论先履行抗辩权的行使要件

评弘博集团与中南财经政法大学租赁合同纠纷案
【摘要】行使《民法典》第526条规定的先履行抗辩权，对方未履行的义务与己方拒绝履行的义务必须具有对价性，即都为主给付义务或者都为附随义务，不能以对方未履行附随义务为由拒绝履行己方的主给付义务，否则，即使合同约定的对方未履行的附随义务在先，也不得先履行抗辩权，拒绝履行己方的主给付义务；行使《民法典》第525条规定的同时履行抗辩权亦然。
【案号】（2012）鄂武汉中民商初字第00214号 ；（2013）鄂民二终字第00057号；(2014)民申字第1893号
【简要案情】2003年10月28日，中南财大与武汉东湖新技术开发区土地储备中心签订协议书，约定土地储备中心将原广州军区空军第三副食品生产基地（以下简称广空第三基地）约671亩土地整体转让给中南财大作为教育用地。合同项下土地范围内广空第三基地租出的土地（如弘博公司、军事经济学院等），在土地使用权移交给中南财大后，原租赁协议及相关文件一并如实移交给中南财大，协议载明的权利义务由中南财大负责履行，租赁土地上的建筑物如需拆迁，由中南财大自行与弘博公司等租赁方协商并承担拆迁补偿等费用。2006年7月27日，中南财大取得了由武汉市人民政府颁发的土地使用权证。2007年11月24日，弘博公司作为甲方、中南财大作为乙方签订协议书，约定：协议标的物是甲方自2000年以来在乙方土地（原广空第三基地）上修建的所有建筑物及其配套设施（含园林绿化）和基础设施，包括2006年甲方已移交给乙方的环湖校区工商学院老校区1-9栋和15栋学生公寓，标的物实行一揽子作价，双方一致同意本协议所确定的标的物统一作价为2.9亿元。甲方要求乙方在2008年7月15日前将首义校区的一栋学生宿舍和配套的教学设施租赁给甲方使用；根据甲方的需要，在2009年7月15日前再将首义校区的部分学生宿舍和教学用房租赁给甲方使用（租赁期限和租金另行商定，3年过渡期内参照甲方工商学院老校区租赁合同为谈判依据，3年后租金从优）。
2008年2月290，中南财大与弘博公司下属的武汉英诺维电子信息技术有限公司签订《中南财经政法大学首义校区31号楼租赁协议》，约定双方按2007年11月24日协议书的约定将31号楼租赁给弘博公司使用，协议签订后中南财大即将31号教学楼租给弘博公司使用。2008年8月1日，中南财大所属的武汉中南大资产经营有限责任公司与弘博公司所属的武汉弘博软件教育股份有限公司签订《首义校区学生公寓及附属设施租赁协议》，约定中南财大将其33号楼和39号楼学生公寓及附属设施租赁给弘博公司。2009年4月，中南财大将33、39号楼交付弘博公司使用。2009年3月17日，中南财大资产移交工作组与弘博公司移交工作组在弘博公司举行了会议，会议中弘博公司提出其2009年要求继续租赁中南财大首义校区事宜，但双方最终未达成一致意见。
截至2010年9月，弘博公司已移交约190733.2平方米，尚有总计约61848.51平方米房产末向中南财大移交。中南财大依约应支付2.9亿元，已支付2.47亿元，尚有4300万元款项未向弘博公司支付。依据实际移交面积折算，中南财大比协议约定提前支付了约2726万元。
【争议焦点】中南财大认为其已经按照协议书的约定履行了付款义务及将首义校区部分房屋租赁给弘博公司的义务，弘博公司未完全履行协议书约定的移交房屋的义务，应立即将剩余房屋移交并承担违约责任。弘博公司则认为中南财大违约在先，即其未按协议书第四条的约定履行向弘博公司出租首义校区宿舍和教学设施的义务，弘博公司享有法定的同时履行抗辩权和先履行抗辩权，有权延期或拒绝进行后续标的物移交工作，中南财大应承担相应的违约责任。
【法院判决】由于本案双方当事人之间的法律关系为买卖法律关系，虽然协议书中有关于中南财大应根据弘博公司需要，将首义校区的部分学生宿舍和教学用房租赁给弘博公司使用的约定，但本案中双方当事人之间的买卖法律关系与租赁法律关系系两种不同性质的法律关系，同时履行抗辩权或先履行抗辩权成立的前提是双方互负债务，且要求双方债务之间具有对价性，原则上应限于双方的主给付义务，通常并不存在于主给付义务与从给付义务及附随义务之间。签订租赁合同只是买卖合同的附随义务，弘博公司不能以租赁合同的订立和履行作为买卖合同中其迟延或拒绝交付标的物的抗辩理由，不得以此行使同时履行抗辩权和先履行抗辩权。
【赵律简评】笔者作为中南财经政法大学的学生，对本案感受颇深。笔者刚入学，本案正在武汉市中级人民法院审理；笔者大三时，本案再审判决生效，因本案中的弘博公司拒不执行生效判决，移交剩余房屋，在笔者毕业之后，本案的执行仍旧在继续，一年之后，才执行完结。我校将原先弘博公司占用的土地重建，并增修了西北门，比笔者上学时的校园面积更广阔，环境更优美。在这广阔与优美的背后便深藏着本案从一审武汉中院、二审湖北高院，再审最高院的曲折维权过程。
话休絮烦，回到本案中，一般而言，对于《民法典》第525条和526条所规定的同时律同时履行抗辩权和先履行抗辩权的构成要件只有三个：1、基于双务合同互负债务；2、对方当事人未履行或履行不符合约定或应当先履行一方不履行债务或履行债务不符合约定；3、双方的债务均已届履行期限。经过本案的检验，这三个要件之外，应当再增加一个要件：4、双方债务之间具有对价性。之所以要增加这个要件，是《民法典》第6条规定的公平原则的要求。公平原则意在谋求当事人之间的利益衡平，在交易领域内的不公平安排，成为民法通过公平原则予以纠正的对象，因此在交易领域内公平原则是对自愿原则的有益补充。本案中，弘博公司假借合同约定的我校首义校区宿舍和教学设施的附随义务未履行，声称行使同时履行抗辩权和先履行抗辩权，拒不履行将剩余房屋移交主给付义务，在法律上是站不住脚的。因为首先这就违反了公平原则。弘博公司的这种行为在实践中十分普遍，例如在建设工程施工合同中，发包方要求承包方先开发票，后支付工程款，也有的承租方利用小区业委会签订合同要求小区先开票后付租金，等等，这都是利用合同约定，违反公平原则，拒不履行主给付义务的行为，一方面这种约定违反了《民法典》第6条规定的公平原则，另外一方面由于双方债务之间不具有对价性，以此为由行使《民法典》第525条和第526条规定的同时履行抗辩权和先履行抗辩权不应得到法院支持。