小心陷阱！智仁律师教你如何在购房中应对开发商的隐蔽陷阱

普通的购房者买房时通常是先去售楼部听销售人员进行楼盘的介绍，观看楼盘模型，再实地查看一下楼盘环境，如果满意，往往就直接下单购买了，然而等到房子入住的那一天，一些隐蔽的购房陷阱就会显露出来了。在这种情况下，如何最大限度地保障自己的权益是困扰众多购房者的难题。本文列举了购房者有可能遭遇的多种隐蔽陷阱同时也提出了相应的应对措施。
一、房子的隐蔽工程有质量缺陷
案例：胡女士购买了某沿河的高档小区，收房后观察到一楼墙角处有大量的霉斑，经咨询发现是地下一层防水处理不当。地下一层属于隐蔽工程，只能从侧面排风口才可看到该房屋地下空间积水很深，虽然房产公司阐明泛潮属于长时间无人居住不开窗造成的正常现象，但是底下积水却是事实。后又经过多次协商之后，开发商终于同意予以解决。
隐蔽工程处于肉眼不能直接看到的地方，通常需要较长的时间才能显现出质量问题，一旦出现问题，首先应尽量查看隐蔽工程的可视之处，确定问题所在之后，必要时找相应的房屋质量检测机构进行质量检测，在掌握相应的证据之后可以通过行政举报和民事诉讼来保障自己的权利。此外，维权的时候要注意不能超过隐蔽工程的保修期。根据《房屋建筑工程质量保修办法》第七条规定，在正常使用下，房屋建筑工程的最低保修期限为：
一、地基基础和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；
二、屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年；
三、供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期；
四、电气系统、给排水管道、设备安装为2年；
五、装修工程为2年。
其他项目的保修期限由建设单位和施工单位约定。
二、买来的房子配套与宣传不符
案例：张先生因某小区宣传“成熟社区，拥有皇家园林，豪华会所、幼儿园、学校、商店、邮局、健身中心、多功能游泳池等小区配套设施一应俱全”遂与房地产开发公司签订了商品房预售合同。但收房时，张先生发现该小区除了会所、幼儿园、商店、邮局外，签定合同时承诺的其他配套设施都没有，所谓“皇家园林”也仅是普通绿化。开发商对此的解释是，健身房等普通设施会在近期内建设，而学校和多功能游泳池因未获审批而取消了。
房产开发需经过拿地、立项、勘察设计、施工、监理、竣工验收等各个环节，因此，一般不会因施工阶段变更设计而导致配套设施缩水，往往是一开始房产公司就进行了虚假宣传。关于房产公司虚假宣传是否应当承担违约责任的问题，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”
三、规划变更
案例：李先生购房时某楼盘售楼处重点介绍了楼盘一期和二期之间的一处景观。签约时，样本合同附件中还有一期和二期的规划图。但入住后不久，他发现这处景观竟变成了一幢楼房。于是，李先生与小区百余名业主共同将开发商告上法庭，要求将其恢复原状。
开发商对二期的规划有一定的决定权，有违约的基础，因此在证据充分的情况下可以告开发商违约。针对二期项目规划配套缩水防范，最好首先查看一下房产公司的规划设计图纸，核对规划图纸是否跟宣传一致，也可以去规划局核实一下相关情况，如有可能也可以通过与房产公司签订严密的书面协议，约定对方较高的违约金来防止开发商违约。
四、面积缩水
案例：张先生预购了一套商品房，预售合同约定了建筑面积和套内建筑面积，还约定如果产权登记建筑面积与合同约定建筑面积发生误差，比例绝对值低于3%时据实结算，超过3%时，买家可退房。交房后，张先生委托某房产测绘单位重新测量，发现总面积与约定一致，但套内建筑面积比合同约定少了4%。张先生要求退房，但开发商认为不存在违约。
这样的面积缩水极具隐蔽性，因为房子总的建筑面积并没有少，但是套内实用面积却少了很多，如果只注重于对整体建筑面积的测量而忽略了对套内面积的测量那将会给开发商以可趁之机。
这类官司从司法审判的实践来看，一般胜诉是不成问题的，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》对于如何处理此类问题也有明确的规定。在胜诉一般得以保障的情况下，处理该类案件的关键在于防范开发商卷逃资金，转移财产，因此如果发现开发商有转移财产的迹象，在起诉的第一时间就要做好诉讼财产保全。
五、层高缩水
案例:54位购房者与开发商签订预售合同并在预售合同中约定房屋建筑层高为2．9米。交房后，有些业主发现，房屋质量保证书等材料上注明的层高有的是2．8米，有的是2．9米，经实测后结果为2．6米至2．62米不等，明显低于合同约定的2．9米。对此，开发商辩称是代销公司在制作预售合同文本时，误将2号楼层高等同于其他房屋的层高对外销售，并以此为由不同意退钱。54户业主遂起诉到法院，要求开发商返还部分房款。
法院审理后认为，开发商构成违约行为，而且因此产生的违约责任不以开发商存在主观过错为前提。法院根据“层高缩水”对业主们使用房屋造成的实际影响，酌情确定了具体赔偿数额。
层高一般在《房屋买卖合同》中都会有明确的规定，据此要求开发商承担违约责任的难度并不大，但是很少有购房者会想到去测量一下层高，这就给了开发商可趁之机。
六、房子使用年限缩水
案例：李先生买下某烂尾楼续建工程楼盘，买前他询问了该楼盘土地使用年限，售楼小姐说保证是70年。后来签预售合同时，他发现合同附件《房屋土地状况》备注里写着土地使用期限为1993 年至2052 年，该房屋使用年限竟不到60年，李先生大呼上当。
其实房屋的使用年限是跟土地使用年限挂钩的，而土地有可能是开发商早就取得了，有的甚至是从其他开发商手里受让过来的，因此房屋的使用年限早就不是70年了，对此签订合同的时候就要充分注意。这种情况在事后去维权，只能从对方虚假宣传的角度才有一丝可能，难度非常大。
以上几点是购房者在买房时有可能遭遇的隐蔽陷阱，房子是大件商品，因此购买的时候应慎重再慎重，特别是对房产公司的宣传不能全信，最好还是以书面合同的约定为准，必要时也可以多录音录像，保留证据以备不时之需。