无须提前还贷，房屋“带押过户”加速推进

目录
一、湖北日报：十堰首例“带押过户”成功办理
二、新闻背景：部委新规推进房屋“带押过户”
三、抵押房屋过户的历史沿革
四、《民法典》新规：允许带押过户
五、带押过户的积极作用
六、银行办理“带押过户”动力不足
七、国家部委新规推动“带押过户”
八、“带押过户”的三种模式
九、郧和律师实务建议
NO.1 湖北日报：十堰首例“带押过户”成功办理

湖北日报2023年4月28日消息，4月27日，十堰首例二手房“带押过户”业务成功办结，卖家易先生办完手续后点赞。
易先生要出售一套房屋，刘女士想购买该房屋，双方达成交易意向，但该房屋在银行还有一笔48万元的按揭贷款尚未还清。按传统二手房交易模式，易先生需筹资结清银行的按揭贷款，解除抵押后，才能办理二手房过户。在此情况下，易先生不仅要筹集“过桥资金”，同时还要花一笔“过桥”费。“带押过户”新政策推行，一下子帮易先生解了围。
4月27日下午，卖家易先生、买家刘女士及郧县楚农商村镇银行股份有限公司代理人，在十堰市自然资源和规划局不动产登记大厅工作人员指引下，双方签订《房屋买卖合同》和《“带押过户”三方协议》，同时确定资金监管方式，当天就办理完所有手续，易先生收到房款，刘女士也拿到了不动产权证书。
“之前担心资金风险，犹豫要不要过户，没想到通过资金监管账户，就解决了这个难题。”买家刘女士拿到不动产权证后说。
NO.2 新闻背景：部委新规推进房屋“带押过户”
2023年3月30日，中华人民共和国自然资源部官方网站发布，自然资源部和中国银行保险监督管理委员会《关于协同做好不动产“带押过户”便民利企服务的通知》（自然资发〔2023〕29号）。
通知一出，“带押过户”在各大网络平台掀起了热潮，“带押过户”政策解读的文章席卷朋友圈。毕竟，房屋是中国绝大多数家庭最值钱的财产，除了居住价值，房屋还有投资价值。“带押过户”就是减少房屋交易难度，降低交易成本的一项举措。
就“带押过户”的前世今生和带押过户的相关问题，郧和律师为大家做法律梳理和解读。
NO.3 抵押房屋过户的历史沿革
原《物权法》规定“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”
上述规定要求，如果要买卖已抵押的房屋，需要提前清偿抵押权人的债权，涂销抵押权后，方可办理过户登记，在二手房交易市场中，这被称为“赎楼”。
在《物权法》时期，办理了抵押的房屋过户是比较麻烦的，首先需要筹集一笔“过桥资金”，将不动产上原有的抵押贷款清偿，涤除抵押登记。然后办理不动产权过户，买受人再将该不动产办理抵押贷款，所得款项用于偿还之前的“过桥资金”。
这样的交易过程非常麻烦，尤其是这一笔“过桥资金”往往通过中介公司筹集，中介公司在这一过程中收取额外的手续费，增加了双方的交易成本和交易风险。
原《物权法》之所以规定抵押房屋不得办理过户登记，主要是基于保护债权人的利益，避免受让人与债权人产生权利冲突。
NO.4 《民法典》新规：允许带押过户
我国《民法典》借鉴外国立法例，破除了对“带押过户”的限制。《民法典》第406条规定：“抵押期间，抵押人可以转让抵押财产。当事人另有约定的，按照其约定。抵押财产转让的，抵押权不受影响。抵押人转让抵押财产的，应当及时通知抵押权人。”
新规的“带押过户”，是指已经抵押的不动产权转移时，不需要提前清偿债权、涤除抵押权，即可完成过户、再次抵押和发放新贷款等手续。也就是说，房屋不动产所有权和抵押贷款合同同时变更登记，买受人在拿到房产证的同时，按照“房贷”合同约定，向银行履行分期还款义务。
NO.5 带押过户的积极作用
缩短交易周期。带押过户可大幅缩短交易时间，有利于置换改善需求的人尽快收回资金。
可以节省过桥资金成本。对于原来需要借钱垫款偿还房贷的人来说，带押过户可以节省一大笔过桥资金的成本，也降低了市场上“过桥资金”这个灰色地带可能产生的风险。
能够盘活二手房市场。政策有助于加快换房需求入市，提升新房交易量有所助力，会促进新市民购买二手房及在该城市落户，可进一步促进房地产市场良性循环。
降低交易风险。在普通的二手房交易中，如果卖家有贷款，那么买家需要承担卖家的贷款风险，如果卖家无法还款，那么买家就会面临房屋被银行收回的风险。而带押过户可以保证房屋无贷款，避免了这种风险。
NO.6 银行办理“带押过户”动力不足
《民法典》吹响了“带押过户”的号角，但是《民法典》颁布实施也两年多了，实务中办理“带押过户”进展却很缓慢。
办理“带押过户”，抵押物没有改变，抵押物的价值也不会因为过户而贬损，看起来银行似乎没有什么风险，但背后隐藏的是新的购房人履约能力的风险变化。
通常购房人在办理按揭贷款的时候，都需要向银行提交申请贷款的资料，银行的风险评估部门按流程对借款人（购房人）的信用等级经济能力进行审查，然后才发放贷款。
虽然房屋办理的有抵押登记，银行贷款有一定的保障，但银行更希望的是债务人能够按期足额还款，而实现抵押权的经济和时间成本都较高。
一旦办理“带押过户”，银行需要对购房人即新债务人的资信状况进行审查，银行办理一笔贷款业务，需要多次审查债务人的履约能力，这将大大增加银行的工作量。因此，银行办理“带押过户”业务动力不足。
NO.7 国家部委新规推动“带押过户”
《民法典》生效后，为了让“带押过户”能具体实施，自然资源部先后出台过系列文件。
2021年4月，《自然资源部关于做好不动产抵押权登记工作的通知》（自然资发[2021]54号）第三条规定“保障抵押不动产依法转让。《民法典》施行前已经办理抵押登记的不动产，抵押期间转让的，未经抵押权人同意，不予办理转移登记。”
从上述规定来看，自然资源部对于“带押过户”似乎是保持“老房老办法，新房新办法”，即《民法典》生效之前办理了抵押权，未经抵押权人同意，一律不予办理转移登记；《民法典》生效后办理的抵押权正式登记或预告登记，严格遵守《民法典》第406条规定。
2023年3月，《自然资源部中国银行保险监督管理委员会关于协同做好不动产“带押过户”便民利企服务的通知》（自然资发〔2023〕29号，下称<通知>），就“带押过户”出具了更细致的规定。不仅归纳了带押过户的三种模式，还要求地方因地制宜，各地要结合本地实际，确定适宜的办理模式，防范抵押权悬空等风险，维护各方当事人合法权益，保障金融安全。同时要求各单位深化协同，提升便利化服务水平。
NO.8 “带押过户”的三种模式
01 新旧抵押权组合模式
通过借新贷、还旧贷无缝衔接，实现“带押过户”。买卖双方及涉及的贷款方达成一致，约定发放新贷款、偿还旧贷款的时点和方式等内容，不动产登记机构合并办理转移登记、新抵押权首次登记与旧抵押权注销登记。
这种操作模式就是买方找到卖方借新还旧，清偿卖方的银行债务，买方自己成为银行的债务人。银行配合买方注销旧的抵押权，再为买方办理新的抵押权。这种模式可以理解为“贷款赎楼”，贷款本金视为购房款的一部分，是新旧抵押权的无缝衔接，严格来说不算带押过户。
02 新旧抵押权分段模式
通过借新贷、过户后还旧贷，实现“带押过户”。买卖双方及涉及的贷款方达成一致，约定发放新贷款、偿还旧贷款的时点和方式等内容，不动产登记机构合并办理转移登记、新抵押权首次登记等，卖方贷款结清后及时办理旧抵押权注销登记。
这种模式也是买方借新还旧，与模式一的区别在于，买方先取得房屋产权，然后再注销旧抵押权，办理新抵押权。模式二属于真正意义上的带押过户。
03 抵押权变更模式
通过抵押权变更实现“带押过户”。买卖双方及涉及的贷款方达成一致，约定抵押权变更等内容，不动产登记机构合并办理转移登记、抵押权转移登记以及变更登记。
这种模式属于直接变更房屋产权以及抵押人，将房屋办理到买方名下，然后把抵押人换成买方，后续由买方继续还贷。
在办理“带押过户”业务时，究竟采用哪一种模式，各地视具体情况而定，决定权一般在于银行。毕竟《民法典》生效之前设定的抵押权，如果办理“带押过户”，需要银行同意；《民法典》生效之后设定的抵押权，银行也会根据《民法典》第406条规定，限制“带押过户”，未经银行同意也不能“带押过户”。
NO.9 郧和律师实务建议
不动产登记机关和银行金融部门支持办理“带押过户”，为按揭贷款未清偿完毕的二手房交易提供便利，但交易“四方”即卖方、买方、银行、不动产登记机关应当密切配合，设计完善交易流程，降低相关法律风险。
1.买方：核实抵押合同有无禁止转让的约定
购买“带押房”，对买方而言，在卖方抵押完全被解除之前，买方对房屋的所有权始终处于不安全状态。
在实践操作中，银行作为抵押权人，为了保障自身权利，往往约定禁止或限制抵押人对抵押物转让。因此，“带押房”交易中，买方需注意到房管登记部门查询，核实抵押合同有无禁止转让的约定，不能以卖方口头说明为准，避免出现付了款却过不了户的情况发生。
2.卖方：还款义务未结束，贷款或将提前到期
如果卖方贷款所设定的抵押没有解除，卖方的还款义务也就没结束，一旦房屋出现不可弥补的价值贬损或者房屋灭失，就会加速卖方的贷款到期，使得卖方出现还贷风险。
比如，甲方将抵押贷款购买的房产出售给乙方，但抵押或担保没有及时解除，后该房屋因市场行情发生重大变化等原因，导致房屋价格下降，乙方因自身负债导致房屋被拍卖，如房屋拍卖所得款无法偿还银行贷款，甲则需要对不足部分承担还款责任。
3.抵押权人（银行）：充分调查，做好风险预估
在买方尚未将卖方贷款还清的阶段，房屋可能存在着买卖双方所设定的多个抵押，当房屋价值不足以清偿抵押款时，抵押在后的抵押权面临无法实现的风险。
因此，作为抵押在后的抵押权人，要充分调查房屋实际价值，做好风险预估，以最大限度保障自己的贷款权益。