以房抵债协议能否排除第三方强制执行？

在建工领域，当发包方不能及时支付工程款，承包人或者实际施工人通常会选择签订以房抵工程款协议实现债权，当发包人的普通债权人申请强制执行发包人的建设工程时，承包人是否有权排除强制执行？当抵债房屋被连续转让后，买受人是否有权排除强制执行？本文将通过最高院的裁判案例，对这一问题进行分析。
一、签订以房抵工程款协议是行使建设工程优先受偿权的方式，抵债房屋属于工程款的物化载体，可以排除强制执行。
根据《民法典》第八百零七条：“发包人未按照约定支付价款的,承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的,除根据建设工程的性质不宜折价、拍卖外,承包人可以与发包人协议将该工程折价,也可以请求人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。”《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释（2022修正）》第五百零六条：“被执行人为公民或者其他组织，在执行程序开始后，被执行人的其他已经取得执行依据的债权人发现被执行人的财产不能清偿所有债权的，可以向人民法院申请参与分配。对人民法院查封、扣押、冻结的财产有优先权、担保物权的债权人，可以直接申请参与分配，主张优先受偿权。”之规定，发包人逾期不支付工程价款的，承包人可以与发包人协议将该工程折价,也可以请求人民法院将该工程依法拍卖,建设工程价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。建设工程价款优先受偿权从本质上仍属于债权，只是相对于普通债权而言具有优先性而已，因此该权利并不足以排除强制执行。
但是，在发包人与承包人之间存在合法有效的《以房抵工程款协议》时，承包人能否排除发包人的普通债权人对抵债房屋的强制执行？在四川省建筑机械化工程有限公司与成都紫杰投资管理有限公司申请执行人执行异议之诉一案【（2020）最高法民再352号】中，一审法院认为：“结合建机工程公司与大邑银都公司签订的《协议书》看，明确约定了物管费从建机工程公司将房屋转让给第三方后才计收，且第三方购房后大邑银都公司需无条件配合办理权属证书，说明建机工程公司最根本的目的还是处置约定的抵偿房屋以实现债权，这才是导致在《商品房买卖合同》签订后仍迟迟未办理权属登记的根本原因，拖延两年以上后又因其他案件的执行被查封，属于建机工程公司自身的原因所致。建机工程公司于房屋的合同权利是真实的，但因自身的原因造成权利的不完整，不足以排除人民法院强制执行。”
二审法院认为：
“首先，从执行异议和复议规定第二十八条规范的目的来看，该条意欲保护的权益，均是真实的买受人基于购买不动产之目的而成立的合法有效的买卖关系所形成的针对该不动产交付及权属变动的债权，保护的是真实不动产买受人对该不动产享有的物权期待权。而本案中，……建机工程公司的根本目的是处置抵偿的房屋以实现其工程款债权，其本意并非购买案涉房屋，与前述法律规定的保护对象范围不相符，故本案不能参照执行异议和复议规定第二十八条的规定进行处理。其次，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十五条规定，足以排除强制执行的权益范围，应当为所有权或者有其他足以阻止执行标的转让、交付的实体权利。……建设工程价款优先受偿权是承包人就建设工程折价或者拍卖的价款优先受偿的权利，这种优先权仅是债权实现的顺位优先权利，而非所有权等实体权利，不能阻止执行标的的转让、交付，不属于“足以排除强制执行”的民事权益。而本案建机工程公司与大邑银都公司选择直接用房屋抵偿来偿还建机工程公司的工程款，这种方式也与法律规定的建设工程价款优先受偿权行使的方式不符。因此，建机工程公司关于可基于建设工程价款优先受偿权排除本案执行的理由不能成立。”。
该案经最高院再审后改判，最高院认为：
“……第二，建机工程公司以冲抵工程款的方式购买案涉房屋，其实质是通过协商折价抵偿实现建机工程公司就案涉项目房屋所享有的建设工程价款优先受偿权，建机工程公司与大邑银都公司以案涉房屋折价抵偿欠付工程款，符合《中华人民共和国合同法》第二百八十六条规定的工程价款优先受偿权实现方式。第三，《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条规定：“人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。”紫杰投资公司对大邑银都公司享有的是普通借贷债权，而建机工程公司作为案涉工程项目的承包人对案涉房屋享有建设工程价款优先受偿权，建机工程公司工程款债权优先于紫杰投资公司的普通债权得到受偿，案涉房屋系工程款债权的物化载体，本案不适用执行异议和复议规定第二十八条，建机工程公司就案涉房屋享有的权利足以排除紫杰投资公司的强制执行。”。
根据最高院的裁判观点，虽然建设工程价款优先受偿权并不足以排除强制执行，但若发包人已将房屋抵偿给承包人时，符合《民法典》第八百零七条（原《合同法》第二百八十六条）规定的工程价款优先受偿权的实现方式，承包人已经实现了建设工程价款优先受偿权，用于抵偿的房屋系工程款债权的物化载体，承包人能够排除发包人的普通债权人对抵偿房屋的强制执行。
二、买受人在法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同且已合法占有该房屋、已支付全部价款或已将剩余
如果承包人通过签订以房抵工程款协议的方式行使建设工程优先受偿权，那么，可以以抵债房屋系工程款债权的物化载体为由排除强制执行。如果发包人与承包人协商一致通过以物抵债的方式抵偿欠付工程款，并由承包人指定的买受人与发包人签订《商品房买卖合同》的，一般买受人能否排除其他债权人对抵债房屋的执行？
在王丽华、杨雪勤申请执行人执行异议之诉再审一案【（2019）最高法民申1560号】中，二审法院认为：“结合2013年10月坚实公司、力业公司及闫国防签订抹账协议，2013年11月坚实公司为闫国防出具案涉房屋购房票据，且案涉工程未竣工的情况，应认定坚实公司与闫国防已经形成商品房预售合同关系。鉴于闫国防通过三方抹账的形式给付坚实公司全部购房款，闫国防于案涉房屋查封前的2014年9月入住，实际占有使用，且未办理竣工验收而不能办理产权登记非闫国防的过错。依照《执行异议和复议的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”的规定，应认定闫国防享有的物权期待权足以排除强制执行。”
该案经最高院再审，最高院认为：
“本案符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形，闫国防对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益。由于《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条与第二十九条在适用情形上存在交叉，即只要符合其中一条的规定，买受人即享有足以排除强制执行的民事权益，二审法院适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定作出判决，并无不当。”
根据最高院的裁判观点，《执行异议和复议规定》第二十八条与第二十九条在适用情形上存在交叉，即只要符合其中一条的规定，买受人即享有足以排除强制执行的民事权益。
三、用于生活居住且名下无其他居住房屋、在法院查封前已签订合法有效的书面买卖合同且已支付价款超过总
在发包人逾期不能支付工程款的情况下，承包人为实现工程款债权，通常会选择与发包人签订以房抵工程款协议的方式实现工程款优先受偿权，但购买房屋并非承包人目的，承包人根本目的是处置该不动产以实现债权，因此实践中，大多数承包人在与发包人约定以房抵工程款后，会将其拥有的债权转让，抵债房屋被多次转让后，由最终买受人签订《商品房买卖合同》。
如中国东方资产管理股份有限公司甘肃省分公司与孔德彬等案外人执行异议之诉一案【（2023）最高法民终95号】中，最高院认为：“《执行异议和复议规定》第二十九条第一项规定在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同，目的是确认双方之间交易商品房的真实意思表示，防止给被执行人与案外人通谋逃避执行以可乘之机。兰州二建在2016年3月26日就与华屹置业公司签订以房抵款协议书，约定华屹置业公司以9套房屋抵顶兰州二建的工程款，对该事实东方资产甘肃分公司亦予以认可。之后华屹置业公司将案涉房屋抵顶给华升公司、华升公司又将该房屋抵顶给言信公司，最终由孔德彬母亲从言信公司股东刘钦涛处购得，华屹置业公司与孔德彬之间签订了《商品房购买合同》。华屹置业公司为孔德彬出具的收据上所载明的房号、款项金额及收款事由等事项与《商品房购买合同》约定的内容相吻合。此时，虽然收款收据载明收款方式为“工程款抵房款”,但并不因此改变孔德彬与华屹置业公司之间直接建立商品房买卖法律关系的性质。因华屹置业公司出卖案涉房屋的时间早于被查封时间，在东方资产甘肃分公司未提供证据证明各方存在恶意串通规避执行的行为的情况下，孔德彬的情形可以视作符合《执行异议和复议规定》第二十九条第一项规定。其次，根据不动产登记信息查询结果（家庭住房状况）证明，案涉房屋系孔德彬名下唯一住房，且已经办理了入住手续。第三，孔德彬已经向刘钦涛支付了全部购房价款，有银行转账凭证以及收条证明。综上，孔德彬对案涉房屋提出的执行异议满足《执行异议和复议规定》第二十九条的全部要件，可以排除人民法院的执行。”
综上所述，现行法律法规及司法解释在以房抵债协议能否排除强制执行问题上缺乏明确规定，且司法实践层面亦未形成统一的裁判规则，笔者在此提醒：当承包人通过签订以房抵债协议的方式行使工程款优先受偿权时，应在协议签订后及时要求发包人交付房屋并办理房屋过户登记手续，若该抵债房屋遭遇强制执行，承包人可主张该抵债房屋系工程款物化载体，申请排除强制执行。