房改房纠纷专题：房改中使用已故配偶工龄的权属再思考

实践中，有关房改房的纠纷主要集中在两方面：1.房改房是夫妻共同财产还是个人财产，即房改房的确权问题；2.房改房买卖双方的交易纠纷。由于房改房纠纷具有主体特殊、客体形成带政策性、实体问题复杂和依据不明确等特点，要从个案完成产权的界定和法律适用并非易事，为此，我们将房改房纠纷作为了专题进行分期探讨。继上期单职工家庭房改过程中离婚的福利房确权问题后，这一期，我们将继续分析房改房的另一种确权问题。
案例
刘某与孙某是夫妻，同一单位的退休职工。刘某的老公孙某97年去世，刘某99年参加房改，购房契约上的购房人一栏是刘某，配偶一栏写的是孙某。20XX年，刘某将该房改房以95万元（当时市场估值100万元）卖给了其小儿子，产权已过户至小儿子名下。后刘某及其大儿子向本会提起仲裁，请求仲裁庭认定上述买卖合同无效。
在研究本案时，出现了两种不同意见，分别是刘某过户前的房产是属于其个人所有和属于刘某与孙某夫妻共同财产。因为这两种意见，直接对买卖合同的效力及刘某小儿子的权属提出了严峻的考验，所以下文拟对此问题进行一定的阐述并提出一些个人的拙见。
探讨
如果本案纠纷发生在2013年之前，则可参照最高人民法院[2000]法民字第4号《最高人民法院关于在享受本人工龄和已死亡配偶生前工龄优惠后所购公房是否属于夫妻共同财产的函的复函》（以下简称《复函》）作出认定。该文规定：夫妻一方死亡后，如果遗产已经继承完毕，健在一方用自己的积蓄购买的公有住房应视为个人财产，购买该房时所享有的已死亡配偶的工龄优惠只是属于一种政策性补贴，而非财产或财产权益。夫妻一方死亡后，如果遗产没有分割，应予以查明购房款是夫妻双方的共同积蓄，还是配偶一方的个人所得，以此确认所购房屋是夫妻共同财产还是个人财产；如果购房款是夫妻双方的共同积蓄，所购房屋应视为夫妻共同财产。换言之，只需认定房改购房款是否为夫妻共同积蓄就可判定是个人财产还是共同财产。
但若发生在2013年之后，则要另当别论。因为在2013年4月8日起实施的法释[2013]7号《最高人民法院关于废止1997年7月1日至2011年12月31日期间发布的部分司法解释和司法解释性文件（第十批）的决定》（下文简称《决定》）中，已明文废止了《复函》，废止原因是“与现行房改政策不一致”，但与此同时，最高院却没有具体的法律依据作为代替。据此，司法实践中，此类确权纠纷又出现了两种主流观点：一种认为，属于个人财产；另一种认为，属于夫妻共同财产。
观点一、个人财产
持该观点的法律人士认为，房改过程中的购房人是健在的一方，不是已故配偶，更不是子女。国家给死亡一方的政策优惠应该理解为因死亡一方的贡献而给生存配偶在房改中的优惠，这种优惠源于已故配偶的工龄，应属于一种政策性补贴，而非财产或财产权益，不是夫妻关系存续期间一方或双方所得；另外，这种优惠是否享有完全决定于健在一方是否购房以及购房时是否接受这种政策优惠，即完全决定于健在一方的意志和行为，而与已故配偶或子女的意志无关。虽然房改过程中，健在一方的确使用了已故配偶的工龄，但无论是否使用已故配偶的工龄还是购房面积考虑了已故配偶的因素，在法律上都无法直接等同于为已故配偶创设了房屋所有权。
观点二、夫妻共同财产
持该观点的法律人士认为这种政策优惠相当于对职工的一种工资差额的补偿，只是表现形式不同于一般的财产，但仍属于财产性权益。已故者生前没有实际使用该政策优惠并不能就此否定他对这种财产性权益的拥有资格。房改房是我国特定的历史时期依靠国家政策保障实施的产物，根据房改政策将死亡一方配偶生前享受的工龄等福利优惠在其死后通过购房转化为房屋形态，明确赋予了已故者具有购买福利房的资格和优惠，既然这种工龄优惠折扣可以用房价体现，则可将已购公房看作是死者生前享受的这种特定的专属财产权益的形态转化。
据考察，出现上述两种意见的另一原因是建设部住宅与房地产业司曾在1999年答复最高院《关于唐民悦房改房认定问题的复函》中明确了在房改中享受了其配偶工龄优惠的，该住房应视为夫妻双方共同购买。今天，最高院虽废止了《复函》，但建设部却至今未废止其于1999年答复司法部的一刀切的函。而随着经济环境的变迁，越来越多的人想要房子而不想要钱，所以有的当事人及他们的代理律师也更倾向建设部的观点，并以此为据。此外，在《复函》废止后，司法审判中也渐渐出现“个案具体分析”的情况，支持夫妻共同财产的观点。
但根据我国相关法律、司法解释和相关政策的规定，个人还是比较倾向于个人财产的观点，理由如下：
1.已故配偶不具有民事主体资格，不可能行使购房的行为，所以不应成为房改房的权利主体。根据《民法通则》的相关规定，死亡的人不具有民事权利能力和民事行为能力，因此，只有健在一方是适格的购房人，才具有资格享受房改政策优惠。另外，售房单位对房改出售的对象是具有特定性的，出售行为仅针对健在一方，并非面向已故配偶的全部继承人。
2.该房改房不符合继承法关于遗产的规定，并非遗产。根据我国《继承法》第三条的规定：遗产是公民死亡时遗留的个人合法财产。所以构成遗产必须符合三个条件：一事公民死亡时就存在的财产；二是该财产系公民个人财产；三是该财产必须是公民的合法财产。本案中，该房改房在孙某去世时并非其个人财产或夫妻共同财产，而是国家的公有财产，所以不应该属于遗产。
3.所谓夫妻共同财产应是夫妻关系存续期间所取得的财产，而本案中的房改房并非发生在婚姻存续期间，所以不应当认定为夫妻共同财产。根据《婚姻法》的相关规定，婚姻关系终止于离婚或一方当事人死亡，即本案刘某购房时，并非在与孙某的婚姻存续期内。而婚姻存续期内，盖房盖房系公有住房性质，从婚姻法的角度出发，该财产也不应当认定为夫妻共同财产。
4.根据我国《物权法》第14条的规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。即不动产的产权归属应以登记为准：在孙某去世之前，该房改房登记与单位名下，属于国有资产；在孙某去世之后，孙某与刘某的婚姻关系终止，该房改房经过房改出售，已变更登记于刘某名下，故应当属于其个人财产。