优先承租权“被”放弃？这些细节必须注意

优先承租权“被”放弃？这些细节必须注意
——被视为放弃优先承租权的几种情形你要懂
【阅读提示】
优先承租权是指在租赁合同到期后，若出租人继续对外出租，原承租人在同等条件下拥有优先权，有权要求出租人续签租赁合同。
一般情况下，承租人为维持稳定的使用关系，在与出租人签订租赁合同时，都会约定优先承租权。但这并不代表租期届满后，承租人就可以天然继续承租，实务中有很多案例，都是由于承租人怠于行使优先承租权，被视为放弃该项权利，导致无法继续承租，造成不必要的损失。
本文在搜集案例的基础上，总结实务中容易被视为放弃优先承租权的几类情形，以提醒承租人避免类似情况发生。
一、逾期
此处的的逾期包括承租人逾期向出租人提出续租申请和承租人逾期回复出租人的续租通知。租赁合同在约定优先承租权时，会约定承租人行使优先承租权的期限，一般是在租赁合同届满前的一到三个月，承租人需向出租人提出续租申请，否则视为放弃优先承租权。
这时，承租人需特别注意租期届满前积极向出租人主张优先承租权，或在接到出租人的续租通知后及时回复，否则会被视为放弃优先承租权。
（一）承租人逾期向出租人提出续租申请
案例1 湖北中联大药房连锁有限公司与武汉双联创和置业有限公司房屋租赁合同纠纷案 [湖北省武汉市江岸区人民法院 (2018)鄂0102民初1301号民事判决书]
法院认为，双方《租赁合同》约定“乙方不愿意续租的或未提前90日与甲方就续租事宜提出协商请求的或未能与甲方就续约事宜在本合同期满45日前达成一致意见的，视为乙方自动放弃优先续租权…”，本案中，首先，承租人中联大药房公司虽然发函出租人双联创和公司，要求与其继续合作，但联系函系中联大药房公司一方书写，其是否在合同到期日90日前向双联创和公司提出续租，仅凭联系函不足以确定；其次，双联创和公司与中联大药房公司的合同中约定续租应在合同到期日45天前达成一致意见，否则视为放弃优先承租权，双方至今未对续租达成一致意见，亦未另行签订租赁合同，应视为中联大药房公司已放弃优先承租权。
承租人主张按时提出续租，需要提供证据支持的。
（二）承租人逾期回复出租人的续租通知
案例2 何宝英与余明山房屋租赁合同纠纷案 [福建省漳州市中级人民法院 (2015)漳民终字第298号民事判决书]
根据双方签订的《车库租赁合同》约定，余明山享有续租的优先权，该优先权是指在出租人愿意继续出租的情况下，承租人享有以同等条件下优先承租的权利。虽然双方在合同到期前就开始协商续签合同事宜，但因租金及租金的支付方式等有分歧而无法达成一致意见。在余明山仍未能确定是否续租的情况下，何宝英于2014年8月9日向余明山发出手机短信，要求余明山在8月15日前答复并签订合同，何宝英的该要求符合情理，同时也确保了余明山优先承租权的行使。但余明山并未在8月15日前给予明确答复，余明山的行为应视为对优先承租权的放弃。
二、未参加出租人举行的公开招标或招租活动
租期届满后，出租人选择承租人的权利并不因双方约定的优先承租权而受限，承租人仍可以与他人协商租赁事宜，包括通过公开招租及招标的方式另行选定承租人。此时，若承租人过于依赖约定的优先承租权而不参加招标或招租活动，则很容易被视为放弃优先承租权。
案例3 上诉人王贺泉因与被上诉人荥阳市王村镇许庄村民委员会租赁合同纠纷案 [河南省郑州市中级人民法院(2014)郑民四终字第1420号民事判决书]
王贺泉辩称享有优先承租权的辩解理由，因王贺泉未参与荥阳市王村镇许庄村民委员会组织的招投标，视为其放弃此权利。
案例4 苏州市环境卫生管理处与张滋华房屋租赁合同纠纷案 [江苏省苏州市中级人民法院 (2018)苏05民终720号民事判决书]
张滋华抗辩称市环卫处另行公开招租侵害了其优先承租权，然其未参加涉案房屋后续承租使用权的公开招租且在公开招租后领回租赁保证金，应视为其已放弃优先承租权，对其抗辩意见本院不予采信；
三、优先承租条件不满足
双方当事人在约定优先承租权时附加权利行使条件属常见现象，承租人对该条件一般也有合理预期。但租期届满后由于客观环境发生变化，继续租赁需要特殊资格及第三人介入提供更高的承租条件等，这些意外因素都需要承租人格外注意，否则，会被视为放弃优先承租权。
（一）不满足双方约定的行使优先承租权的条件
案例5 青岛吉祥市场经营服务有限公司与孙宪臣房屋租赁合同纠纷[山东省青岛市中级人民法院 (2013)青民一终字第1200号判决书]
法院认为，孙宪臣与吉祥市场公司签订的《租赁及管理服务协议》约定：“本协议期满，乙方（孙宪臣）在商场规定的租金价格的前提下，并且在服从商场整体业态调整的安排下有优先续租权”。因此，孙宪臣对涉案商铺享有优先续租权的前提，是在协议期满后要服从商场整体业态调整。现吉祥市场公司根据经营需要，对商场进行统一的业态调整，而孙宪臣不同意吉祥市场公司整体出租的规划安排，也不同意调至其他区域继续租赁，应视为其放弃优先承租权。
（二）承租人的主体资格条件不满足
案例6 河南飞龙假日酒店有限公司与河南检察职业学院房屋租赁合同纠纷案 [河南省郑州市金水区人民法院(2010)金民二初字第3142号判决书]
法院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效。原告依约享有同等条件下的优先承租权。被告作为国家事业单位，负有国有资产增值、保值的义务，其有权对老校区整体出租，其通过招标的方式出租房屋，不为法律所排斥。原告得知招标公告后，于同年6月19日向被告交纳300万元保证金，表明其准备参加投标，但是由于注册资金不能满足投标人注册资金500万元的资格条件，而不能参加投标（后原告的法定代表人以其他公司的名义投标，但未能中标），原告自然不再享有优先承租权。
（三）“同等条件”不满足
案例7 厦门永升实业发展有限公司与李艺为房屋租赁合同纠纷案 [福建省厦门市思明区人民法院(2015)思民初字第18297号判决书]
根据双方签订的《租赁合同》约定，租赁期限届满后被告应按时把租赁房屋交还给原告，被告如需续租该场所，应在租赁期届满前三个月与原告协商，经原告同意后，双方重新签订租赁合同；在同等条件下，被告有优先承租权。
法院认为，现原告将前述讼争房屋以每年20万元租金出租给案外人，被告在同等条件下享有优先承租权。但经确认，被告已明确其不同意每年20万元租金的要求，应视为放弃优先承租权。
四、总结
综上，即使约定了优先承租权，承租人仍需注意权利保护，不仅要在双方约定的期限内提出续租申请，还要参与出租人举行的公开招标等活动，积极与出租人协商续租事宜，并且要提供不低于第三人的承租条件，只有这样，才能确保不丧失优先承租权。
即使承租人万般注意，仍有可能无法行使优先续租权，如出租人无合理依据拒绝续租而与他人另行签订租赁合同，或故意以自用的名义收回一段时间后再出租等。
如果出租人恶意侵害承租人的优先承租权，承租人可以向出租人主张违约赔偿，但承租人主张出租人与他人另行签订的租赁合同无效，则很难得到法院支持，除非承租人能够证明承租人与他人恶意串通，可以《合同法》第五十二条的规定，请求法院确认无效。因为优先承租权仅在合同当事人之间发生效力，不能对抗已经实际承租的善意第三人。
总之，优先承租权不同于法定的优先购买权，它是基于合同产生的约定权利，承租人此项权利的行使，除需要自身的积极主张，还有赖于出租人的诚实信用。