“烂尾房”法律问题研究——为购房者

烂尾楼，是指项目开工以后，停工一年以上的房地产项目。
2014年，上海的许先生在嘉兴某楼盘购买一套别墅，向银行按揭贷款392万元。许先生支付首付款后银行将贷款发放给开发商，后开发商因资金问题无法按时交付房屋，造成该楼盘烂尾。2018年，开发商向法院提交破产清算申请，经破产管理人调查，涉案楼盘未竣工验收，不符合交付标准，随即书面通知许先生解除其与开发商之间的商品房买卖合同。之后许先生因无法再取得房屋所有权而停止向银行支付月供。2020年，涉事银行向法院起诉，要求许先生继续支付剩余贷款。
多年的法律实务中，当事人按揭贷款买房，楼房烂尾开发商无法交房，银行贷款仍然需要偿还，而且是当事人还。如果当事人拒绝，那就就会被银行记入征信、起诉。
其中的法律分析为，贷款买房子，实际上是签了两个合同，一是跟开发商签《购房合同》，交钱买房，开发商收钱卖房；二是跟银行签《贷款合同》，银行借钱，得给银行还钱，《购房合同》和《贷款合同》毕竟是两个相互独立的合同，合同的签约双方也不一样。按照合同相对性原理，当事人和开发商的纠纷，和银行的纠纷，是两码事。
楼房烂尾、不能交房是开发商的原因，属于开发商违约，当事人可以要求开发商退还房款，用退回的房款偿还银行贷款；如果开发商不给退房款，可以起诉开发商。这是当事人和开发商的合同纠纷。
而和银行签的按揭贷款合同，当事人是借款人，也是还款人，有偿还贷款本息的义务，不管什么原因。这是当事人和银行直接的合同纠纷。
所以就算楼房烂尾了，也必须偿还银行贷款，没有任何理由。
坚持不还贷款，结果会如何呢？
这属于违约行为，银行可以把当事人纳入银行黑名单，或者在个人征信中记录；也可以直接起诉，请求法院判决当事人偿还本息。
如果法院判决以后，当事人还是不还，那么银行可以向法院申请强制执行，强制扣划当事人的财产还给银行，并且纳入失信人名单，限制高消费；如果当事人还拒不配合执行，甚至转移隐匿财产，还有可能涉嫌拒不执行法院判决罪，被追究刑事责任。
从国内司法实践看，几乎所有烂尾楼引起的购房者和银行之间的民事纠纷中，法院都是判决银行胜诉，购房者没有任何理由抗辩，必须偿还贷款。
不出意外，一审依然是许先生败诉，需要向银行一次性偿还本金、利息共计200余万元，而审判依据为《个人购房贷款及担保合同》第38条约定“贷款发放后，借款人或抵押人与售房人或其他第三方就该房产有关质量、价格、权属、条件或其他事宜发生的任何纠纷，均与贷款人无关，贷款人有权选择继续履行本合同或要求借款人提前偿还本合同项下的全部或部分贷款”。
许先生不服，上诉至二审法院，中院二审认为，案件争议焦点为个人购房借款及担保合同解除后许先生应否承担剩余贷款的还款责任。许先生与银行签订个人购房借款及担保合同，银行贷款作为购房款由开发商收取，此后购房者依约归还了部分贷款本息。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十一条第二款规定，商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。开发商因进入破产清算程序而无法向许先生交付房屋，致使商品房买卖合同解除，许先生主张解除个人购房借款及担保合同，依据充分，应予支持，故开发商应承担剩余贷款的还款责任。
至于《个人购房贷款及担保合同》第38条约定“贷款发放后，借款人或抵押人与售房人或其他第三方就该房产有关质量、价格、权属、条件或其他事宜发生的任何纠纷，均与贷款人无关，贷款人有权选择继续履行本合同或要求借款人提前偿还本合同项下的全部或部分贷款”，嘉兴中院认为该条款系银行为重复使用而提前拟定的格式条款，其中与最高法解释相抵触的内容，加重了许先生的责任，该条款对许先生不具有拘束力。
该案例中，许先生在二审胜诉的原因在于，开发商已经破产，交付房屋义务未履行，那么购房合同在开放商破产时便可以解除，当购房合同解除，当事人便可以不再支付月供，并且可以向开发商主张返还已支付的月供和购房款。银行不能再向当事人主张支付月供。
另一个我比较关注问题为，对于购房合同和借贷合同，因一个房子而产生的两个相对方，是否可以同时起诉，即二诉讼合并为一诉讼？
中国工商银行股份有限公司楚雄分行与张英、王敏等金融借款合同纠纷二审民事判决书中写道：本院认为，诉的合并是指人民法院把几个独立但又牵连的诉，合并在一个案件中进行审理和裁判。合并审理的目的主要是为了提高诉讼的效率，便于当事人参加诉讼，且防止法院作出相互矛盾的裁判。本案张英、王敏作为原审原告在提起诉讼时一并要求解除《商品房购销合同》及《个人购房借款／担保合同》，并将作为按揭贷款合同一方当事人的工商银行楚雄分行列为被告，并无不当。
因此，在烂尾房案件中，购房合同和贷款合同可以起诉时一并请求，即一个诉中可以同时存在两个诉请：一、商品房买卖合同纠纷；二、金融借贷纠纷。这样起诉省时省力，并且符合当事人的利益。因为诉讼期间越长，当事人为了保证征信正常，承担房贷的次数也就越多。
而同时，本案中还有两个争议焦点，一、张英、王敏与中国工商银行股份有限公司楚雄分行下设中国工商银行股份有限公司楚雄牡丹支行于2015年5月25日签订的《个人购房借款／担保合同》应否解除？二、若解除《个人购房借款／担保合同》，应由谁向工商银行楚雄分行返还尚未归还的贷款本金230756.54元及相应利息？
对于焦点一判决书中写道：本院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条规定：“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持”。该规定并未确认贷款合同“目的不能实现”的原因在于商品房按揭贷款合同当事人一方的违约行为，但该条规定赋予了商品房按揭贷款合同的当事人以请求解除贷款合同的权利。本案中，《商品房购销合同》被解除后张英、王敏订立《个人购房借款／担保合同》所期望之利益已不复存在。对工商银行楚雄分行而言，如果没有藉以提供担保的房产存在，银行不可能向买受人发放贷款，而《商品房购销合同》解除后，担保标的物的现实权属状态将确定地发生变化，《个人购房借款／担保合同》的目的已无法实现。张英、王敏请求解除《个人购房借款／担保合同》应予支持。一审判决解除张英、王敏与工商银行楚雄分行签订的《个人购房借款／担保合同》并无不当，本院予以维持。
对于焦点二判决书中写道：本院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款规定：“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人”。该条之所以规定商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房按揭贷款合同也被解除的，出卖人应将收取的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还给银行和买受人，主要是基于充分发挥诉讼资源解决纠纷的功能，避免当事人的诉累，并在此基础上保护当事人的权利，故一审判决由万湖房地产公司向工商银行楚雄分行返还尚未归还的贷款本金230756.54元及相应利息并无不当。
因此，由此可见，当购房合同解除/无效，购房者的合同目的无法实现，借贷合同当然解除，当事人不再需要支付月供，其已经支付的本息，由开发商承担返还责任。
因房地产产业热度消退，政策的转变、以及种种原因的相合，如今的房地产公司大多陷入资金链断裂的窘境，明面上一片大好江山，背地里早已被腐蚀不堪，然而无须将关注度放在一众曾经的大老板身上，而应当关注的是那些买下这些企业在建楼盘的普通民众，他们日复一日的等待，日复一日的焦虑。
谨以此文抚平他们的焦虑，生活依然有着些许希望。