房价下跌，卖家履约、起诉必知！

此轮房价，以2021年2月8日“208新政”（二手住房成交参考价）出台为标志一路下跌至今，笔者两个互不相识的客户，非常巧合地买了同一小区同栋上下楼，前一套2021年2月成交价3288万，后一套2022年4月成交价2788万，且据说又下跌了五六百万，据此，不考虑楼层、朝向，前一套跌价已有1000万！
两套房子都发生了纠纷导致交易不成，两个买家都慕名委托笔者处理，前一套纠纷已判决：卖家死磕20%违约金不和解，最终法院判决买家支付违约金234.6万，扣除已收定金230万，打一年官司仅赢回1.46万，还要承担4万多的受理费和高额的律师法；后一个案子尚在处理过程中，预计大概率可以帮助买家追回280万定金！
‍‍
结合其他买家委托案子，笔者就房价下跌过程中卖家履约、起诉事宜忠告如下：
一、不要认为房价下跌，法院必然认定买家违约，判决买家承担违约责任
房价下跌，一般情况下都是买家不买，几乎没有卖家不卖是事实，但法院判决看的是导致合同无法履行的原因在哪一方，即便房价下跌，如果因为卖家原因导致合同不能履行，法院不会判决买家违约，如果买家反诉，法院还可能判决卖家违约双倍返还买家购房定金，或者赔付买家违约金。
二、履约过程中，卖家务必确保自身不要违约
以笔者代理的上述后一套2788万成交，已跌价五六百万案子为例：
签约时各方均知晓买家是“卖小买大”换房，暂时没有购房资格，并预计四个月可以卖掉小房子，据此约定首期款监管时间。
岂知“房子不是你想卖就能卖得掉”，由于市场一路下行加之疫情影响，买家即便是降价、支付高佣、承担个税，卖小房签约时间也超过了四个月，而卖家明知买家已签约，仍拒不同意顺延一天时间，在合同约定解除权到期的次日就迫不及待发函通知买家解除合同！
买家在收到解除函后没几日即完成卖房过户取得购房资格，委托笔者发函催告卖家继续履行合同时，卖家一口认定买家违约，要求买家支付数十万迟延履行违约金后方同意继续履行！
本身房价已经下跌，买家又没有故意违约，卖家还要变相加价，几经磋商无果后，买家委托笔者以“迟延监管首期款非买方原因所致，且并没有导致卖家合同目的不能实现，卖家不同意继续履行导致合同不能履行，构成根本违约”为由，通知卖家解除合同并要求返还定金280万。
——卖家违约会给不想买房的买家借口，根本违约会给买家合法解约的理由，买家因卖家根本违约合法解除合同后，有权要求卖家双方返还定金，甚至支付超过定金金额的违约金，由此导致的结果是房价下跌了，房子卖不成，还要赔偿买家，想想都窝心！
三、逢买家根本违约，充分评估起诉风险和可获赔金额，审慎发起诉讼
以笔者代理上述前一套3288万成交，已跌价1000万案子为例：
签约后“208新政”出台，贷款额度大幅降低，首付猛增至2510元，即便如此，买家仍然还是想买，商请卖家推迟首期款监管时间，分批监管，并为表示诚意，在已付230万定金后，又监管了第一笔首期款1150万，然最终穷尽一切办法还是存在300万缺口，告知卖家后，卖家不再同意延期，直接通知买家解除合同。
客观地说，合同的不能履行与楼市政策变化有关，这位客户是过于自信可以筹借到2510万首付，最终没买成并非恶意违约，既然卖家要解除合同，只好丧失230万定金，不曾想卖家直接向法院起诉要求再行支付20%的违约金，并在已收买家230万定金，完全没有必要的情况下，又按成交价20%保全冻结了买家账户，且拒不同意配合买家解除1150万首期款的监管，开庭调解时，以曾有过20%违约金案例为由，同意降低一分钱违约金！
一年以后，法院判决：客户赔付卖家违约金231.46万元，已收定金折抵违约金后，仅需支付1.46万！
而因为笔者代理客户反诉查封了卖家房屋，卖家至今没有卖掉，较之成交价已下跌千万，得不偿失，何苦呢？~~~
建议：即便买家根本违约，如已收定金与房价跌幅相差不大，争取买家多赔付无果后，及时挞定止损，放盘出售。
四、履约过程中别“没事找事”导致合同非双方任何一方违约导致合同不能履行
这也是一个真实的案子：
签约时双方合意按政府参考价递件过户，约定卖家实收（交易税费均由买家承担），履行过程中，卖家法律意识突然提高，要求买家按实际成交价过户实收，由此增加的税费全部由买家承担。
房价下跌，还要支付比签约时预估更高的税费，买家不干，委托笔者致函卖家表示：同意合规交易按实际成交价过户，但双方签约时合意参考价过户，合同约定卖家实收以参考价过户为前提，并不包括实际成交价过户增加部分的税费，根据“有约定从约定，无约定从法定”原则，增加部分税费由法定纳税义务人承担。
因增加是主要税种——个税的纳税义务人是卖家，卖家不同意承担，由此导致合同不能履行，笔者代理买家致函卖家解除合同，并要求返还定金……
（笔者不支持阴阳合同过户，建议合规交易，并就实际成交价过户产生的税费负担予以约定）
还有很多，通过这些案子，您会发现卖家很亏，但究其原因，与自身决策有关，无论房价上涨还是下跌，都不建议剑拔弩张：诉讼有风险，和为贵，得饶人处且饶人！