出租屋装修攻略之法律篇

说到装修，法律上有个术语叫做添附，是所有权取得的方式之一。添附用在装修上面，就是出租人把动产附合到承租人的不动产上，形成新的不动产，这个新的不动产的所有权仍然归出租人所有。
装修按照是否可以与房屋分离，分为未形成附合的和已形成附合的。已形成附合的装修就构成了添附，它的处理规则是下文要详细讲到的问题。未形成附合的装修，所有权归承租人所有，承租人可以拆除带走。当然，如果出租人愿意留下利用，在折价后可以归出租人所有。
上面讲到了所有权，另一个重要的问题是费用，装修必然是会产生费用的，租赁合同终止装修可能是有残值的，如何承担？且听小编慢慢分析。
Rule 1、未经同意不得装修
租赁期间原则上应保持租赁物的原状，不得添附。如果承租人想装修，必须经过出租人的同意，否则，不仅装修费用承租人要自己承担，如果出租人要求，承租人还得恢复原状或者赔偿损失。下面讲到的两条规则都是在出租人同意的前提下。
小思考
承租人没有事先征求出租人同意，对出租屋进行了装修，出租人去出租屋收租时已经知道了这个情况，没有表示反对。后来双方发生纠纷，出租人要求承租人恢复原状并赔偿损失，是否可以得到支持？
Rule 2、有约定的从约定
当事人意思自治是民法最核心的原则。除非租赁合同无效，当事人关于合同终止后装修的处理、费用的补偿等约定，受到法律尊重。
在合同无效的情况下，对形成附合的装修，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。
小思考
出租人和承租人因租金问题发生纠纷，仲裁庭一审查发现出租人没有房产证，刨根问底原来是没有取得建设工程规划许可证，认定租赁合同无效。承租人已经对房屋进行了装修，请问如何处理？
Rule 3、按过错分担残值损失
合同无效的情况下对现值损失的分担也体现了类似的原则。有一点需要注意，残值问题是在合同解除的情况下才存在的问题，也就是说，如果租赁期限正常届满，承租人请求出租人补偿装修费用的，不会得到支持。因为法律推定，对于一个理性的承租人来说，花在装修上的费用或者说装修的价值与租赁期间应该是相当的。
在合同解除的情况下，对于剩余租赁期内装修残值损失，按照下图处理：

小贴士:
具体条文请参看最高人民法院2009年出台的《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》。