满足这些条件，就可以让房东减租啦！

租金对企业而言是笔不小的开支，尤其在疫情期间，企业不仅愁收入，还得苦于承担租金的支出。虽然疫情期间减免租金的呼声很高，但是很多企业仍未收到房东的减租通知。企业是否有权要求房东减免租金？企业又该如何行使自己的权利？本文将结合法律基础和实际案例为企业答疑解惑、树立信心。
01 租金减免的对象：因防控需要强制关闭的经营场所及受疫情影响经营收入锐减的企业
疫情发生后，全国各地相继发出通知，要求关闭非生活必须的娱乐场所。其中，餐饮业成为受疫情影响较大的行业，其次，还有加工制造业也将遭遇因延迟复工导致迟延履行等问题。类似的情况，在2003年的“非典”期间也发生过，而“非典”期间发生的租赁纠纷案件，可以体现法律在租金问题上，如何保障、平衡各方利益。
从有关“非典”疫情房屋租赁纠纷案例看来，在企业能够证明自身确实因政府防控关闭场所或者受疫情影响经营收入锐减的前提之下，法院基本上均会综合实际情况对企业作出或“减”或“免”的裁决。
2003年6月11日，针对非典疫情，最高人民法院发布《最高人民法院关于在防治传染性非典型肺炎期间依法做好人民法院相关审判、执行工作的通知》（以下简称《通知》），《通知》中第三条第3项规定，由于“非典”疫情原因，按原合同履行对一方当事人的权益有重大影响的合同纠纷案件，可以根据具体情况，适用公平原则处理。
因政府及有关部门为防治“非典”疫情而采取行政措施直接导致合同不能履行，或者由于“非典”疫情的影响致使合同当事人根本不能履行而引起的纠纷，按照《中华人民共和国合同法》第一百一十七条和第一百一十八条的规定妥善处理，前述两条法律规定是指法律意义上的“不可抗力”，因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。
在最高院未就本次疫情发布相应的规定时，我们暂参考适用前述《通知》，《通知》简单可拆分两个层次理解：一是“因政府防控直接导致合同不能履行，认定为不可抗力”；二是“按原合同履行将会对一方当事人有重大影响，可适用公平原则”。
1.“因政府防控被长期强制关闭的经营场所可要求免租”
2004年上海市第二中级人民法院在一起案例中认定，“基于我国在2003年春夏季节发生“非典”疫情一事众所周知，而且当时娱乐行业响应政府部门防治“非典”的要求而停业也是公知的事实，因此，根据公平原则，A公司提出其停业3个月的租金应免除的理由成立，本院予以支持，故A公司所欠租金中应扣除3个月的租金”。
但是，企业在援用上述理由要求免租时，需收集因政府防控措施导致停业的相关证据，否则可能面临败诉风险。
2.“虽未被强制关闭但经营收入受到重大影响的企业，适用公平原则”
目前，已有部分企业开始复工。但这些复工企业还将面临经营收入大不如从前的窘境。对于这些企业，法律还支持减免租金吗？
2014年西安市中级人民法院在一起案例中认定，“2003年8月至12月遇非典流行，2007年8月2日遇钟楼地铁施工搭建围档3年，造成租客无法正常经营，租客主张出租方分担经营损失的问题。
根据公平原则，出租方应酌情减免租金190万元”。
对此，我们建议，经营收入确受重大影响的企业，在未来的几个月内，应当做到做好“经营收入对比”等数据统计，与房东进行有效协商。
此外，如果企业为了避免与房东发生冲突，考虑暂时先支付租金，等日后再追回的，实践中也出现了“租客与房东解除租赁合同后，租客在起诉时要求房东返还其在非典期间已经支付的四个月房租，但因为已经超过了诉讼时效未被法院支持”的案例。因此，企业应当及时、正确地行使自身权利，最大程度地维护自身权益。
02 好好沟通：与房东协商以“押金”冲抵租金
如果企业确实经营困难，可以考虑与房东积极协商，采用“以押金冲抵租金”的方式来减轻企业的经济压力。
企业需考虑到，许多租赁押金经常会因为提前解约或者其他原因导致无法及时返还或被没收，利用“押金”冲抵租金，可以暂时缓解企业的部分经济压力。如果企业能与房东就冲抵租金事宜协商一致的，也是一种解决问题的办法。
03 防患未然：提前在“租赁合同”约定相应条款
企业在与房东签订租赁合同时，可以考虑在租赁合同中事先约定，如出现了类似非典疫情等事件时，可变更合同履行的条件。因此，企业在签订租赁合同时，应当留意合同条款，特别是在签订长期合同时，更应考虑到长期经营将面临的风险，最好能在合同中约定“出现特定事件时，减免租金”的条款。
希望企业能根据本文，分析、判断出企业是否满足向房东要求减租的条件。在企业满足减免租金条件的情况下，企业应善用法律，维护自身合法权益。