集体经营性建设用地入市—城市化发展助推器

2019年8月26日，第十三届全国人大常委会第十二次会议表决通过了关于修改《土地管理法》的决定，并于2020年1月1日开始全面施行。
新《土地管理法》出台，其中反响最大的就是集体经营性建设用地入市制度。第六十三条由原“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”修改为“土地利用总体规划、城乡规划确定为工业、商业等经营性用途，并经依法登记的集体经营性建设用地，土地所有权人可以通过出让、出租等方式交由单位或者个人使用”，将集体经营性建设用地入市试点政策正式写进“法”里，推向全国，为推进城乡一体化发展扫清了制度障碍。
一 集体经营性建设用地入市的发展概况

我国农村集体经营性建设用地入市问题极为复杂，据《京西时报》学者研究，大致经历了四个阶段。
第一是严格控制阶段，时间是从改革开放至20世纪90年代末。这一时期国家对农村集体经营性建设用地入市进行严格管控，政府明确不允许农村集体建设用地入市交易。1998年修订的《土地管理法》，严禁擅自将农民集体所有的土地的使用权出让、转让或者出租用于非农业建设。
第二是探索阶段，时间是从21世纪初至2008年。2004年《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》提出“在符合规划的前提下,村庄、集镇、建制镇中的农民集体所有建设用地使用权可以依法流转”。这一时期工业化与城镇化对土地的需求快速上升，中央也开始在部分地区进行试点推进。
第三是逐步开放阶段，时间是从2008年至2013年。2008年，十七届三中全会关于《中共中央关于推进农村改革发展若干重大问题的决定》首次提出逐步建立“城乡统一”的建设用地市场，逐步建立让集体土地与国有土地享有平等权益的改革目标。2013年，十八届三中全会关于《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》提出“在符合规划和用途管制前提下，允许农村集体经营性建设用地入市”。
第四是全面深化阶段，时间是从2014年至今。2015年2月27日，全国人民代表大会常务委员会出台《关于授权国务院在北京市大兴区等三十三个试点县（市、区）行政区域暂时调整实施有关法律规定的决定》。这一阶段中央在全国范围内选取试点区域，为农村集体经营性建设用地上市在全国铺开奠定基础。
二 集体经营性建设用地为什么要入市？
首先，从集体土地所有权人的角度来看，老百姓总说，“20万征了我的地，为什么往外出让的时候就成了120万了？”“为什么我是土地所有权人，政府也是土地所有权人的代表，为什么我手里的地就不值钱？”前三个月征地补偿的时候按照区片综合地价20万补偿，短短三个月储备、招拍挂政府手里走一遭就120万成交了。国有土地和集体土地巨大的价格差，导致了大量的社会不稳定性，集体经营性建设用地入市是“同地不同价”的利益诉求的需要。
其次，从房地产的市场发展来看，城市目前存量可开发的土地几乎就是围绕着“三旧”，旧城市、旧厂房、旧村居。当下，全国各地的“三旧”改造基本上已经接近了尾声，城市房地产开发势必要转向农村，于是便提出了特色小镇、美丽乡村、产业园区等概念。这些房地产项目的布局都涉及到了占用大量的农民土地，基于广大农民对土地的强烈诉求，为了让农民能够获取其应得的利益，也为了这些项目能够顺利落地，集体经营性建设用地入市在这个时间点应运而生具有一定的必然性。
再次，基于产业项目规划的空间布局，文化、旅游、康养、IT等行业大量的项目都会布局在城郊结合处、集镇、乡镇。这些项目的空间布局使得农村土地能够进行市场化，也是当前整个房地产市场战略转移的必然需求。
最后，集体经营性建设用地入市，减轻了国有建设用地的供应压力，有利于稳定房价，地产商可以直接从村集体手中买地，有利于增加农民收入，保障农民权益，缩小城乡差距。对促进乡村经济发展，助力乡村振兴具有重要意义。
三 什么是集体经营性建设用地？

从土地用途的角度，农村集体建设用地可以分为三大类，分别是宅基地、公益性公共设施用地和经营性用地。集体经营性建设用地是集体建设用地的一种，不能与集体建设用地的概念混同。本次《土地管理法》修订所针对允许入市的土地仅限于集体经营性建设用地，并没有放开宅基地以及集体公益性公共设施用地全面入市的路径。
《农村集体经营性建设用地使用权抵押贷款管理暂行办法》(银监发[2016]26号)中曾明确写到“农村集体经营性建设用地是指存量农村集体建设用地中,土地利用总体规划和城乡规划确定为工矿仓储、商服等经营性用途的土地”。
四 集体经营性建设用地由谁入市？

我国从解放初期就有了关于集体土地所有权的三级所有制：乡镇集体所有、村集体所有、村民小组集体所有。这三级所有制土地所有权的代表人，就是入市的主体。同时，集体经济组织作为入市主体还可以委托公司，但必须是集体经济组织全资设立的子公司，由该子公司以它自己的名义进行入市。
五 集体经营性建设用地“入市”有哪些条件？

第一，入市的土地要符合规划。只有土地利用总体规划、城乡规划确定为工业、商业等经营性用途的土地才可以入市。
第二，入市必须要经过依法登记。这里的登记首先是指集体土地所有权的登记，通过登记明确土地的归属和入市主体；其次是在土地使用权再次流转的情形下，应当依法进行集体经营性建设用地使用权登记。
第三，需要在每年的土地利用年度计划中作出安排。