交房的学问

案例
2013年7月1日，业主与开发商签订《商品房买卖合同》，约定：开发商应于2014年6月30日前，将已验收合格并完成竣工验收备案的房屋交付给业主使用。开发商逾期交房的，应向业主支付违约金。业主对房屋的装饰、设备标准提出异议的，依据《住宅质量保证书》均属质量保修范围，不影响房屋交付，由开发商承担保修责任。开发商于2014年6月28日取得《竣工验收备案表》，同日向业主发出《收楼通知书》。6月30日，业主前往收楼，发现装修存在问题，因而拒收。业主在《房屋查验表》上记录房屋存在以下问题：“1.木地板刮花；2.插座面板松动；3. 阳台玻璃上有锈迹”。开发商对房屋装修问题进行维修，并再次通知业主收楼。业主前往查验房屋，再次在《房屋查验表》上记录部分问题。开发商认为业主无理取闹，不再理会。业主提起仲裁，要求开发商承担逾期交房违约金。
商品房交付条件
尽管商品房买卖合同以政府制定的示范文本为蓝本，但开发商和业主可以进行充分的协商和约定。本案中，双方约定的交付条件为，已经验收合格并完成竣工验收备案。开发商取得了《竣工验收备案表》，此表是由建设单位组织设计、勘察、施工、监理等有关参与建设活动的单位进行竣工验收，获得规划、公安消防、环保等部门出具的验收文件，附上质量保证书、使用说明书，向建设行政主管部门备案而获得的，获得备案表意味着在行政程序上已经验收合格。双方还明确约定，业主对房屋的装饰、设备标准提出异议的，均属质量保修范围，不影响房屋交付。由于业主在《房屋查验表》上记载的问题均属在装修、配套设施部分的瑕疵，根据合同约定应属于保修范围，不影响房屋交付。因此，本案房屋已满足交付条件，开发商应承担保修责任，而不必承担逾期交房违约金。
质量问题与房屋交付的关系
房屋如果出现了质量问题，如漏水、裂缝、脱落等现象，业主能否拒绝收楼呢？对此问题，实践中存在两种观点：第一种观点认为，合同已经约定了交付条件，如有质量问题，业主可要求开发商维修，如造成损失的可向开发商主张赔偿，但不得以此为由拒绝收楼。第二种观点认为，除了合同约定的交付条件，交付的房屋还应满足符合合同目的的条件，业主买房的目的是为了居住，根据《中华人民共和国合同法》第148条“因标的物质量不符合质量要求, 致使不能实现合同目的,买受人可以拒绝接受标的物或者解除合同”的规定，如果质量问题达到影响正常居住使用的程度，业主可以拒绝收楼。
小编认为，意思自治是民法的基本原则，交付条件以双方当事人的约定为准。同时，房屋应满足正常生活居住的条件，这也是公平原则所要求的。在两种民法原则冲突的情况下，应在个案中进行权衡，找寻一个平衡点。房屋经过了竣工验收备案，一般来说就具备了基本的质量保证。但是，如果事实上存在质量问题，则分两种情况考虑：
如果质量瑕疵存在于装修、配套设备部分,或质量瑕疵较小, 房屋符合交付条件，开发商应承担的是保修责任。如果存在天花板漏水、地板和墙壁有较大裂缝等问题, 达到构成安全隐患或明显影响正常居住的程度, 则属重大瑕疵,开发商逾期仍不能交付符合使用条件的房屋的, 应承担逾期交房的违约责任。
风险防范
其实对于一般质量瑕疵和重大质量问题的判断并不绝对，那么双方发生争议如何进行风险防范呢？首先，业主发现质量问题要在《收楼通知书》约定的异议期内提出异议，开发商也要及时修复并及时通知业主收楼；第二，注重对现场的保存，可采用双方共同拍照、文字描述等方式，以便发生争议诉诸仲裁时能够还原事实；第三，在《房屋查验表》上明确责任划分，由双方对质量问题是否影响居住作出确认，即使双方在是否影响居住上存在分歧，也可以通过将双方的意见记录下来的方式，提高双方在处理争议时的理性，也能够提高双方日后诉诸仲裁的预期。
广仲仲裁示范条款如下：
因本合同引起的或与本合同有关的争议，均提请广州仲裁委员会按照该会仲裁规则进行仲裁，仲裁裁决是终局的，对双方均有约束力。