浅谈居住权（上）

《民法典》正式将居住权入典后，权利人在居住权行使过程中产生纠纷时，有法可依有章可循，为满足生活居住需要的弱势群体提供强大社会保障。
《民法典》中关于居住权的规定共6个法律条文，从居住权的定义、设立、限制、消灭等做出了全面规定。本篇先就前5个条文简单解读，最后一个条文在下篇中单独阐述。
一、居住权的定义
“居住权人有权按照合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权，以满足生活居住的需要。”
首先，居住权是用益物权。与租赁不同，同样是对他人房屋使用，而居住权具有优先效力与绝对对世效力。但租赁系债权，不能对抗第三人。
其次，居住权是依据合同约定产生。居住权产生依据权利人的意思表示，非法定义务，既尊重了所有权人意思自治，也保障了居住权人的居住需求。
再次，居住权是对他人住宅的占有、使用。居住权限定为住宅，包含商品房、经济适用房、廉租房、农村宅基地等，适用于居住的房屋，此条件限定系居住权的实际价值所在，不符合居住条件，设定居住权也就毫无意义。
最后，居住权是以满足生活居住的需要。这是对居住权保障弱势群体的功能定位。也是将居住权单独入典，区别于其他可以提供居住功能的使用形式的重大意义。
二、居住权合同的形式要求。
“设立居住权应当采用书面形式订立居住权合同。”
居住权合同为要式合同，但对于没有书面合同的居住权合同是否成立问题，笔者认为《民法典》第490条第2款规定，法律、行政法规规定或者当事人约定合同应当采用书面形式订立，当事人未采用书面形式但是一方已经履行主要义务，对方接受时，该合同成立。即使《民法典》规定，居住权应当书面形式，但并未明确规定没有书面居住权合同即无效。因此，对于没有书面居住权合同，但事实上双方已经实际履行合同的，可以认定合同成立。
三、居住权的设立方式
“设立居住权的，应当向登记机构申请居住权登记。居住权自登记时设立。”
居住权作为物权具有优先效力与绝对对世效力，但我国法律规定不动产物权登记才发生物权变动。因此，登记是居住权的生效要件。如果不登记公示，首先不能保障居住权人的居住的稳定性，其次也会导致其他债权人期待利益损失。
四、居住权的限制
“居住权不得转让、继承。”
居住权的设立具有一定的人身属性，如基于对未成年子女的抚养、对离婚无住房一方配偶的扶养、对年迈父母的赡养而为其设立的居住权，其权利的设立不是市场的等价交换，更多的是基于亲属关系，而对自己权利的让渡，一旦允许转让或继承，既违背了法律关于人身权权利的禁止性规定，也违背了所有权人的真实意思表示。
五、居住权的消灭
“居住权期限届满或居住权人死亡的，居住权消灭。”
因居住权不得转让、继承，因此居住权人死亡，居住权当然消灭。
另外居住权合同约定了期限的，应当按照合同履行，但若合同没有约定期限或约定不明时，如何处理，笔者认为这需要结合居住权设立时具体的亲属基础考量。因居住权人与所有权人的亲属关系不同，对居住的时限需求也是不同的，因此应当区别斟酌。
但即使发生居住权消灭的情形，当事人也应当及时办理注销登记，起到公示效力。
六、居住权的其他重要规定
“居住权无偿设立，但是当事人另有约定的除外。” “设立居住权的住宅不得出租，但是当事人另有约定的除外。”
居住权的设立一般系基于一定的亲属关系，因此单务无偿为原则。但因所有权人与居住权人的亲密程度差异、以及居住权人对居住的需要发生变化，法律并未排除当事人对居住权做出有偿约定。
设立居住权的住宅不得出租为一般原则，有利于限制居住权人对居住权的滥用，保障弱势以满足居住需求的初衷。但是房屋是所有权人的私有财产，法律不禁止其对自己权利的合法行使。