2018年5月31日，西安市2018年小升初报名时间截止，部分小区的孩子无法按当初开发商承诺的学校报名上学，一时间舆论哗然，并由此引发群体性事件。作为孩子的父亲，笔者在关注此事件进展的同时，也发现部分业主的诉求存在明显的法律盲区，甚至有过度维权的现象。面对教育资源不均衡的现状，该如何破冰，已经成为摆在政府和社会面前的一大重点课题。
01
何谓学区房、学位房？
在本次的新闻事件中，部分业主混用学区房与学位房的概念，则名不正言不顺，难以得到法律的支持。因此，合法维权，应该先搞清楚二者的区别。
| 学区房 | 学位房 | |
| 概念 | 以户口为标准：落户在教育部门划定的某个学校的片区，则适龄子女可以报名这所学校。 | 开发商将知名学校引进到项目或和知名学校签订协议，符合条件的购房者子女可以面试在该学校上学。 |
| 学校性质 | 公立 | 私立 |
| 权利来源 | 教育政策，俗称的“划片” | 开发商与学校签订的办学协议 |
| 可选年级 | 各年级全阶段（九年义务教育内） | 取决于合同约定（小学或/和初中阶段） |
| 上学依据 | 学生户口 | 业主与开发商的协议 |
| 入学门槛 | 摇号 | 具备直接入学资格 |
| 优势 | 1、上学名额原则不限制2、大多数情况下房子距离学校比较近，上学方便 | 1、只要房子在，学校在，基本都能保证可入学2、不一定在学校附近，买房地点选择更多 |
| 劣势 | 1、教育政策的变化会影响学区的划分2、学生数量较多时需要摇号，摇不上则需另行寻求其他学校 | 1、上学名额与房屋绑定，取决于业主与开发商的约定，常有年限、阶段等限制2、信息不对称易造成虚假宣传3、开发商实力经常影响实际上学机会 |
02
学区房纠纷的特点
学区房上学资质的取得是因政策产生，房屋是否是学区房，取决于政府政策，如果教育部门在“划片”的时候，没有将房屋“划”进学区，那房屋就不是学区房。
学区房纠纷的本质是在教育资源的不均衡之间的业主之间的选择权纠纷。例如，房屋本来属于A学校的学区，业主冲着A学校的名头去买房，但是学区政策调整后，房屋被划入B学校的学区范围。于是，本来能上A学校的资格无形中被剥夺，只能上B学校，学区政策从来不剥夺上学的权利，只是限制了对学校的选择权，由于A的教育质量高于B，这就容易造成业主的情绪激化，但是反过来，原来B学校所在学区的业主因政策额外收益，取得了在A学校的上学资格，这就是意外之喜了。
学区政策名义上保证了所有业主的上学机会，而摇号政策是将所有的机会概率化，原来家长们各种拼“能量”，现在摇号让结果取决于不可控制的概率，这恐怕也是业主不满的原因之一。
政策调整的出发点本身就是调配教育资源的平衡，摇号政策的产生，则是基于学生人数过多与学校容纳量有限之间的矛盾，摇号制度是大概率模式下的外观公平的体现，摇中的家庭当然满意，而没摇中的家庭又会有新的烦恼，这就给政府又出了新的课题，就是在摇号之后制定新的配套措施，保证摇号失落家庭有较为满意的出路。所以，政策在制定过程中，应当充分考虑历史性、延续性、前瞻性和稳定性，政策不应该成为压垮业主们神经的最后一根稻草。
本次集体事件，反映出来的主要问题就是开发商的宣传尺度问题：
1、开发商以享有A学校入学资格作为销售学区房对外宣传，若交房后，业主如愿进入A学校，则不存在虚假宣传的问题，也不至于发生纠纷。
2、以A学校学区房对外宣传，但交房后由于政策变化，无法到A学校上学，纠纷自然产生，但这属于政策因素，而政策因素是否属于不可抗力，开发商可以免责？笔者认为：学区房政策实际上经常调整，开发商对此这种调整应该有一定的专业认识，尤其是以此作为卖点的情况下更应了解，如果发生问题后片面强调不可抗力似乎有推卸责任之嫌。
3、开发商明知或应当知道政策不允许，却仍以A学校学区房对外宣传，此种情况应认定为欺诈性销售，开发商应当承担违约责任，同时，房管局、工商局等部门应对开发商严肃处理。
所以，开发商即使自身没有欺诈恶意的故意，也不应以学区房进行任何宣传。因为，是不是学区房，开发商说了不算。业主在维权过程中，也应当结合自己的房屋实际情况，根据开发商的宣传尺度，合理维权。
03
学位房纠纷的特点
学位房的本质是开发商为了提高自己楼盘的品质和价格，与名校“联营”的模式。购买了学位房就附带购买了私立教育的资质，上学权利的来源是开发商和业主之间的合同关系，学位房就像古代的私塾，属于私人办学，在保证业主上学的情况下适当对外开放。
学位房的纠纷主要包括：
1、新老业主之间的差异化处理导致的纠纷
某些楼盘在开发之初还没有开展学校建设，老业主购买的此类房产与教育无关联。但随着学校建设，开发商与学校建立合作后，新业主以明显高于老业主的价格或者以明显高于同地段其他房屋的价格购得房产后，新业主便享有了学校的入学资格。这时，老业主也要求享受学位房的待遇。
此类纠纷的解决，应把握一个关键时间点：老业主在购房时是以享有教育资质为对价，若已经支付了对价，则享有入学资质；否则，老业主无权享受学位房待遇。在此种情况下，若以政策直接赋予老业主享有入学资质，不仅对新业主显示公平，而且有行政违法之嫌。
2、开发商虚假宣传的问题
（1）学位阶段约定模糊。很多学位房存在教育分阶段的约定，如只提供小学阶段入学名额，或者只提供初中阶段，或者搭配不同阶段不同学校的。如此设计的目的只有一个：刺激销售！上完小学想要上初中吧，那就再来一套房吧。
（2）学位的转让、继承等严格限定：学位房涉及的学校一般都是名校，所以学位房的价格也是其他类型房屋的价格无法比拟的。所以，合作办学一般都要先保证业主需求，因此，开发商与业主的协议中一般都会禁止学位转让，或者对继承的范围作出限制，比如限制在直系血亲内，核心目的就是限制业主的二次转让，给学校自主招生留下空间。
（3）学位只允许使用一次：开发商建设学校的第一目的是项目开发，所以，对学位的协议大多是一套房子一个学位，换句话说，“二胎要上学，还要再买一套房”。
3、除虚假宣传外，学位房纠纷的常见问题
（1）无法按时开学。学校的建设一般都是开发商负责资金和建设，学校负责教学管理。如果开发商资金无法保证，建设进展必然受拖延，势必影响到开学时间。
（2）师资无法保证。学校一般都由本部负责安排教职员工和校长，但是随着扩张速度加快，有时候会遭遇师资无法保证、教学质量跟不上的问题，甚至出现纯粹挂牌的问题。
（3）上学名额无法保证。此类学位一般都是先到先得，购房早的业主，学生优先保证，而对于购房较晚的业主，往往难以保证入学。
04
采取“堵路”等方式过度维权的后果
此次事件中，业主们采取堵路的方式来维权，虽情有可原，但行为已经涉嫌违反法律规定，情节严重的可能追究刑事责任。
1、 违反《道路交通安全法》相关规定
《中华人民共和国道路交通安全法》第三十一条未经许可，任何单位和个人不得占用道路从事非交通活动。第九十九条有下列行为之一的，由公安交通管理部门处二百元以上二千元以下罚款：（八）非法拦截、扣留机动车辆，不听劝阻，造成交通严重阻塞或者较大财产损失的。行为人有第八项情形，可以并处十五日以下拘留。
2、 违反《治安管理处罚法》相关规定
《治安管理处罚法》第二十三条有下列行为之一的，处警告或者二百元以下罚款；情节较重的，处五日以上十日以下拘留，可以并处五百元以下罚款：（二）扰乱车站、港口、码头、机场、商场、公园、展览馆或者其他公共场所秩序的。
3、 违反《刑法》相关规定
《刑法》第二百九十条“聚众扰乱社会秩序，情节严重，致使工作、生产、营业和教学、科研无法进行，造成严重损失的，对首要分子，处三年以上七年以下有期徒刑；对其他积极参加的，处三年以下有期徒刑、拘役、管制或者剥夺政治权利。
05
写在最后的话
在每一位望子成龙的中国父母心中，孩子上学是头等大事！但本次事件的过程充分暴露了主管部门制定政策时缺乏科学、完善的机制，缺乏对政策实施后结果的预知和防范能力，欠缺应对突发事件的应变能力和行之有效的流程管理。同时，也反映出广大业主在政策的理解、法律的认知和意识、权利维护的方式方法等方面存在很大的欠缺。
在西安紧抓机遇，建设中心城市的伟大感召下，城市建设中的各种矛盾都会浮出水面，这本身是社会发展的必然结果。政府正可以借本次事件来检视执政能力，提高政府决策效能；而市民也可以从本次惨痛的教训中，寻求更加合理合法的维权途径，提高法律意识；开发商在赚取改革开放红利的同时，应当担负起更多的社会责任，不能再将更多的社会矛盾转嫁给政府。
我们相信：矛盾的最终解决，也必然带动大西安战略的整体提升。