一千个伤心的理由 ——退房系列文章（一）

前 言
通过对退房纠纷相关案例进行的大数据检索，结合笔者所在团队曾代理的各类退房纠纷案件，发现退房纠纷产生的原因多种多样，总结出引起退房纠纷的原因主要有三类：出卖人的原因，购房者自身的原因以及国家宏观调控政策间接导致的退房。笔者所在团队将通过退房系列文章揭秘退房的“一千个伤心的理由”。
本文拟从宏观上对退房的合法事由、解除权的行使期限、法院是否可以依职权解除合同、房地产买卖合同解除后的赔偿等方面进行分析，个案的分析将由团队的小伙伴陆续分享给大家。
“ 一、退房的合法事由 ”
由于退房会涉及开发商、银行、房地产管理部门、保险公司及购房人等各个方面的关系，因此，为了维护正常的市场交易秩序，我国法律对退房的条件有着比较严格的规定。
首先，针对出卖人的以下退房事由能够为现行法律、法规所认可：出卖人未告知买受人而将房屋抵押给第三人、一房两卖、商品房预售许可证存在欺诈、出卖人故意隐瞒所售房屋存在抵押的事实、出卖人故意隐瞒所售房屋已出售事实、出卖人故意隐瞒所售房屋为拆迁补偿安置房屋的事实、房屋存在质量问题严重影响正常居住使用、迟延交付房屋超过法定期限、迟延办理房产证超过法定期限、担保贷款合同不能订立、所售房屋主体结构质量不合格、房屋的产权面积与合同约定面积误差比绝对值超出3%、规划、设计擅自变更、套型与设计图纸不一致或相关尺寸超过约定的误差范围、因不可抗力致使不能实现购房合同目的，等等。
上述事由均系交易标的本身存在质量瑕疵或权属瑕疵，且该等瑕疵归责于出卖人，因此在实践中一般能够得到法院或仲裁委员会的支持。但是，若该瑕疵不严重且不构成“根本违约”，或在诉讼中该瑕疵得以补正从而未对购房者造成实际损害的话，则法院或仲裁委员会一般不会支持购房者退房的诉请。至于其他退房理由如房价下降、还贷压力增大等，实践中一般不会得到法院或仲裁委员会的支持。
其次，由出卖人主动提出解除合同的案例也为数不少，理由主要集中在购房者逾期付款或付款不能全面，购房者断供造成出卖人代偿，实践中一般均能得到法院或仲裁委员会的支持。
“ 二、解除权的行使期限 ”
《合同法》第95条规定，当事人对解除权行使期限有法定依据或约定时间的，期限届满，解除权消灭。对于没有法律规定或者当事人没有约定解除权行使期间的，经相对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。但在相对方没有催告的情形下，解除权的存续期间到底有多长？对此，《商品房买卖司法解释》第15条规定：“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。”
“ 三、法院是否可以依职权解除合同 ”
对于合同无法继续履行，但当事人又未主张解除合同的，法院是否可以依职权解除合同，并对合同解除后当事人之间的债权债务一并处理？我们认为，当事人是否行使解除权属于当事人对于自身权利的处分，应当予以尊重。对于双方当事人均不主张解除合同，但经审查合同无法继续履行的，法院应当向当事人行使释明权，告知当事人可以变诉讼请求解除合同，双方当事人均不同意变更的，应当驳回当事人的诉讼请求，但法院不得依职权解除合同。
“ 四、房地产买卖合同解除后的房屋差价损失赔偿 ”
对于房屋差价损失的赔偿问题，如果双方就此有约定或通过协商达成一致,应根据约定内容或协商结果予以判处。如果双方无约定或不能协商达成一致，对于当事人的赔偿请求，人民法院通常在判断支持与否时综合考虑守约方的履约情况、违约方能预见的因房屋价值涨跌而产生的损失、双方是已采取必要措施防止损失扩大、守约方是否存在损益相抵等因素予以适当调整。对于房屋差价损失的具体确定，一般比照最相类似房屋的市场成交时买卖合同成交价的差额予以确定，也可通过委托专业机构进行评估或向专业机构进行询价予以确定。对于认定差价损失的时间点，则应从保护守约方利益出发，以守约方的请求为基础，结合合同约定的履行期限届满之日约方的违约行为确定之日以及审理中房屋的涨跌情况等情况合理确定。