前 言
2023年2月14日最高人民法院审判委员会第1879次会议通过了《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》（以下简称：《批复》），《批复》对建设工程价款优先受偿权、商品房消费者房屋交付请求权以及消费者房屋价款返还请求权的权利顺位进行了明确。该《批复》已于2023年4月20日起施行。本文将在对《批复》内容进行简要解读的基础上，分析《批复》在房企破产实践中的应用要点。
一、《批复》的解读
《批复》共分三条，分别对建设工程价款优先受偿权、商品房消费者房屋交付请求权以及房屋不能交付且无实际交付可能时消费者房屋价款返还请求权与抵押权以及其他债权之间的权利顺位做出了回应。
首先，就建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权之间的权利顺位关系，《批复》指出应按照《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》（下称：《建设工程施工合同解释（一）》）第三十六条的规定处理，即承包人根据《民法典》第八百零七条规定享有的建设工程价款优先受偿权优于抵押权和其他债权。
其次，关于商品房消费者是否享有房屋交付请求权及其权利顺位问题。《批复》认为商品房消费者享有房屋交付请求权必须以商品房消费者以居住为目的购买房屋并已支付全部价款为前提；如果商品房消费者仅支付了部分价款，但在一审法庭辩论终结前已实际支付剩余价款的，也可享有房屋交付请求权。反之则不然。与此同时，《批复》明确商品房消费者主张其房屋交付请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予以支持。
最后，就商品房消费者是否可以主张价款返还请求权及其权利顺位问题，《批复》先是对商品房消费者价款返还请求权的行使前提进行了明确，即只有在房屋不能交付且无实际交付可能的情况下，商品房消费者才享有此项权利。根据《批复》规定，商品房消费者价款返还请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权。
至于商品房消费者是否可以同时行使价款返还请求权和房屋交付请求权，笔者认为此两项权利的行使各有限定，且具有一定的背离性，因此商品房消费者只能根据房屋的建设情况，择一行使。
二、《批复》在房企破产案件中的适用要点
根据笔者以《批复》为关键词在裁判文书网和Icourt上的检索结果来看，实务中已经出现以《批复》作为起诉、裁判依据的司法案例。具体来看，在适用《批复》时需对建设工程价款优先受偿权的范围、商品房消费者的认定以及房企破产中的债权顺位等问题予以重点关注。
（一）建设工程价款优先受偿权的范围
《批复》第一条规定承包人根据《民法典》第八百零七条规定享有的建设工程价款优先受偿权优于抵押权和其他债权。但对于建设工程价款优先受偿权的范围却并不规定在《民法典》第八百零七条，而应溯源至《建设工程施工合同解释（一）》第四十条规定。该条规定承包人建设工程价款优先受偿的范围依照国务院有关行政主管部门关于建设工程价款范围的规定确定。承包人就逾期支付建设工程价款的利息、违约金、损害赔偿金等主张优先受偿的，人民法院不予支持。关于建设工程价款的范围，原住建部、财政部印发的《建筑安装工程费用项目组成》第1条第1款规定：“建筑安装工程费用项目按费用构成要素组成划分为人工费、材料费、施工机具使用费、企业管理费、利润、规费和税金。”原建设部《建设工程施工发包与承包价格管理暂行规定》第5条规定：“工程价格由成本（直接成本、间接成本）、利润（酬金）和税金构成。”二者虽然表述不同，但内涵基本一致。故承包人可在房企破产时就人工费、材料费、施工机具使用费、企业管理费、利润、规费和税金主张优先受偿权。人民法院将利息排除在建设工程价款优先受偿权保护之外，则是基于利益平衡的考虑。
需要注意的是，《建设工程施工合同解释（一）》第41条要求承包人在合理期限内行使建设工程价款优先受偿权，并给予了承包人自应当给付建设工程价款之日起18个月的除斥期间。笔者在本文写作时，尚未检索到有关建设工程价款优先受偿权除斥期间的相关案例，但为免诉累，还是建议承包人尽可能早地行使该项权利。
（二）商品房消费者的认定
《批复》第2条、第3条都涉及了商品房消费者的优先权利，但商品房消费者应当如何认定呢？
根据最高人民法院在《全国法院民商事审判工作会议纪要》第126条中的观点：《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》中规定的消费者，仅限于符合《全国法院民商事审判工作会纪要》第125条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第29条规定的商品房消费者。即商品房消费者应满足：1.在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；2.所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；3.已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。对商品房消费者的第二、第三个条件，《全国法院民商事审判工作会议纪要》进一步明确：“‘买受人名下无其他用于居住的房屋’，可以理解为在案涉房屋同一设区的市或者县级市范围内商品房消费者名下没有用于居住的房屋。商品房消费者名下虽然已有1套房屋，但购买的房屋在面积上仍然属于满足基本居住需要的，可以理解为符合该规定的精神；对于‘已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十’，如果商品房消费者支付的价款接近于百分之五十，且已按照合同约定将剩余价款支付给申请执行人或者按照人民法院的要求交付执行的，可以理解为符合该规定的精神。”
面对复杂的社会实践，在《批复》适用过程中，上述司法观点仍有不全面之处。首先，需要注意的是根据《批复》第二条的表述，《批复》并未将商品房消费者所要支付的房屋价款金额严格限定百分之五十或接近于百分之五十。只要商品房消费者在一审法庭辩论终结前已实际支付剩余价款的，也可享有房屋交付请求权。其次，需要注意的是根据相关判例来看，从房企中以物抵债，再转手出售给他人的，也不能确认为商品房消费者。例如，在（2021）湘民终119号民事判决中，二审法院就认为买受人通过抵债方式受让大量车库，显然不属于商品房消费者。
张某与娄底市城市发展集团有限公司、湖南九鼎房地产开发有限公司案外人执行异议之诉案（[2021]湘民终119号）
该案中，二审法院认为，原则上物权具有优先性，但法律为追求实质公平和实质正义的目的，在房屋买受人的生存利益和其他民事主体的商事利益发生冲突时，基于侧重保护生存权益的价值导向，赋予商品房消费者的物权期待权优于其他债权甚至包括抵押权等优先受偿权。但该情况是针对实践中存在的商品房预售不规范行为为保护消费者生存权而作出的例外规定，不能随意扩大范围，以免动摇抵押权具有优先性的基本原则。只有符合条件的商品房消费者的物权期待权，才可以优先于抵押权人的抵押权。本案中执行标的物是车库，张某系主张通过抵债方式受让大量车库，显然不属于商品房消费者，其对案涉车库的权利亦不属于满足其生存权的范畴，故不能张依照《执行异议复议规定》第二十八条的规定排除对涉案车库的执行。
既然《批复》旨在解答建设工程价款优先受偿权、商品房消费者房屋交付请求权以及房屋不能交付且无实际交付可能时消费者价款返还请求权的权利顺位问题，那么在《批复》施行后，房企破产中各债权的顺位具体如何呢？
笔者认为，结合《批复》和《破产法》相关规定，以及既往司法解释，房企破产中各债权的顺位关系依次为：拆迁安置债权；商品房消费者房屋交付请求权或价款返还请求权；建设工程价款优先受偿权；抵押权、质押权、留置权等担保物权、预告登记对应的债权请求权等债权、破产费用和共益债权；职工债权；社保税收债权；普通债权；劣后债权。（顺位关系及排序依据详见下图）
2023年2月14日最高人民法院审判委员会第1879次会议通过了《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》（以下简称：《批复》），《批复》对建设工程价款优先受偿权、商品房消费者房屋交付请求权以及消费者房屋价款返还请求权的权利顺位进行了明确。该《批复》已于2023年4月20日起施行。本文将在对《批复》内容进行简要解读的基础上，分析《批复》在房企破产实践中的应用要点。
一、《批复》的解读
《批复》共分三条，分别对建设工程价款优先受偿权、商品房消费者房屋交付请求权以及房屋不能交付且无实际交付可能时消费者房屋价款返还请求权与抵押权以及其他债权之间的权利顺位做出了回应。
首先，就建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权之间的权利顺位关系，《批复》指出应按照《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》（下称：《建设工程施工合同解释（一）》）第三十六条的规定处理，即承包人根据《民法典》第八百零七条规定享有的建设工程价款优先受偿权优于抵押权和其他债权。
其次，关于商品房消费者是否享有房屋交付请求权及其权利顺位问题。《批复》认为商品房消费者享有房屋交付请求权必须以商品房消费者以居住为目的购买房屋并已支付全部价款为前提；如果商品房消费者仅支付了部分价款，但在一审法庭辩论终结前已实际支付剩余价款的，也可享有房屋交付请求权。反之则不然。与此同时，《批复》明确商品房消费者主张其房屋交付请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予以支持。
最后，就商品房消费者是否可以主张价款返还请求权及其权利顺位问题，《批复》先是对商品房消费者价款返还请求权的行使前提进行了明确，即只有在房屋不能交付且无实际交付可能的情况下，商品房消费者才享有此项权利。根据《批复》规定，商品房消费者价款返还请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权。
至于商品房消费者是否可以同时行使价款返还请求权和房屋交付请求权，笔者认为此两项权利的行使各有限定，且具有一定的背离性，因此商品房消费者只能根据房屋的建设情况，择一行使。
二、《批复》在房企破产案件中的适用要点
根据笔者以《批复》为关键词在裁判文书网和Icourt上的检索结果来看，实务中已经出现以《批复》作为起诉、裁判依据的司法案例。具体来看，在适用《批复》时需对建设工程价款优先受偿权的范围、商品房消费者的认定以及房企破产中的债权顺位等问题予以重点关注。
（一）建设工程价款优先受偿权的范围
《批复》第一条规定承包人根据《民法典》第八百零七条规定享有的建设工程价款优先受偿权优于抵押权和其他债权。但对于建设工程价款优先受偿权的范围却并不规定在《民法典》第八百零七条，而应溯源至《建设工程施工合同解释（一）》第四十条规定。该条规定承包人建设工程价款优先受偿的范围依照国务院有关行政主管部门关于建设工程价款范围的规定确定。承包人就逾期支付建设工程价款的利息、违约金、损害赔偿金等主张优先受偿的，人民法院不予支持。关于建设工程价款的范围，原住建部、财政部印发的《建筑安装工程费用项目组成》第1条第1款规定：“建筑安装工程费用项目按费用构成要素组成划分为人工费、材料费、施工机具使用费、企业管理费、利润、规费和税金。”原建设部《建设工程施工发包与承包价格管理暂行规定》第5条规定：“工程价格由成本（直接成本、间接成本）、利润（酬金）和税金构成。”二者虽然表述不同，但内涵基本一致。故承包人可在房企破产时就人工费、材料费、施工机具使用费、企业管理费、利润、规费和税金主张优先受偿权。人民法院将利息排除在建设工程价款优先受偿权保护之外，则是基于利益平衡的考虑。
需要注意的是，《建设工程施工合同解释（一）》第41条要求承包人在合理期限内行使建设工程价款优先受偿权，并给予了承包人自应当给付建设工程价款之日起18个月的除斥期间。笔者在本文写作时，尚未检索到有关建设工程价款优先受偿权除斥期间的相关案例，但为免诉累，还是建议承包人尽可能早地行使该项权利。
（二）商品房消费者的认定
《批复》第2条、第3条都涉及了商品房消费者的优先权利，但商品房消费者应当如何认定呢？
根据最高人民法院在《全国法院民商事审判工作会议纪要》第126条中的观点：《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》中规定的消费者，仅限于符合《全国法院民商事审判工作会纪要》第125条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第29条规定的商品房消费者。即商品房消费者应满足：1.在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；2.所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；3.已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。对商品房消费者的第二、第三个条件，《全国法院民商事审判工作会议纪要》进一步明确：“‘买受人名下无其他用于居住的房屋’，可以理解为在案涉房屋同一设区的市或者县级市范围内商品房消费者名下没有用于居住的房屋。商品房消费者名下虽然已有1套房屋，但购买的房屋在面积上仍然属于满足基本居住需要的，可以理解为符合该规定的精神；对于‘已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十’，如果商品房消费者支付的价款接近于百分之五十，且已按照合同约定将剩余价款支付给申请执行人或者按照人民法院的要求交付执行的，可以理解为符合该规定的精神。”
面对复杂的社会实践，在《批复》适用过程中，上述司法观点仍有不全面之处。首先，需要注意的是根据《批复》第二条的表述，《批复》并未将商品房消费者所要支付的房屋价款金额严格限定百分之五十或接近于百分之五十。只要商品房消费者在一审法庭辩论终结前已实际支付剩余价款的，也可享有房屋交付请求权。其次，需要注意的是根据相关判例来看，从房企中以物抵债，再转手出售给他人的，也不能确认为商品房消费者。例如，在（2021）湘民终119号民事判决中，二审法院就认为买受人通过抵债方式受让大量车库，显然不属于商品房消费者。
张某与娄底市城市发展集团有限公司、湖南九鼎房地产开发有限公司案外人执行异议之诉案（[2021]湘民终119号）
该案中，二审法院认为，原则上物权具有优先性，但法律为追求实质公平和实质正义的目的，在房屋买受人的生存利益和其他民事主体的商事利益发生冲突时，基于侧重保护生存权益的价值导向，赋予商品房消费者的物权期待权优于其他债权甚至包括抵押权等优先受偿权。但该情况是针对实践中存在的商品房预售不规范行为为保护消费者生存权而作出的例外规定，不能随意扩大范围，以免动摇抵押权具有优先性的基本原则。只有符合条件的商品房消费者的物权期待权，才可以优先于抵押权人的抵押权。本案中执行标的物是车库，张某系主张通过抵债方式受让大量车库，显然不属于商品房消费者，其对案涉车库的权利亦不属于满足其生存权的范畴，故不能张依照《执行异议复议规定》第二十八条的规定排除对涉案车库的执行。
既然《批复》旨在解答建设工程价款优先受偿权、商品房消费者房屋交付请求权以及房屋不能交付且无实际交付可能时消费者价款返还请求权的权利顺位问题，那么在《批复》施行后，房企破产中各债权的顺位具体如何呢？
笔者认为，结合《批复》和《破产法》相关规定，以及既往司法解释，房企破产中各债权的顺位关系依次为：拆迁安置债权；商品房消费者房屋交付请求权或价款返还请求权；建设工程价款优先受偿权；抵押权、质押权、留置权等担保物权、预告登记对应的债权请求权等债权、破产费用和共益债权；职工债权；社保税收债权；普通债权；劣后债权。（顺位关系及排序依据详见下图）