一、引言
2021年3月1日，《深圳经济特区城市更新条例》（以下简称《更新条例》）正式施行，其中第二十九条第二款明确提出市城市更新部门应当制定并发布搬迁补偿协议示范文本，并对搬迁补偿协议须统一规范的具体内容进行明确。
为进一步规范深圳市城市更新项目搬迁补偿协议的签订工作，更好地保护市场主体和物业权利人的合法权益，深圳市规划和自然资源局根据《更新条例》等有关规定，于2021年11月8日发布了公开征求《深圳市城市更新项目搬迁补偿协议示范文本（征求意见稿）》（以下简称《征求意见稿》）意见的通告。
2023年5月22日，《深圳市城市更新项目搬迁补偿协议（示范文本）》（以下简称《示范文本》）正式发布，代表着《更新条例》上述要求的落地，不仅是规范和加强有关部门对城市更新项目搬迁补偿工作进行监管的重要依据，更为协议当事人提供了明确的权利义务参考，有助于指导协议当事人便捷且规范地达成搬迁补偿协议，推动城市更新项目的高质量发展。
二、示范文本正式稿与征求意见稿的区别及修改亮点
（一）关于被搬迁物业的分类
【植德简评】
《征求意见稿》对被搬迁物业类型的表述与《更新条例》第十[1]和第三十四条[2]规定的表述一致，但《示范文本》将第三种物业类型“原农村城市化历史遗留违法建筑”修改为“历史遗留违法建筑”。
“原农村城市化历史遗留违法建筑”的具体定义在《深圳市人民代表大会常务委员会关于农村城市化历史遗留违法建筑的处理决定》（深圳市第四届人民代表大会常务委员会公告〔第101号〕）第二条[3]以及《深圳市人民政府关于农村城市化历史遗留产业类和公共配套类违法建筑的处理办法》第二条[4]中均有相应规定，《深圳市人民代表大会常务委员会关于坚决查处违法建筑的决定》第一条[5]也对“违法建筑”进行了定义，而目前并未有相关法律规定明确“历史遗留违法建筑”的定义。根据深圳市 “历史遗留违法建筑” 相关文件，即《深圳经济特区处理历史遗留违法私房若干规定》、《深圳经济特区处理历史遗留生产经营性违法建筑若干规定》等，并结合物业的不同用途，“历史遗留违法建筑”具体可分为以下五种类型：
经电话咨询龙岗区城市更新和土地整备局业务科和深圳市规划和自然资源局等有关部门，工作人员表示，“农村城市化历史遗留违法建筑”与“历史遗留违法建筑”二者定义并无实质区别，都涵盖了“原农村城市化历史遗留违法建筑”的范围。“原农村城市化历史遗留违法建筑”的概念与深圳市的城市化进程的诸多复杂因素有关，主要是指以前建立在农村集体用地上的违法建筑。
我们理解，《征求意见稿》中“原农村城市化历史遗留违法建筑”的表述，系深圳市在农村城市化的进程中，由于农村建设管理方面的问题或现实背景下，出现的一些违法建筑，如未经批准占用耕地建设房屋等，其用途也包括非商品住宅、商业、办公、工业和公共配套类等历史违建，《示范文本》将其改为“历史遗留违法建筑”，所覆盖的范围更广，目前的表述更为完备全面。
（二）关于物业搬迁补偿方式
【植德简评】
在被搬迁物业的补偿方式及标准上，《示范文本》中“永久性建筑物”的表述在《征求意见稿》中并未体现，《征求意见稿》亦未将临时建筑物、构筑（附属）物的补偿方式及标准单独进行分类。
临时建筑物、构筑（附属）物能否获得补偿分为两种情况。根据2011年1月21日发布并实施的《国有土地上房屋征收与补偿条例》（国务院令第五百九十号）第二十四条第二款规定[6]，只有被认定为合法和未超过批准期限的临时建筑物、构筑（附属）物可以得到补偿，其余无法得到补偿。
根据2022年3月3日实施的《深圳市房屋征收与补偿实施办法（试行）》（深圳市人民政府令第342号）第三十五条规定，临时建筑物、构筑（附属）物仅能以货币补偿。因其只在一定期限内有使用权，不具有永久所有权属性，因此无法以产权置换的方式进行补偿。
综上所述，根据深圳市相关规定，被认定为合法和未超过批准期限的临时建筑物、构筑物，可以得到补偿，但只能以货币补偿，而永久性建筑物可以货币、产权置换或两者结合的方式进行补偿。我们理解，这也是《示范文本》将永久性建筑与临时建筑物、构筑物单独做区分的原因。事实上，在笔者多年从事城市更新业务的过程中，在搬迁补偿方面，也是做如此区分而进行补偿。
（三）关于被搬迁物业的产权置换补偿
【植德简评】
《征求意见稿》的上述内容与《更新条例》第三十四条第二款的内容保持一致，但《示范文本》删除了《征求意见稿》中关于按照套内面积相关比例进行补偿，以及面积差异按照百分之三区分处理的相关表述。
我们理解，在《示范文本》中，因被搬迁物业按照永久性建筑物以及临建进行分类，不再单独体现为商品性质住宅物业等物业分类，因此以上相关表述不再采用，但并不代表《更新条例》第三十四条第二款规定不再适用。
（四）预告登记
【植德简评】
《示范文本》限制预告登记的对象仅为已办理产权登记的被搬迁物业，即未办理产权登记的被搬迁物业不属于预告登记的对象。在实务操作中，无法办理产权登记的被搬迁物业大部分是历史违建物业，《更新条例》第三十条规定在项目意愿征集阶段，有关单位应对历史违建物业的权利人进行核实确权，仅经核实后的权利人才能与市场主体签订搬迁补偿协议。
据此，我们理解，对于未办理产权登记的被搬迁物业，可先进行核实确权，完成产权登记后再办理预告登记。此外，未办理产权登记的被搬迁物业之所以无法办理预告登记，经电话咨询深圳市不动产登记中心，工作人员表示，主要原因在于一是能办理预告登记的必须是产权准确、完整、清晰且合法的建筑物，二是不动产登记系统中可能不存在与该物业有关的基础数据，所以无法记录预告登记的内容。
（五）置换物业的选择
【植德简评】
在实务操作中，在城市更新项目选房阶段，市场主体通常会根据项目进展情况制定详细的选房规则及选房工作安排，要求物业权利人参与统一组织的选房活动，但不乏出现物业权利人提出选房规则有失公允、未接收到通知等问题，引起相关纠纷。
本次《示范文本》相较《征求意见稿》增加了集中选房、催告选房、随机选房等具体操作流程，并明确选房应当经公证处现场公证，以及区城市更新部门见证，在程序上更大程度地保证了选房流程的公开、公正以及透明，有利于促进各方积极履行义务，推动选房工作的完成。
（六）违约责任
（1）市场主体违约责任
（2）物业权利人违约责任
【植德简评】
（1）在实务操作中，如市场主体未按照约定及时支付安置补偿费的，通常仅约定需要向物业权利人支付相应违约金。在大多数情况下，拆迁安置是先拆迁、后付补偿以及安置的，而本次《示范文本》约定了如市场主体逾期未按约及时支付安置补偿费或提供过渡房的，物业权利人享有单方解约权，我们理解系基于目前房地产市场相对疲软的现状，为了做好保交楼、保民生、保稳定工作，在较大程度上保障物业权利人的利益，从而降低市场主体该等违约导致的风险。但具体市场主体逾期多久，物业权利人有权解除，需要根据具体项目情况确认，并在实操中进一步验证。
（2）关于物业权利人的违约责任，《示范文本》增加市场主体可暂缓交付置换物业等权利。我们理解，在实务操作中，存在因物业权利人原因导致第三人对移交后的被搬迁物业主张权益的情形，从而影响后续的拆除等工作，可能对城市更新项目整体进展造成实质性障碍。因此，对于物业权利人在该等违约情形下的法律后果设定较为严格，且基于补偿方式可能涉及产权置换，故在《示范文本》中增加该表述，更为全面合理。
三、结语
搬迁补偿协议是市场主体与物业权利人在遵循自愿、平等、公平原则的前提下，关于城市更新项目的拆迁补偿等相关事宜，经协商一致，签订的书面协议。在城市更新项目的推进过程中，搬迁补偿问题关系到开发主体、物业权利人等多方利益主体，因此，搬迁补偿协议举足轻重。
本次《示范文本》是对《更新条例》有关要求的落实与细化，总体而言，是以严谨、全面、兼容为原则，旨在为协议当事人提供适用参照，相信将对城市更新项目产生积极的促进作用。
*感谢实习生康琦炀对本文的贡献。
[1]《更新条例》第十条城市更新应当与土地整备、公共住房建设、农村城市化历史遗留违法建筑（以下简称历史违建）处理等工作有机衔接，相互协调，促进存量低效用地再开发。
[2]《更新条例》第三十四条城市更新搬迁补偿可以采用产权置换、货币补偿或者两者相结合等方式，由物业权利人自愿选择。政策性住房原则上采取产权置换方式，补偿与被拆除住房产权限制条件相同的住房。 已登记的商品性质住宅物业采用原地产权置换的，按照套内面积不少于一比一的比例进行补偿；产权置换的实际面积不得少于约定面积，因误差导致超出面积在百分之三以内的，物业权利人可以不再支付超出面积部分的房价。安置补偿费最迟应当在物业权利人搬离之日起按约定给付。
[3]《深圳市人民代表大会常务委员会关于农村城市化历史遗留违法建筑的处理决定》（深圳市第四届人民代表大会常务委员会公告〔第101号〕）
二、本决定所称农村城市化历史遗留违法建筑（以下简称违法建筑）是指：
（一）原村民非商品住宅超批准面积的违法建筑；
（二）1999年3月5日之前所建的符合《深圳经济特区处理历史遗留违法私房若干规定》和《深圳经济特区处理历史遗留生产经营性违法建筑若干规定》（以下简称“两规”）处理条件，尚未接受处理的违法建筑；
（三）1999年3月5日之前所建不符合“两规”处理条件的违法建筑；
（四）1999年3月5日之后至2004年10月28日之前所建的各类违法建筑；
（五）2004年10月28日之后至本决定实施之前所建的除经区政府批准复工或者同意建设外的各类违法建筑。
[4]《深圳市人民政府关于农村城市化历史遗留产业类和公共配套类违法建筑的处理办法》
第二条本办法适用于农村城市化历史遗留产业类违法建筑（以下简称产业类历史违建）和农村城市化历史遗留公共配套类违法建筑（以下简称公配类历史违建）的安全纳管、处理确认、依法拆除或者没收。
本办法所称产业类历史违建，包括生产经营性和商业、办公类历史违建。生产经营性历史违建，是指厂房、仓库等实际用于工业生产或者货物储藏等用途的建筑物及生活配套设施。商业、办公类历史违建，是指实际用于商业批发与零售、商业性办公、服务（含餐饮、娱乐）、旅馆、商业性文教体卫等营利性用途的建筑物及生活配套设施。
本办法所称公配类历史违建，是指实际用于非商业性文教体卫、行政办公及社区服务等非营利性用途的建筑物及生活配套设施。
[5]《深圳市人民代表大会常务委员会关于坚决查处违法建筑的决定》
一、违法建筑，是指未经规划和自然资源部门批准，未领取建设工程规划许可证或者临时建设工程许可证，擅自建筑的建筑物和构筑物。
违法建筑包括：
（一）占用已规划为公共场所、公共设施用地或者公共绿化用地的建筑；
（二）不按照批准的设计图纸施工的建筑；
（三）擅自改建、加建的建筑；
（四）原农村经济组织的非农业用地或者原村民自用宅基地非法转让兴建的建筑；特区内城市化的居民委员会或者股份合作公司的非农业用地非法转让兴建的建筑；
（五）原农村经济组织的非农业用地或者原村民自用宅基地违反城市规划或者超过市人民政府规定标准的建筑；
（六）擅自改变工业厂房、住宅和其他建筑物使用功能的建筑；
（七）逾期未拆除的临时建筑；
（八）违反法律、法规有关规定的其他建筑。
[6]《国有土地上房屋征收与补偿条例》
第二十四条第二款 市、县级人民政府作出房屋征收决定前，应当组织有关部门依法对征收范围内未经登记的建筑进行调查、认定和处理。对认定为合法建筑和未超过批准期限的临时建筑的，应当给予补偿；对认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑的，不予补偿。
《深圳市房屋征收与补偿实施办法（试行）》
第三十五条征收未超过批准期限的临时建筑，只给予货币补偿。临时使用土地合同已有约定的，按约定处理。没有约定的，补偿金额根据临时使用土地合同或者临时建设工程规划许可文件规定的使用性质和剩余使用期限及土地使用人支出的土地开发成本、收益等实际情况，经评估后确定。
2021年3月1日，《深圳经济特区城市更新条例》（以下简称《更新条例》）正式施行，其中第二十九条第二款明确提出市城市更新部门应当制定并发布搬迁补偿协议示范文本，并对搬迁补偿协议须统一规范的具体内容进行明确。
为进一步规范深圳市城市更新项目搬迁补偿协议的签订工作，更好地保护市场主体和物业权利人的合法权益，深圳市规划和自然资源局根据《更新条例》等有关规定，于2021年11月8日发布了公开征求《深圳市城市更新项目搬迁补偿协议示范文本（征求意见稿）》（以下简称《征求意见稿》）意见的通告。
2023年5月22日，《深圳市城市更新项目搬迁补偿协议（示范文本）》（以下简称《示范文本》）正式发布，代表着《更新条例》上述要求的落地，不仅是规范和加强有关部门对城市更新项目搬迁补偿工作进行监管的重要依据，更为协议当事人提供了明确的权利义务参考，有助于指导协议当事人便捷且规范地达成搬迁补偿协议，推动城市更新项目的高质量发展。
二、示范文本正式稿与征求意见稿的区别及修改亮点
（一）关于被搬迁物业的分类
| 《征求意见稿》 | 《示范文本》 |
| 第一条被搬迁物业基本情况 2.被搬迁物业的类型为：□已登记的商品性质住宅物业 □政策性住房 □原农村城市化历史遗留违法建筑 □其他： 。 | 第一条被搬迁物业基本情况 2.被搬迁物业的类型为：□已登记的商品性质住宅物业 □政策性住房 □历史遗留违法建筑 □其他： 。 |
【植德简评】
《征求意见稿》对被搬迁物业类型的表述与《更新条例》第十[1]和第三十四条[2]规定的表述一致，但《示范文本》将第三种物业类型“原农村城市化历史遗留违法建筑”修改为“历史遗留违法建筑”。
“原农村城市化历史遗留违法建筑”的具体定义在《深圳市人民代表大会常务委员会关于农村城市化历史遗留违法建筑的处理决定》（深圳市第四届人民代表大会常务委员会公告〔第101号〕）第二条[3]以及《深圳市人民政府关于农村城市化历史遗留产业类和公共配套类违法建筑的处理办法》第二条[4]中均有相应规定，《深圳市人民代表大会常务委员会关于坚决查处违法建筑的决定》第一条[5]也对“违法建筑”进行了定义，而目前并未有相关法律规定明确“历史遗留违法建筑”的定义。根据深圳市 “历史遗留违法建筑” 相关文件，即《深圳经济特区处理历史遗留违法私房若干规定》、《深圳经济特区处理历史遗留生产经营性违法建筑若干规定》等，并结合物业的不同用途，“历史遗留违法建筑”具体可分为以下五种类型：
经电话咨询龙岗区城市更新和土地整备局业务科和深圳市规划和自然资源局等有关部门，工作人员表示，“农村城市化历史遗留违法建筑”与“历史遗留违法建筑”二者定义并无实质区别，都涵盖了“原农村城市化历史遗留违法建筑”的范围。“原农村城市化历史遗留违法建筑”的概念与深圳市的城市化进程的诸多复杂因素有关，主要是指以前建立在农村集体用地上的违法建筑。
我们理解，《征求意见稿》中“原农村城市化历史遗留违法建筑”的表述，系深圳市在农村城市化的进程中，由于农村建设管理方面的问题或现实背景下，出现的一些违法建筑，如未经批准占用耕地建设房屋等，其用途也包括非商品住宅、商业、办公、工业和公共配套类等历史违建，《示范文本》将其改为“历史遗留违法建筑”，所覆盖的范围更广，目前的表述更为完备全面。
（二）关于物业搬迁补偿方式
| 《征求意见稿》 | 《示范文本》 |
| 第三条搬迁补偿方式 甲乙双方经协商一致，确定甲方采取 □货币补偿 □产权置换补偿 □产权置换与货币补偿结合 □其他： 方式对乙方的物业进行搬迁补偿。 | 第三条永久性建筑物的搬迁补偿方式 甲乙双方经协商一致，对于被搬迁物业中的永久性建筑物，确定甲方采取 □产权置换补偿 □货币补偿 □产权置换与货币补偿结合 □其他： 方式对乙方的物业进行搬迁补偿。 第四条临时建筑物、构筑（附属）物补偿 临时建筑物、构筑（附属）物等补偿金额总计人民币（大写） ，（小写）¥ 元，具体支付时间为 。自行补充/补充约定： 。 |
【植德简评】
在被搬迁物业的补偿方式及标准上，《示范文本》中“永久性建筑物”的表述在《征求意见稿》中并未体现，《征求意见稿》亦未将临时建筑物、构筑（附属）物的补偿方式及标准单独进行分类。
临时建筑物、构筑（附属）物能否获得补偿分为两种情况。根据2011年1月21日发布并实施的《国有土地上房屋征收与补偿条例》（国务院令第五百九十号）第二十四条第二款规定[6]，只有被认定为合法和未超过批准期限的临时建筑物、构筑（附属）物可以得到补偿，其余无法得到补偿。
根据2022年3月3日实施的《深圳市房屋征收与补偿实施办法（试行）》（深圳市人民政府令第342号）第三十五条规定，临时建筑物、构筑（附属）物仅能以货币补偿。因其只在一定期限内有使用权，不具有永久所有权属性，因此无法以产权置换的方式进行补偿。
综上所述，根据深圳市相关规定，被认定为合法和未超过批准期限的临时建筑物、构筑物，可以得到补偿，但只能以货币补偿，而永久性建筑物可以货币、产权置换或两者结合的方式进行补偿。我们理解，这也是《示范文本》将永久性建筑与临时建筑物、构筑物单独做区分的原因。事实上，在笔者多年从事城市更新业务的过程中，在搬迁补偿方面，也是做如此区分而进行补偿。
（三）关于被搬迁物业的产权置换补偿
| 《征求意见稿》 | 《示范文本》 |
| 第四条被搬迁物业的产权置换补偿 1. 产权置换的补偿标准 已登记的商品性质住宅物业采用原地产权置换的，按照套内面积不少于1：1的比例进行补偿。政策性住房原则上采取产权置换方式，补偿与被拆除住房产权限制条件相同的住房…… 2．面积差异的处理方式 已登记的商品性质住宅物业采用原地产权置换的，置换的实际面积不得少于约定面积，因误差导致超出面积在百分之三以内的，乙方可以不再支付超出面积部分的房价；因误差导致超出面积在百分之三以外的，乙方按照如下标准以货币方式向甲方支付差价…… | 第三条永久性建筑物的搬迁补偿方式 1.2 产权置换面积差异的处理方式 甲方补偿给乙方的置换物业面积原则上应当与本协议约定的置换物业面积相等，如置换物业中无面积相等的房屋，则甲方补偿给乙方的置换物业面积应当尽量接近本协议约定的补偿面积。置换物业面积与本协议约定的补偿面积之间存在面积差异时，甲乙双方协商确认通过以下方式处理面积差异…… |
【植德简评】
《征求意见稿》的上述内容与《更新条例》第三十四条第二款的内容保持一致，但《示范文本》删除了《征求意见稿》中关于按照套内面积相关比例进行补偿，以及面积差异按照百分之三区分处理的相关表述。
我们理解，在《示范文本》中，因被搬迁物业按照永久性建筑物以及临建进行分类，不再单独体现为商品性质住宅物业等物业分类，因此以上相关表述不再采用，但并不代表《更新条例》第三十四条第二款规定不再适用。
（四）预告登记
| 《征求意见稿》 | 《示范文本》 |
| 第八条预告登记的对象 甲、乙双方经协商一致，同意为本协议第一条约定的被搬迁物业申请预告登记。 | 第十一条预告登记的对象 甲、乙双方经协商一致，同意为本协议项下已办理产权登记的被搬迁物业申请预告登记。 |
【植德简评】
《示范文本》限制预告登记的对象仅为已办理产权登记的被搬迁物业，即未办理产权登记的被搬迁物业不属于预告登记的对象。在实务操作中，无法办理产权登记的被搬迁物业大部分是历史违建物业，《更新条例》第三十条规定在项目意愿征集阶段，有关单位应对历史违建物业的权利人进行核实确权，仅经核实后的权利人才能与市场主体签订搬迁补偿协议。
据此，我们理解，对于未办理产权登记的被搬迁物业，可先进行核实确权，完成产权登记后再办理预告登记。此外，未办理产权登记的被搬迁物业之所以无法办理预告登记，经电话咨询深圳市不动产登记中心，工作人员表示，主要原因在于一是能办理预告登记的必须是产权准确、完整、清晰且合法的建筑物，二是不动产登记系统中可能不存在与该物业有关的基础数据，所以无法记录预告登记的内容。
（五）置换物业的选择
| 《征求意见稿》 | 《示范文本》 |
| 第十九条置换物业的选择 乙方应积极参与置换物业选房相关的活动，促进置换物业选房工作顺利完成。乙方应当自收到甲方的选房通知之日起 日内完成选房工作。置换物业有关信息由甲乙双方签字盖章的选房确认文件明确。 | 第二十二条置换物业的选择 乙方应积极参与置换物业选房相关的活动，共同促进置换物业选房工作顺利完成。乙方应当自接收到甲方送达的选房通知之日起 日内参与集中选房并完成选房工作。乙方未能在上述时间内参与集中选房的，甲方应当发出催告书，书面告知乙方需在收到催告书之日起 日内完成选房工作，否则视为放弃自主选房权利。乙方放弃自主选房权利的，由甲方提供不少于5套房源并按照随机抽签或摇号的方式进行选房，选房应当由甲方委托公证处进行现场公证，并邀请区城市更新部门见证。经过抽签或摇号确定的选房结果，确定为乙方选择的置换物业。置换物业有关的具体信息由甲乙双方签字盖章的选房确认文件明确。 |
【植德简评】
在实务操作中，在城市更新项目选房阶段，市场主体通常会根据项目进展情况制定详细的选房规则及选房工作安排，要求物业权利人参与统一组织的选房活动，但不乏出现物业权利人提出选房规则有失公允、未接收到通知等问题，引起相关纠纷。
本次《示范文本》相较《征求意见稿》增加了集中选房、催告选房、随机选房等具体操作流程，并明确选房应当经公证处现场公证，以及区城市更新部门见证，在程序上更大程度地保证了选房流程的公开、公正以及透明，有利于促进各方积极履行义务，推动选房工作的完成。
（六）违约责任
（1）市场主体违约责任
《征求意见稿》 | 《示范文本》 |
| 第二十五条甲方违约责任 1．甲方未按本协议约定及时、足额支付应付款项的，自逾期之日起，甲方应当以当期欠付金额的 %为标准按日向乙方支付违约金，直至甲方付清应付款项之日止。但非因甲方原因导致迟延支付的除外。 | 第二十八条甲方违约责任 1. 甲方未按本协议约定及时、足额支付应付款项的，自逾期之日起，甲方应当以当期欠付金额的 %为标准按日向乙方支付违约金，直至甲方付清应付款项之日止。但非因甲方原因导致迟延给付款项的除外。若甲方未按照约定及时支付安置补偿费或提供过渡房的，自逾期 个月之日起，乙方有权单方解除本协议；乙方解除本协议的，有权不再返还甲方已支付的各类全部款项，并要求甲方承担相应的赔偿责任。 |
（2）物业权利人违约责任
| 《征求意见稿》 | 《示范文本》 |
| 第二十六条乙方违约责任 3. 被搬迁物业移交至甲方后，因乙方原因导致第三人对被搬迁物业主张权益的，被搬迁物业权利纠纷或限制等情形消除前，甲方有权暂缓支付本协议项下补偿款。 | 第二十九条乙方违约责任 3. 被搬迁物业移交至甲方后，因乙方原因导致第三人对被搬迁物业主张权益的，被搬迁物业权利纠纷或限制等情形消除前，甲方有权暂缓支付本协议项下补偿款或暂缓交付置换物业等。 |
【植德简评】
（1）在实务操作中，如市场主体未按照约定及时支付安置补偿费的，通常仅约定需要向物业权利人支付相应违约金。在大多数情况下，拆迁安置是先拆迁、后付补偿以及安置的，而本次《示范文本》约定了如市场主体逾期未按约及时支付安置补偿费或提供过渡房的，物业权利人享有单方解约权，我们理解系基于目前房地产市场相对疲软的现状，为了做好保交楼、保民生、保稳定工作，在较大程度上保障物业权利人的利益，从而降低市场主体该等违约导致的风险。但具体市场主体逾期多久，物业权利人有权解除，需要根据具体项目情况确认，并在实操中进一步验证。
（2）关于物业权利人的违约责任，《示范文本》增加市场主体可暂缓交付置换物业等权利。我们理解，在实务操作中，存在因物业权利人原因导致第三人对移交后的被搬迁物业主张权益的情形，从而影响后续的拆除等工作，可能对城市更新项目整体进展造成实质性障碍。因此，对于物业权利人在该等违约情形下的法律后果设定较为严格，且基于补偿方式可能涉及产权置换，故在《示范文本》中增加该表述，更为全面合理。
三、结语
搬迁补偿协议是市场主体与物业权利人在遵循自愿、平等、公平原则的前提下，关于城市更新项目的拆迁补偿等相关事宜，经协商一致，签订的书面协议。在城市更新项目的推进过程中，搬迁补偿问题关系到开发主体、物业权利人等多方利益主体，因此，搬迁补偿协议举足轻重。
本次《示范文本》是对《更新条例》有关要求的落实与细化，总体而言，是以严谨、全面、兼容为原则，旨在为协议当事人提供适用参照，相信将对城市更新项目产生积极的促进作用。
*感谢实习生康琦炀对本文的贡献。
[1]《更新条例》第十条城市更新应当与土地整备、公共住房建设、农村城市化历史遗留违法建筑（以下简称历史违建）处理等工作有机衔接，相互协调，促进存量低效用地再开发。
[2]《更新条例》第三十四条城市更新搬迁补偿可以采用产权置换、货币补偿或者两者相结合等方式，由物业权利人自愿选择。政策性住房原则上采取产权置换方式，补偿与被拆除住房产权限制条件相同的住房。 已登记的商品性质住宅物业采用原地产权置换的，按照套内面积不少于一比一的比例进行补偿；产权置换的实际面积不得少于约定面积，因误差导致超出面积在百分之三以内的，物业权利人可以不再支付超出面积部分的房价。安置补偿费最迟应当在物业权利人搬离之日起按约定给付。
[3]《深圳市人民代表大会常务委员会关于农村城市化历史遗留违法建筑的处理决定》（深圳市第四届人民代表大会常务委员会公告〔第101号〕）
二、本决定所称农村城市化历史遗留违法建筑（以下简称违法建筑）是指：
（一）原村民非商品住宅超批准面积的违法建筑；
（二）1999年3月5日之前所建的符合《深圳经济特区处理历史遗留违法私房若干规定》和《深圳经济特区处理历史遗留生产经营性违法建筑若干规定》（以下简称“两规”）处理条件，尚未接受处理的违法建筑；
（三）1999年3月5日之前所建不符合“两规”处理条件的违法建筑；
（四）1999年3月5日之后至2004年10月28日之前所建的各类违法建筑；
（五）2004年10月28日之后至本决定实施之前所建的除经区政府批准复工或者同意建设外的各类违法建筑。
[4]《深圳市人民政府关于农村城市化历史遗留产业类和公共配套类违法建筑的处理办法》
第二条本办法适用于农村城市化历史遗留产业类违法建筑（以下简称产业类历史违建）和农村城市化历史遗留公共配套类违法建筑（以下简称公配类历史违建）的安全纳管、处理确认、依法拆除或者没收。
本办法所称产业类历史违建，包括生产经营性和商业、办公类历史违建。生产经营性历史违建，是指厂房、仓库等实际用于工业生产或者货物储藏等用途的建筑物及生活配套设施。商业、办公类历史违建，是指实际用于商业批发与零售、商业性办公、服务（含餐饮、娱乐）、旅馆、商业性文教体卫等营利性用途的建筑物及生活配套设施。
本办法所称公配类历史违建，是指实际用于非商业性文教体卫、行政办公及社区服务等非营利性用途的建筑物及生活配套设施。
[5]《深圳市人民代表大会常务委员会关于坚决查处违法建筑的决定》
一、违法建筑，是指未经规划和自然资源部门批准，未领取建设工程规划许可证或者临时建设工程许可证，擅自建筑的建筑物和构筑物。
违法建筑包括：
（一）占用已规划为公共场所、公共设施用地或者公共绿化用地的建筑；
（二）不按照批准的设计图纸施工的建筑；
（三）擅自改建、加建的建筑；
（四）原农村经济组织的非农业用地或者原村民自用宅基地非法转让兴建的建筑；特区内城市化的居民委员会或者股份合作公司的非农业用地非法转让兴建的建筑；
（五）原农村经济组织的非农业用地或者原村民自用宅基地违反城市规划或者超过市人民政府规定标准的建筑；
（六）擅自改变工业厂房、住宅和其他建筑物使用功能的建筑；
（七）逾期未拆除的临时建筑；
（八）违反法律、法规有关规定的其他建筑。
[6]《国有土地上房屋征收与补偿条例》
第二十四条第二款 市、县级人民政府作出房屋征收决定前，应当组织有关部门依法对征收范围内未经登记的建筑进行调查、认定和处理。对认定为合法建筑和未超过批准期限的临时建筑的，应当给予补偿；对认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑的，不予补偿。
《深圳市房屋征收与补偿实施办法（试行）》
第三十五条征收未超过批准期限的临时建筑，只给予货币补偿。临时使用土地合同已有约定的，按约定处理。没有约定的，补偿金额根据临时使用土地合同或者临时建设工程规划许可文件规定的使用性质和剩余使用期限及土地使用人支出的土地开发成本、收益等实际情况，经评估后确定。