生活：关于车位那些事儿

# 六尺条· 车位的纷争#
近几年，随着生活水平的迅速提高，汽车保有量也日益增多，道路拥堵成了常态，停车难成为了每位开车人最头痛的问题，有时下班回家兜着圈也难找到一方天地容得下自己的爱车，因此，如今很多人买房时车位已经成了必备配套设施。然而，小区的地面停车位和地下停车位有什么不同？应该属于谁？ 是否可以买卖？这些问题背后都隐藏着不少法律风险。
· 法院怎么认定 ·
小区车位、车库可以分为以下三类：
1、建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库具有构造上的独立性，能够明确区分，并且具有利用上的独立性，可以排他使用，同时能够登记成为特定业主所有权的，应归属于该专有部分所有人所有，开发商可以就该部分的车位、车库向业主进行出售、附赠或者出租等处分行为。
案例：（2015）赣中民一终字第229号
江西省赣州市中级人民法院认为：一审期间，赣州市城乡规划建设局南康区规划分局于2015年6月17日出具的《关于阳光康城小区地面停车位的情况说明》和赣州市南康区房地产管理局于2015年6月18日出具的《关于阳光康城小区地面停车位使用权说明》，及二审期间，本院分别对赣州市城乡规划建设局南康区规划分局和赣州市南康区房地产管理局的相关人员进行的调查询问，均表明阳光康城小区案涉的169个地面停车位均属于建筑区划内，规划用于停放汽车的车位，并且未占用阳光康城小区公共道路、公共绿地等属于全小区业主共有的公共场所，根据《中华人民共和国物权法》第七十四条第二款规定，开发商丰凯公司与业主朱某通过签订《阳光康城停车位租赁合同》的方式，约定丰凯公司将案涉地面停车位出租给朱某，符合法律规定，开发商丰凯公司有权将案涉车位出租给朱某。
2、建筑区划内，占用业主共有的绿地、道路或者其他公共场所所设车位，应当认定为全体业主共有，此类车位开发商没有相关产权，不得进行市场交易（包括车位使用权或所有权的买卖）；
案例：（2016）渝民终7号
重庆市高级人民法院认为：根据本案查明的事实，豪运公司与购房者在《商品房买卖合同补充协议》第九条中约定“……如果规划用于停放车辆的车位、车库、幼儿园、医务所和服务会所等归甲方（豪运公司）所有，甲方有权通过出售、附赠或者出租等方式进行处理。”因此，豪运公司有权处理本案争议车位的前提是车位属于豪运公司所有。其次，如果争议的停车泊位能办理产权登记手续，则可确认所有权归开发商所有。而豪运公司在诉讼中确认，本案争议停车泊位不能办理产权登记手续。从这一角度来说，一审法院认定其本质上属于土地使用权并无不当。第三，一个建筑物所占建筑面积能否办理产权登记与是否纳入容积率的计算有关，涉案争议车位未将地上停车位所占面积纳入计容积率地上建筑面积。综上，涉案争议停车位应属于《中华人民共和国物权法》第74条第3款规定的“占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位”，而不属于豪运公司所有。
3、建筑区划内，利用人防工事改造的人防车位的所有权属于国家，任何人不得买卖、破坏、损害、侵占。目前，国家为鼓励开发商建设人防工程，赋予开发商一定期限人防工程的使用权，但各地期限各不相同。
案例：（2017）鲁01民终8946号
山东省济南市中级人民法院认为：当事人订立合同，必须遵循法律规定，依法订立，才能具有法律效力。违反法律行政法规禁止性规定的合同，为无效合同，不被法律所保护。本案中，涉案车位已被证实为人防车位。根据《中华人民共和国人民防空法》，人民防空是国防的组成部分。人民防空工程包括为保障战时人员与物资掩蔽、人民防空指挥、医疗救护等而单独修建的地下防护建筑，以及结合地面建筑修建的战时可用于防空的地下室。国防资产属于国家所有。禁止任何组合或者个人破坏、侵占人民防空设施。由于涉案车位为人防车位、人防设施，不得进行买卖，因此原告与两被告签订的车位买卖合同为无效合同。
· 法律怎么规定 ·
我国小区车位所涉及的相关法律法规如下：
《中华人民共和国物权法》第七十一条【业主对专有部分行使所有权】业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。
第七十三条【建筑区划内的场所归属】建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。
第七十四条【车位、车库的规定】建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。
《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第二条建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为物权法第六章所称的专有部分：
（一）具有构造上的独立性，能够明确区分；
（二）具有利用上的独立性，可以排他使用；
（三）能够登记成为特定业主所有权的客体。
规划上专属于特定房屋，且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台等，应当认定为物权法第六章所称专有部分的组成部分。
本条第一款所称房屋，包括整栋建筑物。
第六条建筑区划内在规划用于停放汽车的车位之外，占用业主共有道路或者其他场地增设的车位，应当认定为物权法第七十四条第三款所称的车位。
《中华人民共和国人民防空法》
第九条国家保护人民防空设施不受侵害。禁止任何组织或者个人破坏、侵占人民防空设施。
· 六尺条 · 律师提醒 ·
业主购买车位考虑性价比的同时，最好实地勘察车位，确认车位归属，认真读懂车位购买协议，区分开“购置协议”“租赁协议”“转让协议”之间的差别，必要时候咨询专业人员或律师，提早规避法律风险，以避免日后发生纠纷。