房屋租赁实用问题解答之三

【序言】
“租购并举”时代的到来，对房屋租赁合规化提出了新的更高要求。北京市乾坤律师事务所房地产与基础设施部秉持理性、专业、严谨的执业理念，近期对房屋租赁中常见的法律问题进行了梳理，集结成文分享给大家。本文中租赁房屋的类型包括城市住宅、商铺、写字楼（间）、农村住宅，包括商品房和保障房，主体涵盖出租人、承租人、中介、监管部门等各方，内容涉猎合同效力、合同备案、租金、押金、装修、租期、优先权、群租等。但限于篇幅，只能整理出常见问题。若有其他疑问需要沟通，请垂询北京市乾坤律师事务所。
经过房主同意，张三将商铺转租给李四后，张三失联了，李四可以代付租金吗？
可以。李四代为支付租金的，可以充抵李四应当向张三支付的租金，超出其应付的租金数额的，还可以向张三追偿。
文件依据
《中华人民共和国民法典》（中华人民共和国主席令第45号）第七百一十九条。
租赁的写字楼规划用途与实际用途不符，租赁合同是否有效？
租赁的写字楼规划用途与实际租赁用途不符，例如将住宅用房改为办公租赁，其并不影响《房屋租赁合同》的法律效力。租赁合同是否生效主要是从意思表示是否真实以及是否存在合同无效的角度考虑。《民法典》第一百五十三条规定违反法律、行政法规强制性规定的民事法律行为无效；《商品房屋租赁管理办法》第六条规定：违反规定改变房屋使用性质”的房屋不得出租，但该规定属于管理性强制性规定，不属于效力性强制性规定，并不影响租赁合同的法律效力。
文件依据
《商品房屋租赁管理办法》（住房和城乡建设部令第6号）第六条规定：有下列情形之一的房屋不得出租：（一）属于违法建筑的；（二）不符合安全、防灾等工程建设强制性标准的；（三）违反规定改变房屋使用性质的；（四）法律、法规规定禁止出租的其他情形。
《中华人民共和国民法典》（中华人民共和国主席令第45号）第一百四十三条、第一百五十三条。
租赁的写字楼规划用途与实际用途不符的行政法律后果如何？
租赁的写字楼规划用途与实际用途不符，虽然不能导致出租人与承租人签订的《租赁合同》无效，但出租人及承租人在明知租赁房屋规划用途与实际用途不符的情况下，仍然签订租赁合同，过错方将面临行政处罚的风险。直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门有权要求过错方责令限期改正，对没有违法所得的，可处以5000元以下罚款；对有违法所得的，可以处以违法所得1倍以上3倍以下，但不超过3万元的罚款。
文件依据
《商品房屋租赁管理办法》（住房和城乡建设部令第6号）第二十一条。
租赁的写字楼无消防手续，租赁合同能否继续履行？
承租人租赁写字楼往往是用于企业的办公或用于经营特定行业，出租人提供的租赁房屋需确保水、电、暖、气等基础设施的完善，同时，写字楼的消防手续也是制约着承租人能否在租赁房屋中进行办公的重要问题。实践中，因为因租赁房屋不符合《建筑设计防火规范》致使承租人无法经营使用的情况较为常见，而《商品房屋租赁管理办法》第六条规定“不符合安全、防灾等工程建设强制性标准的”房屋不得出租，参照“租赁的写字楼规划用途与实际用途不符，租赁合同是否有效”问题（Q22），承租人租赁无消防手续的房屋签订的租赁合同有效。此情况下，承租人可提起解除租赁合同诉讼，以出租人交付的租赁房屋质量不符合约定，导致合同承租人无法正常使用为由，解除双方签订的租赁合同。需提示，双方在租赁合同中需明确租赁房屋的使用用途，以免因未明确约定用途而导致无法解除租赁合同的境地。
文件依据
《商品房屋租赁管理办法》（住房和城乡建设部令第6号）第六条；
《中华人民共和国民法典》（中华人民共和国主席令第45号）第五百六十三条。
承租人在承租写字楼上办理公司注册，合同解除后注册地址未按约定期限迁出，如何处理？
承租人与出租人签订租赁合同后，承租人通常会在租赁房屋上办理公司注册登记。租赁合同到期或者解除后，若承租人工商注册地址未迁出，一定程度上影响写字楼再次出租及租金收益。因此，对于需要在房屋上办理工商注册登记的，应在租赁合同中明确租赁合同解除后迁出工商注册地址的违约责任条款。承租人应遵循诚信原则按期将注册地址迁出，否则应赔偿出租人损失；在租赁合同到期后注册地址未迁出的，出租人应采取积极措施避免损失的扩大。
文件依据
《中华人民共和国民法典》（中华人民共和国主席令第45号）第五百八十二条规定：履行不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择请求对方承担修理、重作、更换、退货、减少价款或者报酬等违约责任。
房屋出租人有哪些治安责任？
房屋出租人的治安责任：
（1）不准将房屋出租给无合法有效证件的承租人；
（2）与承租人签订租赁合同，承租人是外来暂住人员的，应当带领其到公安派出所申报暂住户口登记，并办理暂住证；
（3）对承租人的姓名、性别、年龄、常住户口所在地、职业或者主要经济来源、服务处所等基本情况进行登记并向公安派出所备案；
（4）发现承租人有违法犯罪活动或者有违法犯罪嫌疑的，应当及时报告公安机关；
（5）对出租的房屋经常进行安全检查，及时发现和排除不安全隐患，保障承租人的居住安全；
（6）房屋停止租赁的，应当到公安派出所办理注销手续；
（7）房屋出租单位或者个人委托代理人管理出租房屋的，代理人必须遵守有关规定，承担相应责任。
文件依据
《租赁房屋治安管理规定》（中华人民共和国公安部令第24号）第七条。
出租人出售写字楼，承租人如何维护自身权益？
承租人租赁写字楼后，出租人基于自身原因拟出卖该写字楼，此时，承租人在同等条件下对承租房屋享有优先购买权，即承租人可以在同等价格、同等期限、同等条件的情况下，优先购买租赁的写字楼，但该权利的行使具有期限限制，承租人应在收到出租人履行通知义务后15日内明确表示愿意以同等条件优先购买，否则视为放弃优先购买权。若承租人未行使优先购买权，依据买卖不破租赁的原则，承租人仍可继续使用租赁用房，房屋买受人应继续履行原租赁合同。
文件依据
《中华人民共和国民法典》（中华人民共和国主席令第45号）第七百二十五条规定：租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。
《中华人民共和国民法典》（中华人民共和国主席令第45号）第七百二十六条规定：出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利；但是，房屋按份共有人行使优先购买权或者出租人将房屋出卖给近亲属的除外。出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买的，视为承租人放弃优先购买权。
农村闲置住宅可以对外出租吗？
可以。国家鼓励盘活利用闲置宅基地和闲置住宅。鼓励村集体和农民盘活利用闲置宅基地和闲置住宅，通过自主经营、合作经营、委托经营等方式，依法依规发展农家乐、民宿、乡村旅游等。
文件依据
《中央农村工作领导小组办公室、农业农村部关于进一步加强农村宅基地管理的通知》（中农发[2019]11号）第五条。
承租农村宅基地上房屋，与谁签订《房屋租赁合同》？
建议与宅基地的全体家庭成员签订《房屋租赁合同》较为稳妥。农村家庭成员以户为单位享有的宅基地使用权。
文件依据
《中华人民共和国土地管理法》（中华人民共和国主席令第32号）第六十二条规定：农村村民一户只能拥有一处宅基地。
农村村民出租住宅后，再申请宅基地的，可以批准吗？
不予批准。
文件依据
《中华人民共和国土地管理法(2019修正)》（中华人民共和国主席令第32号）第六十二条;
《中央农村工作领导小组办公室、农业农村部关于进一步加强农村宅基地管理的通知》（中农发[2019]11号）第三条。