浅析小区停车位的权属问题

随着我国经济的不断发展和人们生活水平的不断提高，汽车逐渐开进人们的家门。但是，在享受着私家汽车带来的种种便利的同时，随之而来的停车难问题也在困扰着广大的车主。停车位需求量的持续增加，车位出售和租赁价格的不断上涨，小区停车位开始供不应求，有关停车位的产权和使用纠纷也随之而涌，以车位的产权归属纠纷尤为核心和激烈。其争议的根源在于我国对小区停车位的产权归属没有明确的法律规范。因此，明确小区停车位的权利归属，对解决小区物业管理中的“车位之争”难题，是有着极其重要的现实意义的。
一、小区停车位权利归属的认定
小区停车位专指商品房住宅小区内设置在地上、地面或地下的停车位。依建筑物区分所有原理，其客体可以分为单独所有部分（专有部分）和共有部分。在分析小区停车位归属之前，我们有必要首先引入建筑物区分所有权的概念。建筑物区分所有权是指“根据使用功能，将一栋建筑物在结构上区分为由各个所有人独自使用的专有部分和由多个所有人共同使用的共有部分时，每一所有人所享有的对其专有部分的专有权与对其共有部分的共有和共同管理权的结合。”建筑物所有权是由专有权和共有权两方面构成的，其权利的客体也包括两个方面，即专有部分和共有部分。专有部分主要是指根据建筑物的结构和功能而分割出来的具有独立建筑构造和独立使用功能的部分。共有部分则指建筑物的共用部分和附属设施等不具独立使用功能的建筑部分。
《物权法》第七十四条规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”该条讲了三层含义：
第一款规定停车位应当首先满足业主需要，该条款体现了业主对其所在小区停车位的优先权。
第二款的规定可以看出，在建筑区划内，规划的停车位，依据法律规定是属于开发商所有的，应该是建筑物的专有部分。在这样的前提下，开发商才能依据所有权理论，合法地、自由地处分自己的权利，也就是小区的停车位，才能够通过出售、附赠、出租等方式去处理停车位的产权。所以，建筑区划内，规划的停车位是专有部分，其产权是法定归属于开发商的。业主可以通过合同等约定的方式，取得本来属于开发商所有的停车位的产权，其产权因为约定而归属于业主专有。这种停车位的权利归属完全是当事人双方之间的自由的、真实的意思表示。
第三款以及《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称《解释》）第六条的规定，在建筑区划内规划用于停放汽车的车位之外，同时又占用业主共有的道路或者其他场地增设的停车位，应该是建筑物的共有部分，其产权是法定归属于业主共有的。
二、地下停车位属于人防工程的权利归属
（一）人防工程的性质
人防工程是为保障战时人民生命和财产安全而修建的地下建筑。规划用于人防工程的地下建筑，虽然后经批准临时改为车位、车库，但其规划性质仍然不是停放汽车而是人防工程，因此，并不属于《物权法》第七十四条第二款规定的可以通过出售、附赠或者出租等方式约定其权利归属的车位、车库的范畴。但结建人防工程可以构成《物权法》第七十四条第三款所规定的“其他场地”。
（二）人防工程的权利归属
对人防工程的权利归属目前存在争议：一种观点认为人防车位属于国防资产，因此人防车位的产权属于国家；另一种观点认为人防车位是政府强制配建，是开发商应履行的义务，产权属于人防部门；还有一种观点认为地下停车场作为整个小区的不可分割的公共配套设施，其产权当然属于业主。
地下车位分为人防工程性质的地下车位和非人防工程性质的地下车位。根据《人民防空法》第五条之规定，人防工程的使用和管理收益都归于投资者。当前我国人防工程的投资来源多元化，国家并不一定是投资主体，人防工程性质的地下车位的管理费用多由开发商或业主承担，因此这类车位确定归属的关键在于谁是最终的投资方。根据建设部发布的《城市地下空间开发利用管理规定》第二十五条规定：地下工程应本着“谁投资、谁所有、谁受益、谁维护”的原则，允许建设单位对其投资开发建设的地下工程自营或者依法进行转让、租赁。由此来看，地下车库可作为一个独立的建筑部分，并可由开发商自行处分。
同时，如开发商在商品房买卖合同中约定结建人防工程属于“附属公共配套设施”，可将人防工程解释为《物权法》第七十四条第三款中的“其他场地”，占用人防工程的车位、车库应属于全体业主共有。
三、我国物权法关于车位归属规定存在的问题
我国《物权法》第七十四条对小区车位权属进行了规定，《解释》中第二条、第三条对此进行了补充和说明。但是，《物权法》及相关司法解释关于住宅小区停车位权属的规定过于笼统，在明确性和操作性上都存在缺陷。其中第一款中的“首先满足业主的需要”就比较笼统，这个“首先满足”没有一个具体的评判标准，假如开发商任意抬高停车位的价格，导致小区业主无力购买停车位而放弃优先购买的权利，这样是否算首先满足业主的需要呢？
第二款规定，“建筑区划内用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。”从该条款中可以看出，在建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库，如果开发商在合同中作出保留车库所有权的约定，那么他就获得了车库的所有权，而在其未作约定的情况下才推定为业主所有。那么假如在权属约定不明的情况下，停车位的所有权又该属于哪一方呢？《物权法》却没有明确给出答案。
四、解决停车位权属问题的几点建议
停车位权属问题是一个非常复杂的问题，笔者从多角度考虑分析，提出以下几点建议：
（一）提高小区停车位保有量比例
停车难的现象从本质上还是因为小区建造规划设计时小区停车位不足造成的，针对住宅小区内停车位容量过小、停车难的现状，建议相关部门加强对住宅小区停车位规模的重视，通过小区面向的客户群作出科学的停车位配比率，而不是盲目的“一刀切”。
（二）针对《物权法》第七十四条的完善
《物权法》第七十四条第一款规定，“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。”“首先满足业主的需要”比较笼统，需要进一步细化，所以笔者认为“首先满足业主需要”应当理解为业主在同等条件下的优先购买权，而且即使业主以外的第三人出价更高，小区业主应当拥有绝对优先租赁权。
《物权法》第七十四条第二款规定，“建筑区划内用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。”该规定实际上导致了车位的所有权属于开发商，业主并不享有所有权，造就了房开商的优势地位，因为业主如果想使用停车位，那么只能向开发商购买使用权或者进行租赁。在该种规定下，开发商具有明显的优势地位。笔者认为，当开发商与业主之间没有约定或者约定不明的情况下，应当视开发商放弃主张停车位的权利，而法律应当保护处于弱势地位的买房一方，以保障业主的合法权益。
（三）增设专有停车位
政府引导鼓励开发商增设小区停车位，笔者认为可以参考我国台湾地区关于小区停车位的相关规定，在开发商完成小区应当配有的停车位的同时，再自行增设停车位，将增设的停车位出售给有需求且有经济能力购买专有停车位的业主。通过对市场经济的调节和商业利益动机的引导，促使开发商基于利益去积极建造更多的停车位实现开发商和业主的双赢共赢。
设立奖励停车位制度，政府可以在建筑物之楼层数、高度、楼地板面积之核计标准或其他限制事项上做出比较宽松的限制或奖励措施，来鼓励开发商释出建物空间提供给公众使用。
（四）完善停车位销售以及出租的规章制度
在停车位的出售和出租环节中，开发商占据明显的优势地位，政府应该适当介入对停车位的出售和出租进行引导，不得使开发商任意哄抬停车位的价格，损害到业主的合法利益。另外政府机构应当告知小区的业主哪些停车位已算入业主的公摊面积，防止开发商将业主共有的公共停车位“二次出手”，售予业主专有使用。在出售的环节中，笔者认为可以参照美国的法律法定，禁止小区外的用户获得小区停车位的所有权，这样可以充分保证小区居民的正常生活不受外界的干扰，也可保证小区内业主对小区所有土地的使用权不受侵犯。
五、结语
小区停车位的权属问题是一个极具现实意义的问题，随着改革开放的不断深入，经济水平的日益发展，私家车的保有量势必会进一步增加。涉及到该问题的利益群体也会越来越大，所以希望该问题能够引起有关部门的重视，尽快汇总各个学者的相关建议，结合国外先进经验，制定出符合中国国情的停车位制度，切实有效地解决小区停车位的权属问题，为小区业主提供更加和谐的生活环境。