买受人如何应对“买卖不破租赁”规则？

租赁合同具有准物权的特性，买卖不破租赁原则有一定的法理基础，其立法目的是为了保护承租人的利益，维护社会公共利益和正常的交易安全。但随着经济的发展，当初的立法已日渐弱化，特别是现在出现了大量商业租赁，这与该原则当初保护居民居住权的意图不大一致，加之，如今房地产市场正热，在保护承租人利益的同时，如何保护买受人的利益免受恶意“买卖不破租赁”的破坏，这也是值得思考的问题。
租赁公示
案例
甲通过房屋中介，以200万元购买了乙名下的一套二手房，在其全额支付了购房款、办理房产登记时，却因买卖不破租赁而无法入住。原来，涉案房屋已经有租客，而根据买卖不破租赁的规则，甲只能法定承受原租赁合同的义务。
在上述案例中，甲作为买受人显然受到了不公平交易对待，另外，如果乙提前收取了房租， 则甲还需向乙进行追讨，又增加了其纠纷解决成本。从租赁权的角度出发，小编认同不动产的租赁是物权化的债权，即不动产的租赁权是具有物权的部分特性。而物权是绝对权，具有对世性，可以对抗第三人，所以物权的变动必须公示。那么，问题来了，在买卖不破租赁的规则下，承租人的租赁权可以对抗善意的受让人，那该租赁权是否也需要公示呢？
纵观我国《合同法》，并没有规定买卖不破租赁规则在房屋租赁上的公示问题，而一般理论界所谈及的公示方式大致有交付、登记、公证三种。就这三种公示方式中，交付制度是只需要承租人事实上占有不动产即可，易于保护承租人的利益。但如前所述，一方面，随着社会经济的发展，房屋交易及租赁的内涵多变，我们也应考虑买受人的利益，另一方面，现代社会的居住形态多为封闭式，注重个人隐私的保护，所以在这种情况下买受人是否能真实调查到租赁关系的存在，相对较难。相对而言，登记制度是相对较为合适的公示方式，但小编以为，这里谈及的登记并非是租赁权的生效条件，而是基于该租赁关系而产生的对抗效力，即可以要求不动产租赁进行登记备案，经该登记公示可以产生对抗第三人的效力。
正如《上海市高级人民法院关于处理房屋租赁纠纷若干法律适用问题的解答》中说明的那样：租赁合同登记与否，不应该影响租赁合同效力。但未经登记的租赁合同，不得对抗第三人。当然，此处的第三人应理解为善意第三人为宜。由此可知，买受人的物权与承租人的租赁权之间利益冲突是必然的，“两害相权取其轻”，上海高院的解答有其合理性，我们不能期待出租人和承租人有真实展现租赁关系的自觉，但在现实社会中要求房屋租赁合同进行登记备案，未经登记公示的，不得对抗第三人（即不得援引买卖不破租赁规则）的做法还是有实践可能和价值的。
租赁房屋的实际占有
在司法实践中，在面对买卖不破租赁规则时，也应注意对租赁的认识和把握。在处理租赁房屋的受让人与承租人之间因租赁期内房屋所有权变动而引发的纠纷时，参照最高院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的主流观点，是要将出租人交付房屋以及承租人是否占有租赁房屋的情形纳入《合同法》第二百二十九条的适用条件，具体如下：
1.房屋的交付形式以现实交付为宜
考虑到买卖不破租赁规则中交付的公示意义，在租赁房屋交付之前，受让人一般难以得知房屋是否存在租赁，所以交付最好能直接转移占有，即现实交付，指示交付和占有改定不应包括在内。
2.直接转移占有要具持续性
租赁房屋必须被承租人占有，且该占有应具有持续性。因为，当承租人没有占有房屋时，房屋是否存在租赁权，受让人无从得知，从保护交易安全的角度出发，受让人必须能够通过一定的途径得知是否存在租赁关系，而承租人持续占有租赁房屋则可以起到公示的效果。
综上，小编较为赞成该主流观点，即把出租人未实际交付租赁房屋或者承租人未实际占有租赁房屋的情形排除在《合同法》第二百二十九的适用范围之外。