在厦门如何成立业委会

本系列第一篇《业委会成立的那些事儿》，我们以福建省M小区在成立业委会过程中出现的矛盾和纠纷为切入点，就选举成立业委会过程中的疑点难点问题进行探讨，接下来几篇文章切入到业委会选举成立的实务，讨论福建省几个主要城市成立业委会的流程及相关要点。本文主要探讨厦门市业委会成立的相关流程及要点。
厦门市业主委员会成立法律法规主要包括：
《民法典》《物业管理条例》《业主大会和业主委员会指导规则》《福建省物业管理条例》《厦门市物业管理若干规定》《厦门市物业管理若干规定实施细则》《厦门市住宅小区业主大会和业主委员会工作指导规则》，具体流程及要点主要如下:
01、组建业主大会筹备组
（一）申请成立业主大会筹备组
申请成立筹备组的条件及主体
条件：首套物业出售并交付满两年或物业出售并交付使用的建筑面积达到该区域总建筑面积的50%以上。
主体：建设单位或10个以上业主向所在地的乡镇人民政府物业管理部门或者街道办事处提出书面申请。
筹备首次业主大会会议的时间
街镇应当自收到筹备业主大会首次会议书面申请之日起三十日内，会同当地社区成立业主大会首次会议筹备组。
筹备组由5人以上单数组成
首次业主大会会议筹备组由业主代表、建设单位代表、街镇、社区等5人以上单数组成。
筹备组组长由街（镇）代表担任。筹备组中的业主代表由业主自荐、业主联名推荐、相关组织或部门推荐产生， 鼓励党员业主积极参加筹备组，街（镇）、社区要对推荐业主代表进行了解，做好把关工作；业主代表人数不低于筹备组总人数的百分之五十，符合资格的被推荐人或自荐人超过业主代表规定人数的，由街（镇）按照推荐票数高低顺序确定业主代表人选。
建设单位已不存在或者经乡（镇）人民政府、街道办事处书面通知后未在通知期限内委托代表参加筹备组的，建设单位可以不作为筹备组成员。
公示筹备组成员名单
筹备组成立之日起7日内，县市区住房保障和房地产管理局与街道办事处或者乡镇人民政府联合制定关于成立业主大会筹备组的公告，并将成员名单以书面形式在物业管理区域内醒目位置公示，公示期不少于七日，同时也可以通过电子信息方式告知全体业主。
*业主对筹备组成员有异议的，由社区先行协调解决；无法协调解决的，再报请街（镇）协调解决。
（二）筹备组成立后制定首次业主大会会议召开方案
在乡镇人民政府或者街道办事处及村居民委员会指导下，筹备组的工作内容如下：
1.确认业主身份、业主人数以及所拥有的专有部分面积，核计业主在业主大会首次会议上的票数及制定表决规则；
2.确定首次业主大会会议召开的时间、地点、议程；
3.按照示范文本要求，草拟管理规约、业主大会议事规则、业主委员会章程、业主委员会工作运行机制；
4.制定业主委员会委员候选人产生办法，确定业主委员会委员候选人名单；
5.完成召开首次业主大会会议的其他准备工作。
（三）筹备组应在物业管理区域内醒目位置公告筹备工作成果
上述内容应当在首次业主大会会议召开15日前以书面形式在物业管理区域内显著位置及市物业管理综合平台进行公告。业主对公告内容有异议的，筹备组应当记录并作出答复。
02、筹备组成立后召开首次业主大会会议
筹备组自成立之日起60日内召开首次业主大会会议，业主大会首次会议应制定业主大会议事规则、管理规约和业主委员会章程，并选举产生业主委员会。
*筹备组在业主委员会选举产生之日起7日内向其移交全部资料，同时自动解散。
（一）选举产生业主委员会
*《民法典》第278条对选举业委会的参与表决及表决通过人数、面积做了新规定，即：应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。
业委会选举产生之日为其成立日期，每届任期3年，业主委员会应当每年至少向业主大会报告一次工作。
（二）业主委员会委员的资格
业主委员会委员应具有以下资格：
1.具有业主身份，业主应在本住宅小区实际居住；
2.具有完全民事行为能力；
3.遵守国家有关法律、法规、规章，党员业主还应遵守党规党纪；
4.遵守业主大会议事规则、管理规约、业主委员会章程、业主委员会工作运行机制，模范履行业主义务；
5.热心公益事业，责任心强，公正廉洁，具备一定组织能力，具有履行职责的工作时间、文化水平；
6.未发生侵害本物业管理区域其他业主合法权益的行为；
7.本人、配偶以及直系亲属未在本物业管理区域服务的物业服务企业中任职，且无直接的关联业务或利害关系；
8.无连续三个月以上或累计六个月拖欠物业服务费、专项维修资金等费用；
9.未被纳入失信人员名单的；
10.法律、法规、规章以及管理规约等规定的其他条件。
业主被判处剥夺人身自由刑罚执行期未满的，正在被立案调查的，不得担任业主委员会委员；有损坏房屋承重结构、违法搭建、破坏房屋外貌、擅自改变物业使用性质、违法出租房屋等情形且未改正的，不得担任业主委员会委员。
（三）业主委员会委员人数
业主委员会由业主大会会议选举产生，由5至13人单数组成。业主大会决定突破业主委员会人数限制的，根据业主大会决定执行。业主委员会委员实 行差额选举，按照候选人得票多少顺序当选。
（四）业主委员会自选举产生之日起3日内应召开首次会议
业主委员会应当自选举之日起3日内召开首次会议，推选业主委员会主任一人，副主任一人，监察委员一人、财经委员一人，其他委员若干人。倡导监察委员政治面貌为中共党员，财经委员为有相关财经专业或工作经历背景业主。业主委员会主任、副主任、监察委员、财经委员不可兼任。推选结果亦应进行公告、公示。
03、业主委员会选举后应依法备案并刻制印章
业主委员会自选举产生之日起30日内，向物业所在地的街（镇）备案，并提交下列材料：业主大会会议记录和会议决定；业主大会议事规则；管理规约；业主委员会章程和业主委员会工作运行机制；业主委员会会议记录和会议决定；业主委员会基本情况。
业主委员会办理备案手续后，业主委员会可持备案证明和印章刻制证明向公安机关申请刻制业主大会印章和业主委员会印章。业主委员会任期内，备案内容发生变更的，业主委员会应当自变更之日起30日内重新办理备案手续。