商品房地基、基础、主体质量问题与权利救济

房屋主体、地基、基础在交付、使用中出现质量问题，购房人可否以合同目的不能实现为由解除合同，实践中争议较大。笔者认为，因分情况讨论。
一、商品房主体质量问题的权利救济
首先，如果商品房主体出现严重问题可能导致房屋坍塌、崩裂的危险的，地基或基础严重下沉，虽不影响安全但影响购买人正常使用的或涉及到房屋受力不均发生偏移，存在倒塌风险的，购买人可以依据《民法典》第563条第（四）款的规定，以合同目的不能实现为由解除合同（参考案例见（2018）最高法民申3182号）。
其次，如果严重程度未能达到影响购买人正常使用的，则属于一般质量缺陷，就不能要求解除合同，可要求出卖人履行修复责任，赔偿损失，承担违约责任。
根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定，因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经检验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。可见，房屋主体质量不合格，购买人要求解除合同的诉请要得到法院支持，需要具备的条件至少要经检验确属不合格。司法实践中，对于主体如梁、墙、板、柱等部分，如果经过修复达到质量合格，符合正常使用的目的，购买人也可以要求出卖人依法继续履行合同。具体案例可参照河北省商务厅驻广州办事处诉广州银通房地产开发公司合同纠纷案，广东省广州市中级人民法院广东省广州市（2004）穗中法民四初字第67号。
二、商品房地基、基础部分质量问题的权利救济
对于地基、基础部分，因《建筑法》、《城市房地产开发经营管理条例》、《房屋销售管理办法》只做了原则性规定，购买者能否以地基、基础存在质量问题为由必然享有解除权也不能一概而论，需要具体问题具体分析。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释的理解与适用》（以下简称《理解与适用》）一书中指出，“关于房屋主体结构质量不合格”应作广义理解，它既应包括房屋地下隐蔽工程的地基部分，也应包括房屋地上工程所涉及的部分。地基基础工程与主体结构是建筑物的重要组成部分，凡是具备符合技术强度、韧性和稳定的可以承受建筑物本身各种载荷部位应认定为主体结构组成部分。当出现进裂、倾斜、坍塌等问题时。应当视为房屋主体结构存在问题。因此，地基和基础工程也属于房屋主体部分，若房屋的地基与基础部分存在质量问题，法院仍然要谨慎处理，在必要时须通过鉴定确定地基和基础工程是否存在质量问题。经鉴定，如严重程度未达到不能正常使用的情况，也不可一刀切地按解除买卖合同的处理。
以上海市锦江饭店北楼为例，该建筑当时的承包商黄荪记营造厂行贿监工后在打桩时偷工减料，将一根桩一切为二，打入地下的桩仅是原桩的一半长度，导致建筑物严重沉降。如按照建筑地基基础设计规范5.3.4所列，建筑高度，小于100米沉降量不得大于400毫米，锦江北楼高57米，但该建筑物沉降达到2.6米，几乎将第一层变成地下室。但因为该建筑物沉降相对均匀，沉降稳定后，建筑结构并没有产生结构性裂缝，不影响其使用安全性，所以该楼使用至今已经长达90年，并不会给使用者构成危险。笔者认为，如果该建筑物属于区分所有权的一楼购买人，建筑物的严重沉降，对其使用房屋显然具有重大影响，可以合同目的不能实现为由解除合同，但一楼以上的住户在使用中出现该质量问题，是否可以解除合同，则有待商榷。
可见，主体、地基与基础存在质量问题，经检验确属不合格的，买受人请求解除合同和赔偿损失的，才应予支持，而非一律做解除合同处理。 而且“质量不合格”并非当事人单方主张即可成立，应依据法定鉴定部门出具的关于建筑物质量不合格的鉴定结论进行判断。