自己竞拍“自己房子”的感悟——— 浅议执行异议

案例
7年前，张先生以1070000元的全款买了一套房，7年后，他们却要再次来竞拍这套房，最终以1920000元竞拍成功。
张先生和刘女士是青岛人，2011年他们刚退休，想换一套电梯房养老，最后看中了位于青岛市某小区的一套房，付清了房子的全款，一共1070000元。2016年2月，张先生在小区的公告栏里，看到青岛市人民法院的一份《执行裁定书》，要对他的房产进行查封，事情出在开发商房地产公司身上。2011年3月，该房地产公司向一家典当行借了1200万，还款日期届满。房地产公司只还了200多万。典当行向法院提起诉讼，法院判决房地产公司偿还剩余的借款933万。典当行让房地产用7套房产进行抵押，而张先生的房子恰恰在这7套房产之内。最终，房地产公司因未偿还933万，典当行向法院申请强制执行，对抵押的房产进行查封拍卖，张先生就成了受害者。
当初开发商抵押的一共有7套住宅，为什么只有他的房子被查封？打听得知那几套住宅早在2013年顺利办了房产证。原来当初那几户人家购房方式不是全款而是贷款，在批贷时，开发商已经把房子从典当行里解押了。就是因为张先生买房的时候付了全款，缺少银行审核这一关，让开发商有机可乘，钱收了，房子依然抵押在外。
2018年12月14日，青岛市某人民法院把张先生所购买房屋的拍卖信息上网进行公示，竞拍底价为162万元。
房子被拍卖，意味着老两口将无家可归。面对这一困境，有人建议张先生通过公开拍卖的形式，把这套房子买下来，然后法院出具相关手续，将房产过户到老两口名下。张先生同意了这个建议，最终价格定在张先生给出的192万。张先生自己竞拍了“自己的房子”为这套房一共花费了299万。
张先生是否有其他法律救济途径？是否可以提起执行异议？结合案例，我们逐一分析。
一、执行异议的定义
执行异议是指执行过程中，当事人或利害关系人认为执行行为违反法律规定或案外人基于执行标的实体权利以书面形式提出的异议。
二、提出执行异议的主体有三类：（一）、执行案件的当事人，如执行申请人、被执行人。(二)、利害关系人。（三）、案外人，基于对执行标的实体权利的案外人，如房产的购买人。
三、提出执行异议的时间为“在执行过程中”，如果案件已经执行完结，便不能提出执行异议。
结合案例情形，张先生作为房产的实际购买人，为《民事诉讼法》第227条中规定的基于执行标的享有实体权利的“案外人”，2016年在知道房产被查封后，在2018年执行结束前，可以提出执行异议。
四、案外人基于实体权利提出执行异议需要具备三个法定条件，异议成立：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。
如果执行标的为不动产，已登记的不动产，按照不动产登记簿判断是否为权利人；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断是否为权利人。
本案中的房产登记在开发商房地产公司名下，故张先生不是权利人。但张先生购买房产的事实真实、权利合法，是否足以排除执行呢？
根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第29条“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”的规定，具备上述这三项条件登记在房地产开放企业名下的房产，购买人提出执行异议便可以成立。
本案中，于2011年张先生与开放商签订房屋买卖合同购买执行标的房产，早于借款纠纷中的2016年查封时间，且购买房产用于居住（新闻中未交待其还有其他房产）。并已经全部支付房款，超过了法定合同价款的50%，据此，张先生的执行异议依法成立。
五、涉案房产进行了抵押登记，典当行设立抵押权，但不能对抗购买人的执行异议。
根据“《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条 申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外”的规定，申请执行人设立抵押权的优先受偿权，法院便不支持案外人的执行异议。本案中的典当行设立抵押权，张先生的执行异议可能不成立。
2018年，在交通银行股份有限公司陕西省分行与张雯、陕西瑞麟置业有限公司执行异议之诉（2018）最高法民申1463号案件中，最高人民法院认为：《执行异议和复议案件规定》第二十七条规定，“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外”。从该规定来看，原则上申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权的，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但同时规定了例外情况，即“法律、司法解释另有规定的除外”，也即如法律、司法解释另有规定，申请执行人即使对执行标的享有优先受偿权，也不能对抗案外人的执行异议。本院认为，《执行异议和复议案件规定》第二十九条即属第二十七条规定的例外情形；且第二十九条与第二十七条并不矛盾，应属第二十七条的但书适用情形。从价值衡量来看，房屋购买者的居住权与抵押权相比，居住权具有优先性。”
由此可见实践中，最高人民法院的指导精神为《执行异议和复议案件规定》第二十九条即属第二十七条规定的例外情形；且第二十九条与第二十七条并不矛盾，应属第二十七条的但书适用情形。从价值衡量来看，房屋购买者的居住权与抵押权相比，居住权具有优先性。”
据此，张先生可通过申请执行异议的途径，终止房产的强制执行而非必须自己竞拍“自己的房子”。
法律依据：《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百二十五条当事人、利害关系人认为执行行为违反法律规定的，可以向负责执行的人民法院提出书面异议。当事人、利害关系人提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定撤销或者改正;理由不成立的，裁定驳回。当事人、利害关系人对裁定不服的，可以自裁定送达之日起十日内向上一级人民法院申请复议。
第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行;理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理;与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》
第五条 有下列情形之一的，当事人以外的公民、法人和其他组织，可以作为利害关系人提出执行行为异议：
（一）认为人民法院的执行行为违法，妨碍其轮候查封、扣押、冻结的债权受偿的；
（二）认为人民法院的拍卖措施违法，妨碍其参与公平竞价的；
（三）认为人民法院的拍卖、变卖或者以物抵债措施违法，侵害其对执行标的的优先购买权的；
（四）认为人民法院要求协助执行的事项超出其协助范围或者违反法律规定的；
（五）认为其他合法权益受到人民法院违法执行行为侵害的。
第六条 当事人、利害关系人依照民事诉讼法第二百二十五条规定提出异议的，应当在执行程序终结之前提出，但对终结执行措施提出异议的除外。案外人依照民事诉讼法第二百二十七条规定提出异议的，应当在异议指向的执行标的执行终结之前提出；执行标的由当事人受让的，应当在执行程序终结之前提出。
第八条 案外人基于实体权利既对执行标的提出排除执行异议又作为利害关系人提出执行行为异议的，人民法院应当依照民事诉讼法第二百二十七条规定进行审查。
案外人既基于实体权利对执行标的提出排除执行异议又作为利害关系人提出与实体权利无关的执行行为异议的，人民法院应当分别依照民事诉讼法第二百二十七条和第二百二十五条规定进行审查。
第二十四条 对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：
（一）案外人是否系权利人；
（二）该权利的合法性与真实性；
（三）该权利能否排除执行。
第二十五条 对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：
（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断；
（二）已登记的机动车、船舶、航空器等特定动产，按照相关管理部门的登记判断；未登记的特定动产和其他动产，按照实际占有情况判断；
（三）银行存款和存管在金融机构的有价证券，按照金融机构和登记结算机构登记的账户名称判断；有价证券由具备合法经营资质的托管机构名义持有的，按照该机构登记的实际投资人账户名称判断；
（四）股权按照工商行政管理机关的登记和企业信用信息公示系统公示的信息判断；
（五）其他财产和权利，有登记的，按照登记机构的登记判断；无登记的，按照合同等证明财产权属或者权利人的证据判断。
案外人依据另案生效法律文书提出排除执行异议，该法律文书认定的执行标的权利人与依照前款规定得出的判断不一致的，依照本规定第二十六条规定处理。
第二十七条 申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。
第二十八条 金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；
（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；
（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。
第二十九条 金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；
（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。
第三十条 金钱债权执行中,对被查封的办理了受让物权预告登记的不动产，受让人提出停止处分异议的，人民法院应予支持；符合物权登记条件，受让人提出排除执行异议的，应予支持。