商铺和市场搬迁中的八个重点法律问题

2017年至2020年，疏解整治工作专项行动作为北京市的重点工作，在全市各区疏解工作推进过程中，商铺和市场搬迁中出现的法律问题迫切需要解决。
2017年7月18日，市司法局、市商务委联合举办“市场和物流中心疏解提升工作法律知识培训班”，全市各区商务委主管领导、科长、街道和各项目指挥部相关人员100余人参加了培训。培训中，北京民商法学研究会副会长、民法专业委员会主任、北京嘉观律师事务所合伙人吴晨博士以《商铺和市场拆迁中的法律问题》为题，讲解了商铺和市场拆迁过程中的八个重点法律问题。
01 因疏解整治解除房屋租赁合同属于不可抗力还是情势变更？
不可抗力和情势变更属于合同解除过程中不同的法律理由，两者定义、适用的情形和法律后果不同。针对疏解整治的情况，如依据情势变更主张解除房屋租赁合同，法院需对是否符合情势变更及是否导致双方合同履行困难进行个案认定，且情势变更的适用条件较为苛刻，实践中较难获得支持。
02 房屋租赁合同中没有相关市场搬迁责任条款应该如何处理？
如在房屋租赁合同中未约定不可抗力条款，可适用《合同法》中对于不可抗力的规定；针对部分市场出租方和承租方一直未签订合同的情形，则无需履行通知解除合同的程序，可直接清退。
对于市场搬迁时已到期未续签合同的处理问题。当房屋租赁合同到期，承租方没有搬出，仍然继续使用房屋且支付租金，而出租方没有提出反对且也接受租金，即可以推定双方有继续履行租赁合同的合意。原来的房屋租赁合同依然有效，固定期限租赁合同关系转为不定期租赁合同关系，仍存在解除合同的问题。
03 合同解除的程序
公告
在疏解整治工作中，行政机关、市场管理主体应当依据疏解整治的工作安排发布市场停业公告，当事人可依据公告要求解除租赁合同。
通知
合同法规定，出租人主张合同解除的应通知对方，合同自通知到达对方时解除。因此，停业公告仅能作为解除的依据，合同解除仍需履行通知义务。
04 合同解除的时间
合同解除的时间涉及到补偿计算，损失计算，费用计算及违约责任的承担等。一般来说，解除合同通知送达之日即为合同解除之日；如对方提起诉讼或仲裁，法院认定解除有效的，解除合同通知送达之日也为合同解除之日；如双方同意解除合同的，以双方合意解除之日为合同解除之日。
05 腾退的合法程序
解约之后就将面临腾退工作。这里的腾退不是国有土地征收、集体土地征用、拆迁过程中腾退，无需通过行政复议、行政诉讼和申请法院强制执行。
经催告承租人拒不腾退的，出租人采取断电（水、气）等行为应事先告知承租人。在对承租人物品强制清退的过程中，应确保清退时间合理，事先通知承租人，并在清退过程中采用见证、公证、录音录像等手段和提存等方式进行证据保全。
06 停产停业损失补偿的分配
房屋租赁合同当事人就停产停业损失补偿的分配存在争议，合同对此有约定的，依约定处理。合同没有约定或约定不明的，可以参照北京市高级人民法院关于印发《北京市高级人民法院关于审理房屋租赁合同纠纷案件若干疑难问题的解答》的通知，区分以下情形处理：
1.承租人（或次承租人）以拆迁房屋为经营场所办理了营业执照，并在此实际经营，其要求出租人给付拆迁补偿安置协议中确定的停产停业损失补偿的，一般应予支持。出租人以拆迁房屋为经营场所也办理了营业执照的，停产停业损失补偿可在其与承租人（或次承租人）之间合理分配。
2.对于存在房屋性质以租赁为主要用途、租赁合同剩余期限较短等情形的，停产停业损失补偿可在承租人（或次承租人）与出租人之间进行合理分配，但出租人分得的数额不宜超过50%。
3.有证据证明拆迁补偿安置协议确定不补偿停产停业损失，或者补偿协议尚未签订，出租人亦未取得该补偿费，承租人要求出租人支付停产停业损失补偿的，不予支持。承租人可待出租人取得补偿后再行主张权利或通过其他行政途径解决。
4.房屋拆迁公告发布时租赁合同已经期满终止，承租人要求出租人给付停产停业损失补偿的，不予支持。
5.拆迁公告发布后房屋实际拆迁腾退前，租赁合同期满终止，且出租人已经取得停产停业损失补偿，承租人要求出租人给付该补偿费的，可酌情予以支持。
当事人就补偿安置协议中停产停业损失的补偿对象、标准和数额等有争议的，法院在必要时可以就相关事实咨询腾退人予以确定。
07 其他损失补偿
如装修损失，违约损失、预期利润损失等，应当根据承租人对房屋装修投入的情况、时间的长短等综合认定。
08 疏解整治的信息公开原则
在处理疏解整治工作中涉及的信息公开申请时，应注意行政机关不得公开涉及国家秘密、商业秘密、个人隐私的政府信息，在进行信息公开时应尤为注意法定不予公开的范围。对于此问题，可以参考道正天元（北京）科贸有限公司与北京市海淀区人民政府信息公开案的处理原则。