“长租公寓”法律应对建议

长租公寓住房租赁企业频频“暴雷”、“跑路”，数量庞大的承租人被出租人要求搬离，在使用“租金贷”的情况下，搬离之后还要面临继续偿还租金贷款的窘境。配合以出租人强行驱赶、停水断电，承租人多方投诉反映无果的媒体报道，“长租公寓”当前无疑正处于负面舆论的风暴中心。
对于处于风口浪尖的长租公寓，在对其进行法律检视并提出解决方案的过程中，一方面需要注意到长租公寓之所以发展到当前的局面，暴露了这一行业监管缺位、制度缺失、盲目扩张、滥用所谓融资创新等事实；另一方面，我们同样需要注意到，长租公寓本身对于缓解高房价与新就业人群资金短缺之间的矛盾，解决大中城市新就业人群住房问题所能起到的积极作用。同样，当我们在谈及“金融借贷+长租公寓”的模式时，同样不能仅局限于正因为金融杠杆、盲目融资扩张“跑马圈地”才导致资金链断裂，酿成群体性社会事件，还应当注意到由于长租公寓行业本身利润薄、融资难等特点，必然需要采取更为灵活多样的融资路径，因而“金融借贷+长租公寓”的模式既有市场的需求也有建立的必要性。
基于以上前提，我们在提出长租公寓的法律应对建议时，首先应当改变以往“一刀切”的处理模式。不应采取“出现问题即禁止”的解决思路，而应当采取市场化的解决思路，疏导往往比围堵更为有效。同时，政府部门也应当改变以往事后反应和事后监管的策略，采取积极主动的态度观察市场变化，准确捕捉市场信息，及时研究政策措施。长租公寓出现问题以来，多地政府部门应不及时，处置落后即反映了政府部门在监管上的前瞻性不够。只有采取市场化的多元监管手段，并且注重事前监管，才能促进长租公寓的长久健康发展和我国房屋租赁市场生态链的建立和完善。
1.现状解决方案建议
现状解决方案，指如何应对长租公寓平台企业资金链已经或者即将断裂，已经造成或者即将造成平台企业、出租人、承租人、金融机构等主体矛盾冲突的情形。这也是当前亟待解决的现实情况。我们或可借鉴此前处理互联网借贷公司（P2P公司）、医疗纠纷、劳动纠纷的经验，对相关问题进行分类预处理，对于符合条件的平台企业给予一定的流动性支持，同时设置行政前置程序接受承租人、出租人等群众的维权诉求，同时对于需要进入司法程序的案件，则探索采取公益诉讼或者集团诉讼的方式，加快处理进程，尽可能尽快地为各利益受损方挽回损失，化解社会矛盾。
1.1分类处理
对于不同类别、不同模式的长租公寓企业，需要进行分类处理。相较于使用自由行物业开展长租公寓业务的企业，目前产生问题的企业主要集中在采取“互联网借贷+长租公寓”的分散式长租公寓企业，这也是当前需要重点应对处理的长租公寓类型。同时，在这一类型之下，根据平台企业与业主之间属于租赁代理关系还是属于房屋租赁关系，亦会进一步有不同的处理路径。
若平台企业与业主之间属于租赁委托代理关系，则实际建立房屋租赁关系的双方为业主和最终的承租人，此时当平台企业破产“跑路”时，一般仅为业主与平台企业之间的纠纷，作为最终租户的承租人的利益较能得到保障；若平台企业与业主之间属于房屋租赁合同关系，即平台企业从业主手中承租房屋后，将其转租给最终租户，基于合同的相对性，当平台企业破产后无法向业主支付租金，被业主解除双方租赁合同，则通常情况下最终的承租方对于房屋构成无权占有，就会出现前述既需要搬离物业，还可能需要继续承担租金贷款的尴尬局面。后面这一情形则是在处理当下长租公寓问题最棘手也最紧迫的类型。
1.2流动性支持
对于实际经营长租公寓业务，租户群体较为庞大的长租公寓企业，或因为“疫情”影响或因为盲目扩张而陷入或者濒临资金链断裂的长租公寓企业，可以采取地方财政或者地方国有企业对其给予一定流动资金的支持，或者给予一定的融资优惠政策，以维系其资金链，并进行企业改革或者为善后处理争取时间。
对于前述长租公寓企业的经营管理者存在问题或者已经“跑路”的情况，政府或者国有企业在投入流动资金的同时，可以对该等企业进行接管、重组或者参照P2P公司良性退出程序进行平稳退出，力争使得该等企业实现软着陆，化解社会矛盾。
1.3设置行政前置程序
设置行政前置程序，同样来源于处理P2P公司的经验，也是化解当前已经激化的社会矛盾的构想之一。在对P2P公司及其相关人员进行刑事追诉之前，一般由地方金融办先行接待投资人群众诉求并联系P2P公司主要负责人进行妥善处理。一方面能够使得相关领域的专业问题得到主管机关的预先甄别，也为广大利益受损的人们群众提供反映、表达意见的途径。如果“一刀切”地进入刑事侦查或者刑事诉讼程序，即使对涉嫌犯罪的相关责任主体进行了刑事追责，但是相应的社会矛盾并没有得到解决。因此，以地方住建局等部门牵头负责设立行政前置程序，不失为当下较为可行的折中处理办法。
1.4公益诉讼/集团诉讼
如果最终需要进入民事或者刑事司法程序，为加快诉讼进程，可以由相关政府部门指定律师事务所集中代理因长租公寓引发的公益诉讼或者集团诉讼，加快司法处理进程，尽快为各利益受损方挽回损失。
2.未来合规建议
2.1建立准入、禁入和退出制度
为了建设健康、长远的长租公寓生态链，必须首先从源头上确保长租公寓平台企业为合格的金融市场主体，引入优秀企业，淘汰劣质企业，真正发挥金融和房屋租赁市场的优势结合。
市场上现存的不合格中介公司大致有以下两种：一是利用“金融借贷+长租公寓”模式圈钱后携款潜逃；另一种则是在利益的诱惑之下进军“长租公寓”市场的中小公司，其资质远不能承担“长租公寓”如此的大项目、大工程。因此，必须禁止第一种公司进入“长租公寓”市场，同时对中小公司进行资质审查，实行市场准入制度，将不合格的、资质不符的企业排除，通过发放牌照的形式提高涉足“金融借贷+长租公寓”项目的企业质量，确保一批有资金和管理人才的企业进入长租公寓市场。当然，也可以考虑引入部分国有企业先行先试，待各项配套措施和制度完善之际再向其他市场主体进行开放。
解决了准入制度之后，还应建立禁入制度，即把严重违反市场秩序和规则的企业清除出长租公寓市场，并禁止其再行进入，实行一票否决；对于部分轻微违反监管制度和措施的企业，也要及时予以公布和处罚，并追究相关责任人的责任。此外，政府部门也应该明确自身职责，明确由金融办公室等金融工作部门依法予以监管和审批，真正做到保证长租公寓市场中企业的优质性，保证长租公寓生态链健康发展。
同时，对于经营管理不善，经营困难，可能造成不稳定事件的长租公寓企业，可以进行重整、接管或者退出辅导，使得不适宜的企业平稳退出长租公寓市场。
2.2加强监管力度，丰富监管方式
如前所述，对于长租公寓行业的监管，应当强调事前监管，完善立法，设立相应制度和行为规范。特别需要注重对于长租公寓企业融资行为的监管，主要表现在三个方面：一是确保承租人的知情权。企业在进行“金融借贷+长租公寓”模式的推介时，必须向承租人进行充分的信息披露，进行风险的释明，确保承租人完全了解该模式所具有的风险；二是尊重承租人的自主选择权。在充分进行信息披露的基础之上，应由承租人自主判断是否选择以贷款的方式偿还房租，并享受相应的“押一付一”等优惠措施；三是严禁一切形式“砍头息”损害承租人利益的情形，必须完整保护承租人通过贷款所获之利益。只有在保障承租人的知情权和选择权的基础上，充分尊重承租人的意思自治，并严禁“砍头息”等不利于承租人的行为，才能使“金融借贷+长租公寓”模式健康发展。
政府部门在具体履行监管职责时，还应积极主动引入科技手段，使得监管方式更加多元化，借助科技力量提高监管效率和质量，充分利用大数据、人工智能、区块链等新兴技术，在数据收集、资金运用监管和证据保存等方面的优势，实现高效监管。
2.3建立行业自律组织、信用评级制度
采取市场化的监管方法，不能仅仅依靠行政机关采取强制手段进行监管，还应充分发挥行业自律监管的作用，一方面能够节约行政资源，同时也更有利于防止行政手段过于生硬，打击市场积极性。
建立长租公寓自律组织，由自律组织制定相关行为细则，建立考核制度，对于企业及相关从业人员的准入提供专业意见，必要时可以赋予对于违反行业纪律的企业或者个人实施惩戒措施。
信用评级则关联前述准入、禁入和退出制度，对于信用评级较低的企业采取对应的退出或者禁入措施，而行业自律协会也可以在信用评级过程中发挥相应的作用。
2.4加强资金监管，完善配套措施
加强资金监管，主要指加强对于长租公寓企业在运营过程中所沉淀的或者通过“金融借贷+长租公寓”模式所融入的资金的监管。对于资金融入和用途，即将施行的《住房租赁条例》将有较为明确的规定。此处所说加强资金监管主要体现在以下方面：
一是实行准备金或者备用金制度。长租公寓平台企业获得的资金池是承租人预先缴纳的房租，对于这一部分资金，平台企业必须提取适当的准备金或者备用金，以防止不适当的业务扩张给企业带来的资金压力，最终造成企业资金链断裂。
二是加强对业务扩张行为和资金池具体使用的监管。一方面限制企业利用资金池盲目扩大业务范围，禁止在房屋租赁市场野蛮的“跑马圈地运动”，即以过度高于市场平均水平的价格获取房源；另一方面也要限制平台利用资金池进行不适当的高风险投资，因为高风险投资失败的承受者仍为承租人等。
但是，也应当允许平台进行适当比例的、可转换性高的不动产或者动产投资，以便于放活企业资金池，资金不被闲置。资金池是企业的命脉，特别更是采取“金融借贷+长租公寓”模式的长租公寓平台企业的命脉，必须将资金池的风险降到最低。
综上，在我国“租购并举”的住房制度下，长租公寓对于推动住房长租市场及机构化住房租赁市场方面仍能发挥较为积极的作用，而推进长租公寓市场的发展，也必然离不开各类融资行为。应对当下长租公寓频繁“暴雷”，社会不稳定因素剧增的情况，政府有必要采取积极的救市措施，防止租房领域的社会矛盾进一步爆发。对于将来的长租公寓行业，既要进行强监管，制定严格的规范，重点保护承租人权益，同时也要激发市场活力，发挥长租公寓解决城市住房问题应由的作用，而这其中首要的工作，则是采取一系列稳控措施，并配合可操作、可预见的法律规范，重塑民众对于长租公寓行业的信心。