以物抵债，在法律行为的层面，是指当事人双方达成以他种给付替代原定给付的协议。1以物抵债在民商事交易活动中十分常见，法律、行政法规中并未明确该概念，1999年中国人民银行公布的《中国人民银行以物抵债管理办法》的第二条2首次使用该概念，后为财政部公布的《银行抵债资产管理办法》第三条第二款3所援用。以物抵债协议在《合同法》中属于无名合同范畴，理论界和司法机关对该类协议的效力认定及处理方式存在较大争议，且争议焦点因形成时间节点不同而有所区别。如以物抵债协议于债权到期后签署，协议效力之争的焦点为以物抵债行为是否已经履行完毕；如以物抵债协议于债权到期前签署，一种观点认为有效，一种观点认为以物抵债因违反担保法禁止流押、流质规则而无效，约定清算流程的可有效，但各地法院对所有权外观于债权到期前是否已转移的协议性质存在着不同的理解，进而影响其对具体处理路径的选择。
本文以最高人民法院（下称“最高法院”）司法解释、指导性案例及指导意见等相关规定为研究样本，并参照适用北京市高级人民法院（下称“北京高院”）、江苏省高级人民法院（下称“江苏高院”）的相关会议纪要的内容。本文不对以物抵债协议的应然效力及性质进行论述，不判断前述规定立论是否正确，仅以解决实证问题为要。厘清前述规定的差别，对以物抵债协议的签署提出可行性方案，设计以物抵债协议的有效行权路径，识别以物抵债各类法律文书的属性并做慎重选择，以达全方位保障债权人合法权益的目的。
一、 关于债权到期后签署的以物抵债协议的裁判观点及评判
（一）关于所有权外观未转移情形的裁判观点
1.最高法院观点。（1）2016年12月28日发布的指导案例第72号4裁判要点载明，借款合同双方当事人经协商一致，终止借款合同关系，建立商品房买卖合同关系，将借款本金及利息转化为已付购房款并经对账清算的，不属于《物权法》第一百八十六条规定禁止的情形，该商品房买卖合同的订立目的，亦不属于《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定的“作为民间借贷合同的担保”。在不存在《合同法》第五十二条规定情形的情况下，该商品房买卖合同具有法律效力。（2）2015年12月24日发布的《当前商事审判工作中的若干具体问题》九、关于以物抵债合同纠纷案件的审理问题。第二，关于债务履行期届满后约定的以物抵债。1.如果此时抵债物尚未交付给债权人，债务人反悔但未能提供证据证明有能力继续履行原债务，债权人请求债务人履行以物抵债约定的，应予支持。当然，如果该抵债行为损害第三人利益，第三人可以参照物权法第一百九十五条第一款的规定主张撤销。
2.北京高院观点。《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件若干疑难问题的会议纪要》（以下简称“《北京高院纪要》”）[京高法发〔2014〕489号]二十五、民间借贷与以房抵债的处理。第二款：当事人在民间借贷债务履行期限届满后签订合同约定以房抵债，性质上属于债务履行方式的变更，贷款人要求继续履行合同办理房屋过户登记手续的，应予支持。借款人认为抵债价格明显过低，显失公平的，可以参照本纪要第24条第2款规定处理。
- 江苏高院观点。2014年3月31日发布的《江苏省高级人民法院关于以物抵债若干法律适用问题的审理纪要》（以下简称“《江苏高院纪要》”）第三条：（一）债务清偿期届满后当事人达成以物抵债协议，在尚未办理物权转移手续前，债务人反悔不履行抵债协议，债权人要求继续履行抵债协议或要求确认所抵之物的所有权归自己的，人民法院应驳回其诉讼请求。但经释明，当事人要求继续履行原债权债务合同的，人民法院应当继续审理。
（二）关于所有权外观已转移情形的裁判观点 - 最高法院观点。（1）2016年11月21日发布的《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》（以下简称“《八民会纪要》”）（法[2016]366号）第17条规定：当事人在债务清偿期届满后达成以房抵债协议并已经办理了产权转移手续，一方要求确认以房抵债协议无效或者变更、撤销，经审查不属于合同法第五十二条、第五十四条规定情形的，对其主张不予支持。（2）《当前商事审判工作中的若干具体问题》九、关于以物抵债合同纠纷案件的审理问题。第二，关于债务履行期届满后约定的以物抵债。2.如果抵债物已交付给债权人，债务人反悔的，不予支持。但为防止一方当事人利用以物抵债协议损害对方的合法权益，当存在合同法第五十四条规定的情形时，债权人、债务人均可请求变更或撤销以物抵债行为。对当事人利用以物抵债恶意逃债，第三人既可依据合同法第五十二条的规定主张抵债行为无效，也可依据合同法第七十四条的规定行使撤销权。
2.江苏高院观点。《江苏高院纪要》第三条：（二）当事人在债务清偿期届满后达成以物抵债协议并已经办理了物权转移手续后，一方反悔，要求认定以物抵债协议无效的，人民法院不予支持。但如当事人一方认为抵债行为具有《中华人民共和国合同法》第五十四条规定的可变更、可撤销情形的，可以依法请求人民法院或仲裁机构变更或撤销。债权人在债务清偿期届满后通过以物抵债协议取得了所抵之物的所有权，后要求债务人承担标的物瑕疵担保责任的，人民法院可参照《中华人民共和国合同法》关于买卖合同的相关规定进行处理。
（三）对裁判观点之评判
对于所有权外观未转移的以物抵债协议的效力，最高法院、北京高院均认可其效力，江苏高院不认可其效力；对于所有权外观已经转移的以物抵债协议效力，最高法院和江苏高院均予以认可，北京高院未就此单独规定，而言外之意认为其与所有权外观未转移情形的实质是一致的，亦应认定有效。
前述主张差异的背后是理论支持依据的不同，最高法院、北京高院主张债权到期后的以物抵债协议属于诺成性合同，即双方当事人意见一致合同成立，江苏高院主张该类协议属于实践性合同，合同成立需以交付为要件，抵债物不交付合同不成立生效。江苏高院与北京高院的不同主张均对辖区法院的法律适用起到了一定的指导作用，最高法院的态度也经历了从实践性合同5向诺成性合同转变的过程，随着最高法院72号指导案例的公布，该争论已尘埃落定，江苏高院第三条第（一）款的规定已废止适用。
综上，司法实践对债权到期后以物抵债协议的效力不再根据所有权外观是否转移而予以区分，应一律认定为有效。债权人在取得抵债物的所有权后，抵债人对标的物承担瑕疵担保责任，债权人有权根据合同法的相关规定向抵债人主张相应的权利。此外，以物抵债协议经审查存在《合同法》第五十二条情形的，协议无效；属于《合同法》第五十四条规定的，合同一方当事人可申请变更或撤销；属于《合同法》第七十四条规定的，第三人可申请撤销协议；最高法院民二庭还认为第三人可以参照《物权法》第一百九十五条第一款的规定行使撤销权。
二、 关于债权到期前签署的以物抵债协议的裁判观点及评判
（一） 关于所有权外观未转移情形的裁判观点
1.最高法院观点。（1）《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》（下称“《民间借贷司法解释》”）[法释(2015)18号]第二十四条规定：当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。按照民间借贷法律关系审理作出的判决生效后，借款人不履行生效判决确定的金钱债务，出借人可以申请拍卖买卖合同标的物，以偿还债务。就拍卖所得的价款与应偿还借款本息之间的差额，借款人或者出借人有权主张返还或补偿。（2）《当前商事审判工作中的若干具体问题》九、关于以物抵债合同纠纷案件的审理问题。第一，关于债务履行期届满前约定的以物抵债。债权人与债务人在债务履行期届满前就作出以物抵债的约定，由于债权尚未到期，债权数额与抵债物的价值可能存在较大差距。如果此时直接认定该约定有效，可能会导致双方利益显失公平，所以在处理上一般认为应参照物权法关于禁止流押、流质的相关规定，不确认该种情形下签订的以物抵债协议的效力。在后果处理上：1.如果此时抵债物尚未交付给债权人，而债权人请求确认享有抵债物所有权并要求债务人交付的，不予支持。具体思路可参照民间借贷司法解释第24条规定。 - 江苏高院观点。《江苏高院纪要》二、关于债务未届清偿期之前以物抵债行为的性质及效力认定。（一）当事人在债务未届清偿期之前达成的以物抵债协议，该协议具有担保债权实现的目的，如债权人以债务人违反以物抵债的约定而要求继续履行以物抵债协议或对所抵之物主张所有权的，人民法院应驳回其诉讼请求。但经人民法院释明，当事人变更诉请要求继续履行原债权债务合同的，人民法院应当继续审理。（二）当事人在债务未届清偿期之前达成以物抵债的协议，同时明确约定在债务清偿期届满时应进行清算，该以物抵债协议在当事人之间具有法律效力，但该约定不具有对抗其他债权人的效力。
3.北京高院观点。《北京高院纪要》二十五、民间借贷与以房抵债的处理。当事人在民间借贷债务履行期限届满前签订合同约定，借款人逾期不偿还借款即愿意以自己所有（或经第三人同意以第三人所有）的房屋抵偿归贷款人所有，该合同实为基础借贷债权的担保，应当根据当事人的真实意思表示认定双方之间系民间借贷法律关系。贷款人可以选择行使以下权利：（1）贷款人依原基础借贷法律关系主张偿还借款的，应予支持；（2）贷款人在履行清算义务的前提下，要求借款人办理房屋过户登记手续的，应予支持。房屋价值超过担保基础借贷债权（贷款本金、合法利息等）的，贷款人应将剩余款项返还给借款人。房屋价值以贷款人要求借款人办理房屋过户登记时予以确定。
（二） 关于所有权外观已转移情形的裁判观点
1.最高法院观点。（1）《当前商事审判工作中的若干具体问题》九、关于以物抵债合同纠纷案件的审理问题。第一，关于债务履行期届满前约定的以物抵债。2.如果此时抵债物已交付给债权人，参照物权法中质押的有关规定，债务人请求债权人履行清算义务或主张回赎的，法院应予支持。（2）《征求意见稿》第32条：当事人在债务未届清偿期之前约定以房屋进行抵债，并明确约定债务清偿后可以回赎，且双方根据约定已办理了房屋产权转移手续的，债务人未履行债务，债权人主张根据以房抵债协议请求确认对房屋享有所有权的，债权人应当履行清算义务。
2.江苏高院观点。《江苏高院纪要》二、关于债务未届清偿期之前以物抵债行为的性质及效力认定。（三）当事人在债务未届清偿期之前约定以房屋或土地等不动产进行抵债，并明确在债务清偿后可以回赎，债务人或第三人根据约定已办理了物权转移手续的，该行为符合让与担保的特征。因违反物权法定原则，不产生物权转移效力。债权人如根据抵债协议及物权转移凭证要求原物权人迁让的，人民法院应不予支持。
（三）对裁判观点之辨析
前述观点对于协议的性质存在不同的认识，且在具体裁判的思路上也存在些许差异。最高法院、江苏高院、北京高院均倾向于将该类协议认定为对原债权债务合同的担保，最高法院将其定性为让与担保6；江苏高院认为所有权外观未转移的情形具有担保特征，但未明确定性，将所有权外观已转移的情形定性为让与担保；北京高院认为该合同为基础借贷债权的担保，认定双方之间系民间借贷法律关系。对于该类协议的效力，前述规定均未直接给出有效或是无效的结论性意见，而是采取避免认定为有效的方式，参照适用合同法、担保法关于禁止流押、流质的的规定，注重裁判的实质性效果。 - 关于所有权外观未转移的情形。（1）债权人如主张原债权合同，均能得到支持。（2）债权人如主张以物抵债协议，最高法院认为应向当事人释明变更诉讼请求，当事人拒绝变更的，裁定驳回起诉；江苏高院认为释明后当事人拒绝变更的，判决驳回诉讼请求；北京高院对于债权人主张清算后转移所有权的，予以支持，言外之意即不主张清算的，不予支持，但是采用裁定驳回还是判决驳回的方式未予以明确。最高法院《民间借贷司法解释》的效力明显高于《江苏高院纪要》、《北京高院纪要》，《江苏高院纪要》判决驳回诉讼请求的观点不再适用，《北京高院纪要》主张的“不予支持”应明确为裁定驳回起诉。（3）对于债权人可否在就抵债物履行清算程序的前提下对抵债物的所有权进行主张，最高法院未于明确；江苏高院认为以物抵债协议未明确约定的，不予支持，有明确约定的，在合同当事人之间有效，但不具有对抗第三人的效力；北京高院认为无论协议是否约定，债权人履行清算义务的，均可予以支持，并明确房屋价值确定的时点以过户主张提出时为准，如抵债物价值超过原债权数额的，超出部分应返还给抵债人。（4）最高法院明确原债权关系判决生效后，债务人不履行债务的，债权人有权在执行过程中申请拍卖抵债物，并就变现价值进行受偿，变现价值与原债权数额之间的差额部分，超出的返还债务人，不足的由债务人予以补足。
- 关于所有权外观已转移的情形。最高法院民二庭倾向于参照质押规定，债权人主张清算或是抵债人主张回赎的，应予支持，最高法院民一庭亦倾向于该意见，《征求意见稿》第32条规定了债权人在履行清算程序的前提下，可以获得抵债物的所有权，但目前争论仍然较大，该条最终被《八民会纪要》删除。北京高院认为债权人履行清算义务的，予以支持。江苏高院认为该类协议属于让与担保，违反物权法定原则，应属无效，不发生物权转移的效力，债权人不得据此要求抵债人迁出。
（四） 对裁判观点之应对
关于债权到期前签署的以物抵债协议，最高法院、北京高院、江苏高院的观点均将其视为一种担保措施，主要考虑债务人在举债时的地位与债权人是不平等的，债权数额尚未固定，此时约定债务人不履行清偿义务抵债物直接归债权人所有，会对抵债人造成显失公平的结果。故，考察以物抵债协议效力的着眼点在于抵债条款的约定是否合理，如合理，则应被认定为有效；如不合理，则存在被认定为无效的风险。
1.以物抵债核心条款的设计
探究上述各法院的规定，以物抵债协议约定的抵债条款是否公平合理，可以参照担保法规定的清算程序来进行评价。《担保法》第三十三条第一款7将抵押物的清算形式规定为折价或拍卖、变卖抵押物优先受偿，而拍卖、变卖属于执行措施之一，在执行前阶段的清算程序仅指折价。如何确定折价标准，则是设计清算程序条款的核心。
笔者认为，可以参照《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释(二)》（下称“《合同法解释二》”）第十九条8对《合同法》七十四条9关于“明显不合理低价”的界定及《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第十条10关于网络司法拍卖的起拍价的规定来确定折价价格，即不得低于交易时抵债物价值的70%，“交易时”可以参考北京高院观点，确定为债权人主张权利时，抵债物所在地有指导价的，参照指导价确定抵债物价值；如无指导价的，参考市场交易价，市场交易价可以评估价或者市价为准。同时还需与债务人约定，如抵债物经折价后的金额不足以清偿原债权的，债务人仍应对剩余债权予以偿还。
2.以物抵债行权之路经
前述法院规定虽将该类以物抵债视为担保措施，但债权人不能如法定担保般同时就主债权合同及担保合同行权，只能选择原债权合同或以物抵债协议主张权利。
（1） 选择原债权合同主张权利。因原债权是切实发生的，只要不存在法定无效或是可变更、撤销情形的，均应认定有效。债权人可要求债务人履行原债权合同项下义务，如债务人系以物抵债协议项下抵债物的所有权人的，债权人可在诉讼阶段申请法院对抵债物进行查封，以免抵债物被第三人申请诉讼保全，待判决生效后再申请法院对抵债物进行拍卖，并就拍卖所得价格进行受偿，拍卖所得不足以清偿债权的，债务人应对不足部分予以补足；如抵债人非原债权合同债务人的，债权人选择原债权合同行权，将无法就抵债物主张权利。
（2） 选择以物抵债协议主张权利。其一，以物抵债协议约定了合理的折价清算程序的，可以选择向抵债人主张抵债物的所有权并要求其做实质性移交，如抵债物折价后金额不足以清偿原债权但未约定如何处理的，可能面临以物抵债协议履行完毕原债权即告消灭的风险。其二，以物抵债协议未设置清算程序而直接约定抵债物归债权人所有的，如所有权外观未转移，债权人主张抵债物所有权，可能存在被法院裁定驳回的风险；如所有权外观已转移，债权人主张对抵债物进行折价受偿，该主张获得支持的可能性较大，此时折价标准以评估价或市价为宜，但亦存在被法院驳回的风险（如江苏高院）。
综上，如抵债人与债务人系同一人的，建议选择原债权合同行权，并在诉讼过程中对抵债物申请保全，以实现对抵债物进行受偿，且在抵债物不足清偿主债权时，亦可向债务人主张剩余债权。抵债人与债务人非同一人的，如以物抵债协议约定合理的清算程序，可优先选择以物抵债协议主张权利，如主张不被支持的，再主张原债权；如以物抵债协议未约定清算程序，但抵债物所有权外观已经转移的，可选择主张清算受偿，获得支持的可能性较大，但抵债物所有权外观未转移的，主张清算受偿获得支持的可能性不大，如债务人名下确无可供清偿的财产，不妨一试，否则，不建议如此主张，以免贻误向债务人行权的时机。
四、关于以物抵债法律文书之效用
从目前的司法政策来看，法院对以物抵债的态度是审慎的，不轻易通过出具调解文书的形式对此进行确认，探究其原因在于担心以物抵债被虚假诉讼所利用。就以物抵债协议法律文书的效力而言，并非都能产生物权效力，多数文书发生物权效力须以完成物权转移登记手续为要件。故，债权到期后选择以物抵债亦存在一定的风险。
（一） 执行程序中经法定程序作出的以物抵债裁定书具有物权效力
《物权法》第二十八条规定人民法院、仲裁委员会的法律文书可以导致物权设立、变更、转让或者消灭的效果，这里法律文书的范围应做限缩性的理解，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》（以下简称《物权法司法解释一》）第七条明确为“在分割共有不动产或者动产等案件中作出并依法生效的改变原有物权关系的判决书、裁决书、调解书，以及人民法院在执行程序中作出的拍卖成交裁定书、以物抵债裁定书”，即诉讼过程中形成的分割共有物的裁判文书及执行过程中作出的以物抵债裁定书具有物权效力。
1.诉讼过程中形成的以物抵债法律文书不产生物权效力。从《物权法司法解释一》第七条来看，分割共有物以共有事实为基础，而以物抵债以基础之“债”为依据，因其不存在共有事实之要素，是不能产生物权效力的，最高法院研究室亦在《关于以物抵债调解书是否具有发生物权变动效力的问题的意见》中明确“以物抵债调解书仅是对以物抵债协议的内容进行确认，并没有发生物权变动的效力”，此时形成的相关法律文书产生物权转移的效果还需要完成法定物权转移手续。
2.执行过程中以物抵债裁定书的出具及其效力。《民诉法解释》第四百九十三条11规定以物抵债裁定书应按照法定程序进行，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》（下称“《拍卖、变卖规定》”）第十九、二十六、二十七、二十八、三十五条12的规定，首次拍卖时无人竞买或者竞买人的最高应价低于保留价，经申请执行人同意以保留价抵债的；或是经两次流拍，法院决定将执行标的以该次保留价向申请执行人抵债的，或是变卖无人应买，经申请执行人同意以最低变卖价抵债的，法院出具以物抵债裁定书。根据《拍卖、变卖规定》第二十九条第二款13规定，该裁定书自送达申请执行人之日起发生物权转移的效力，申请执行人事后办理物权转移登记的，根据最高人民法院、国土资源部、建设部联合发布的《关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第二十七条规定，物权效力追溯至该裁定书生效之时。如裁定书送达后至物权转移登记手续办理期间，发生抵债物被第三人申请强制措施情形的，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条第（三）项14之规定，承受人可以该裁定书排除执行。
（二）关于其他类型以物抵债之法律文书
1.诉讼过程中审慎出具调解书或调解确认书。（1）从《最高人民法院关于房地产调控政策下人民法院严格审查各类虚假诉讼的紧急通知》（以下简称“《关于审查虚假诉讼的通知》”）（法明传〔2013〕359号）第3-5条15到《北京高院纪要》第二十六条16、《江苏高院纪要》第四、五条17，再到《八民会纪要》第13条18的规定，不提倡通过调解的形式确认以物抵债是最高法院一贯的态度，并要求严格审查基础债权，如发现以物抵债存在侵害第三人或规避公共管理政策的，不制作调解书，如涉及虚假诉讼的，将按照民诉法解释的相关规定予以处罚，涉嫌犯罪的，移送刑事侦查；江苏高院及北京高院亦秉承这一宗旨，北京高院要求如确需制作调解书，应报送主管副院长、庭长审批；江苏高院建议当事人撤诉，如不撤诉亦不支持，并对原债权债务法律关系进行审理。（2）关于人民调解协议的司法确认。《关于审查虚假诉讼的通知》第4条主张审慎审查协议，慎重出具调解确认书；《江苏高院纪要》只对所有权已经转移的调解协议进行司法确认；及至《民诉法解释》第三百五十七条之规定19，调解协议内容涉及物权确认的，一律裁定不予受理，受理后发现的，裁定驳回申请。
综上，法院对诉讼中达成的调解协议注重基础债权的审查，审慎出具调解书；对以物抵债的人民调解协议不再受理司法确认。根据《关于审查虚假诉讼的通知》第5条的规定，即使出具调解书，当事人亦不能据此要求法院出具以房抵债裁定书或者办理过户的协助执行通知书，如要求以房产清偿债务的，需对抵债物进行拍卖变价。
2.执行过程中自愿达成的以物抵债和解协议。根据《民诉法解释》第四百九十一条20的规定，当事人在执行过程中未经拍卖、变卖程序达成以物抵债协议，如无侵害第三人利益情形，法院并不反对，如当事人对该和解协议履行完毕的，根据《最高人民法院关于人民法院执行工作若干问题的规定》第八十七条的规定，人民法院作执行结案处理。如执行和解达成后法院终结执行，抵债人反悔不履行和解协议的，申请执行人能否直接要求履行和解协议，法律未予明确规定，但从最高法院民一庭对该类和解协议性质的认识来看，“以物抵债协议其实质是新债清偿协议，经债权人与债务人协商一致，由债务人负担新的债务以替代原有债务，如新债务完成履行则旧债随之消灭，如新债并未得到履行则双方当事人之间的以物抵债和解协议中涉及的旧债并未消灭，债权人仍可申请恢复执行。”21目前司法案例亦有采该观点者22。故，在执行过程中如双方存有以物抵债意向的，申请执行人应重点考量以物抵债履行的可能性，否则将会徒而无功。
注释：
1崔建远：《以物抵债的理论与实践》，载《河北法学》第30卷第3期，2012年3月，第23页。
2《中国人民银行以物抵债管理办法》第2条：以物抵债，是指债务人将事先抵押、质押给债权银行的财产或者其他非货币财产折价归银行所有，用以偿还银行债务。“”
3《银行抵债资产管理办法》（财政部财金[2005]第53号《关于印发<银行抵债资产管理办法>的通知》）第三条第二款：本办法所称以物抵债是指银行的债权到期，但债务人无法用货币资金偿还债务，或债权虽未到期，但债务人已出现严重经营问题或其他足以严重影响债务人按时足额用货币资金偿还债务，或当债务人完全丧失清偿能力时，担保人也无力以货币资金代为偿还债务，经银行与债务人、担保人或第三人协商同意，或经人民法院、仲裁机构依法裁决，债务人、担保人或第三人以实物资产或财产权利作价抵偿银行债权的行为。
4 最高人民法院（2015）民一终字第180号民事判决书
5 最高人民法院（2011）民提字第210号民事判决书；李玉林：《代物清偿的性质及效力研究》，载《商事审判指导》第39期。
6 杜万华主编，最高人民法院民事审判第一庭编审：《最高人民法院民间借贷司法解释理解与适用》，人民法院出版社2015年8月第1版，第409-413页。
7 《担保法》第三十三条第一款：本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。
8 《合同法解释二》第十九条：对于合同法第七十四条规定的“明显不合理的低价”，人民法院应当以交易当地一般经营者的判断，并参考交易当时交易地的物价部门指导价或者市场交易价，结合其他相关因素综合考虑予以确认。
转让价格达不到交易时交易地的指导价或者市场交易价百分之七十的，一般可以视为明显不合理的低价；对转让价格高于当地指导价或者市场交易价百分之三十的，一般可以视为明显不合理的高价。
债务人以明显不合理的高价收购他人财产，人民法院可以根据债权人的申请，参照合同法第七十四条的规定予以撤销。
9 《合同法》第七十四条：因债务人放弃其到期债权或者无偿转让财产，对债权人造成损害的，债权人可以请求人民法院撤销债务人的行为。债务人以明显不合理的低价转让财产，对债权人造成损害，并且受让人知道该情形的，债权人也可以请求人民法院撤销债务人的行为。
撤销权的行使范围以债权人的债权为限。债权人行使撤销权的必要费用，由债务人负担。
10 《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第十条：网络司法拍卖应当确定保留价，拍卖保留价即为起拍价。
起拍价由人民法院参照评估价确定；未作评估的，参照市价确定，并征询当事人意见。起拍价不得低于评估价或者市价的百分之七十。
11 《民诉法解释》第四百九十三条：拍卖成交或者依法定程序裁定以物抵债的，标的物所有权自拍卖成交裁定或者抵债裁定送达买受人或者接受抵债物的债权人时转移。
12 《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第十九条：拍卖时无人竞买或者竞买人的最高应价低于保留价，到场的申请执行人或者其他执行债权人申请或者同意以该次拍卖所定的保留价接受拍卖财产的，应当将该财产交其抵债。
第二十六条：拍卖时无人竞买或者竞买人的最高应价低于保留价，到场的申请执行人或者其他执行债权人不申请以该次拍卖所定的保留价抵债的，应当在六十日内再行拍卖。
第二十七条：对于第二次拍卖仍流拍的动产，人民法院可以依照本规定第十九条的规定将其作价交申请执行人或者其他执行债权人抵债。申请执行人或者其他执行债权人拒绝接受或者依法不能交付其抵债的，人民法院应当解除查封、扣押，并将该动产退还被执行人。
第二十八条：对于第二次拍卖仍流拍的不动产或者其他财产权，人民法院可以依照本规定第十九条的规定将其作价交申请执行人或者其他执行债权人抵债。申请执行人或者其他执行债权人拒绝接受或者依法不能交付其抵债的，应当在六十日内进行第三次拍卖。
第三十五条：当事人双方及有关权利人对变卖财产的价格有约定的，按照其约定价格变卖；无约定价格但有市价的，变卖价格不得低于市价；无市价但价值较大、价格不易确定的，应当委托评估机构进行评估，并按照评估价格进行变卖。
按照评估价格变卖不成的，可以降低价格变卖，但最低的变卖价不得低于评估价的二分之一。
变卖的财产无人应买的，适用本规定第十九条的规定将该财产交申请执行人或者其他执行债权人抵债；申请执行人或者其他执行债权人拒绝接受或者依法不能交付其抵债的，人民法院应当解除查封、扣押，并将该财产退还被执行人。
13 《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第二十九条第二款：不动产、有登记的特定动产的所有权、其他财产权自拍卖成交或者抵债裁定送达买受人或承受人时起转移。
14 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条：金钱债权执行中,案外人依据执行标的被查封、扣押、冻结前作出的另案生效法律文书提出排除执行异议，人民法院应当按照下列情形，分别处理：……（三）该法律文书系案外人受让执行标的的拍卖、变卖成交裁定或者以物抵债裁定且其权利能够排除执行的，应予支持。
15 《最高人民法院关于房地产调控政策下人民法院严格审查各类虚假诉讼的紧急通知》“3、双方以债权债务纠纷为由诉讼至法院，但是立案后对案件事实及实体处理等均无争议并迅速达成“以房抵债”协议的，务必在严格依法查明案件事实的基础上决定是否出具调解书；4、当事人在人民法院调解组织等主持下达成包含以房抵债内容的调解协议，并共同申请司法确认的，应当加大审查确认力度，慎重出具确认调解协议有效的裁定；5、当事人对以房抵债生效法律文书或者调解协议申请执行的，原则上不得出具以房抵债裁定书或者要求登记机构办理过户的协助执行通知书，当事人要求以房产清偿债务的，应当采取拍卖等执行变价措施。”
16 《北京高院纪要》二十六、以房抵债与调解。当事人以债务纠纷诉至法院，在诉讼中自愿达成以房抵债协议的，各级法院应当严格依据《最高人民法院关于房地产调控政策下人民法院严格审查各类虚假诉讼的紧急通知》的相关规定，加大对可能出现的虚假诉讼案件的审查力度，对抵债协议的内容一般不出具正式调解书予以确认，确实需要出具正式调解书的，应当报经所在法院主管副院长或庭长审核。
17 《江苏高院纪要》四、关于诉讼中当事人自愿以物抵债的处理。会议认为，在债权债务案件诉讼过程中，当事人自愿达成以物抵债协议，并要求法院制作调解书的，人民法院应建议当事人申请撤诉。当事人不申请撤诉而要求法院制作调解书的，人民法院应不予支持，对当事人之间债权债务法律关系继续审理。
当事人双方持人民调解组织主持达成的以物抵债调解协议，向人民法院申请司法确认的，经审查，当事人尚未完成物权转移手续的，人民法院应裁定驳回申请。
五、关于对当事人利用以物抵债进行虚假诉讼的防范和制裁。会议认为，对当事人进行虚假诉讼，利用以物抵债损害其他债权人利益的，人民法院应从以下方面严格审查并加大制裁力度：
（一）加强对债权债务关系真实性的审查力度，严防虚假诉讼。
（二）对当事人在以物抵债协议中约定的管辖法院与所抵不动产的所在地非同一地的，应按民事诉讼法专属管辖的规定认定协议管辖的效力。
（三）发现当事人通过以物抵债的方式恶意转移责任财产、损害其他债权人利益或者规避国家房产限购政策、转移限制转让的车牌号码等恶意诉讼或虚假诉讼行为的，应根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十二条的规定驳回诉讼请求，同时可根据情节轻重予以罚款、拘留；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
18 《八民会纪要》13.当事人达成以房抵债协议，并要求制作调解书的，人民法院应当严格审查协议是否在平等自愿基础上达成；对存在重大误解或显失公平的，应当予以释明；对利用协议损害其他债权人利益或者规避公共管理政策的，不能制作调解书；对当事人行为构成虚假诉讼的，严格按照民事诉讼法第一百一十二条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百九十条、第一百九十一条的规定处理；涉嫌犯罪的，移送刑事侦查机关处理。
19 《民诉法解释》第三百五十七条：当事人申请司法确认调解协议，有下列情形之一的，人民法院裁定不予受理：……（五）调解协议内容涉及物权、知识产权确权的。人民法院受理申请后，发现有上述不予受理情形的，应当裁定驳回当事人的申请。
20 《民诉法解释》第四百九十一条：经申请执行人和被执行人同意，且不损害其他债权人合法权益和社会公共利益的，人民法院可以不经拍卖、变卖，直接将被执行人的财产作价交申请执行人抵偿债务。对剩余债务，被执行人应当继续清偿。
21 夏正芳、潘军锋、仲伟珩：《债务清偿期届满后当事人间达成以物抵债协议但未履行物权转移手续，该协议效力如何确定》，载《民事审判指导与参考·指导性案例》2014年第2辑（总第58辑）。
22 最高人民法院(2015)执复字第30号执行裁定书