购房付款时间不明时如何处理？

一、案情简介
第一申请人：范文某
第二申请人：范焯某
被申请人：刘某某
2012年12月20日，第一申请人与被申请人签订《存量房买卖合同》，约定第一申请人向被申请人购买涉案房屋，房地产权证号码为第某号，面积88.65平方米，房屋总价为145万元；双方同意自行交割付款，采用一次性付款方式，其中定金10万元在订立本合同时支付，总房款在2012年1月25日前支付。合同第十条违约责任约定：1.被申请人不按合同约定将房屋出售给第一申请人的，应当向第一申请人支付违约金，违约金为【该房屋成交价的10%】【适用定金罚则处理】，并退回第一申请人已付的全部费用；2.第一申请人不按合同约定买入该房屋的，应当向被申请人支付违约金，违约金为【该房屋成交价的10%】【适用定金罚则处理】。第十一条约定：被申请人如未按合同规定的期限交房的，应当每日按房款0.05%的标准向第一申请人支付违约金，逾期超过十日仍未交房的，第一申请人有权解除合同。如果第一申请人要求继续履行的，合同继续履行，自本合同约定的房地产交付使用日期的第二日起至实际交付之日止，被申请人每日按总房款的0.05%标准向第一申请人支付违约金。由于第一申请人原因，导致未能按期交付的，应当每日按总房款的0.05%标准向被申请人支付违约金。第十二条约定，第一申请人未能按照合同约定支付房款的，应当每日按未付房款0.05%的标准向被申请人支付违约金，逾期超过十日仍未支付的，被申请人有权解除合同。被申请人解除合同的，应自其要求解除合同通知书到达第一申请人之日起10日内，将第一申请人已支付的房款退还给第一申请人。第二十一条约定：双方协商，被申请人收楼款的当天，去公证处办理全权委托公证给第一申请人，当天交楼给第一申请人使用。
合同签订当天，第一申请人通过麦某某的账号向被申请人转账10万元。被申请人向第一申请人出具收款收据，确认收到涉案房屋的购房定金。
2013年3月6日，被申请人向麦某某的账号转入10万元。双方确认，该笔款项是被申请人退还给第一申请人的购房定金，第一申请人已收到该款项。
2013年3月7日，第一申请人向被申请人发出《敦促履约函》，称：1.涉案房屋是第一申请人受第二申请人委托购买的；2.根据双方合同约定，被申请人应在收取购房定金当天办理全权委托公证手续予第一申请人，但被申请人至今未能办理；3.第一申请人敦促被申请人在2013年3月17日前全面履行合同，办理全权委托公证或者配合办理交易过户手续，如被申请人愿意直接办理递件手续，第一申请人愿意即时付清房款；4.如被申请人在3月17日前仍不履行合同义务，第一申请人决定自2013年3月18日解除合同，并按合同约定向被申请人追究违约责任。
2013年3月8日，被申请人向第一申请人发出《通知书》，称：由于第一申请人未能按合同约定的付款时间付款，现已超过十日，故解除涉案合同。
另查明：（一）双方确认，合同第三条约定的付款期限“2012年1月25日”是笔误；（二）合同签订当天，第一申请人并没有向被申请人及中介方出示第二申请人委托其购房的委托书。事后，第一申请人曾向中介方表示，本次购房是受第二申请人的委托，并要求中介方在合同进行网签的时候将购房人名字换成第二申请人。被申请人对此没有表示同意；（三）第一申请人曾在中介方的配合下，于2013年3月2日办理了涉案房屋的网签合同，该网签合同的买方主体变更为第二申请人，房款支付期限为2014年1月25日。但该合同并没有双方当事人的签名。被申请人也当庭表示并不知晓该合同的签署情况，对合同的相关内容不予确认；（四）第一申请人与第二申请人是父子关系，麦某某与第一申请人是夫妻关系；（五）第一申请人为本案交易向中介方支付中介服务费43500元；（六）两申请人共同委托黄某某律师作为其代理人参与本案仲裁，并约定由第二申请人承担律师费的支付义务，第二申请人为本案仲裁支出律师费6000元；（七）第一申请人为本案仲裁支出财产保全费1520元。
申请人的仲裁请求：1.裁决被申请人支付违约金145000元；2.裁决被申请人赔偿中介费43500元；3.裁决被申请人赔偿律师费损失6000元；4.裁决被申请人承担仲裁费、财产保全费。
第二申请人于2013年3月15日请求作为共同申请人参加仲裁，并提出与第一申请人一致的仲裁请求。
二、争议焦点
被申请人是否有权解除合同？
申请人认为，合同签订后，第一申请人依约支付购房定金10万元，向中介方支付中介服务费43500元。但被申请人未依照合同约定，于被申请人收楼款的当天去公证处办理全权委托公证给买方。之后，被申请人多次明确表示拒绝继续履行合同，并于2013年3月向第一申请人发来通知书解除合同，且被申请人再放盘出售涉案房屋，被申请人的行为严重违约，侵犯第一申请人的利益。
被申请人则认为，首先，被申请人不同意第二申请人作为本案的当事人参与庭审，购房时第一申请人从未向被申请人出具过任何的授权委托书，也未曾表示过其是代理第二申请人购买房屋的。其次，合同订立时间是2012年12月25日，约定是一次性支付房款，第一申请人也于当天支付了购房定金10万元。第一申请人应该在订立合同后一至二月的时间支付房款并由双方配合办理房屋的过户手续。在双方都确认合同约定的付款期限为笔误的情况下，合乎常理的时间应该是2013年1月25日。再次，被申请人已经合法行使了合同解除权，告知了第一申请人并退还了定金。
三、裁决结果
1.驳回两申请人要求第二申请人作为本案当事人参与仲裁的申请；
2.被申请人向第一申请人赔偿中介服务费43500元；
3.对第一申请人的其他仲裁请求不予支持；
4.本案财产保全费1520元及仲裁费9605元，由第一申请人承担7787元，被申请人承担3338元。
四、裁决理由
（一）关于本案仲裁主体问题。
两申请人表示，涉案房屋的实际购买者是第二申请人，第一申请人是受其委托与被申请人订立房屋买卖合同的，故本案仲裁审理的结果与第二申请人有直接利害关系，第二申请人有权作为本案仲裁主体参与到仲裁过程中。被申请人则表示，被申请人并不知晓两申请人之间的委托代理关系，鉴于第二申请人并不是本案合同的签约主体，故不同意第二申请人参与本案审理。
对此，仲裁庭认为，本案合同由第一申请人与被申请人订立，双方在合同中有明确的仲裁条款，约定本案合同如产生争议，均同意提交本会仲裁。但第二申请人并没有参与本案合同的订立，且也无证据显示，合同订立时第一申请人已将其受第二申请人委托购买房屋并订立合同的事实告知了被申请人，在被申请人事前并不知晓第二申请人为实际购房人，且事后也不同意第二申请人作为本案购房人参与案件审理的情况下，根据《仲裁法》第四条：“当事人采用仲裁方式解决纠纷，应当双方自愿，达成仲裁协议。没有仲裁协议，一方申请仲裁的，仲裁委员会不予受理”的规定，鉴于第二申请人并不是本案合同的签订者，事后也未能与被申请人就仲裁条款的订立问题达成一致意见，本案仲裁条款并不约束第二申请人，故第二申请人作为本案仲裁主体并不适格。
（二）关于付款时间的确定。
本案所涉合同约定，第一申请人付款方式为一次性付款，付款期限为2012年1月25日。庭审双方均表示该付款时间为笔误，但对于具体的付款时间双方却产生了争议，两申请人表示应为2014年1月25日，被申请人则认为是2013年1月25日。
对此仲裁庭认为，双方当事人就此问题在庭审中进行了详细论述和辩论，两申请人从涉案房屋带租约的事实及其提供的电话录音里推定出“2014年1月25日”才是真实的付款时间；被申请人则从签约的时间及交易惯例来推断具体付款时间是“2013年1月25”，但双方的主张均是通过推定而得出的结论，没有充足、直接的证据来支持各自对付款时间的认定。故仲裁庭认为，在合同原约定付款时间为笔误的情况下，双方应本着实事求是、诚实信用的原则对具体付款时间进行确认，但双方却各持己见，不愿协商解决，而双方各自主张的付款时间都没有明确的证据指向或支持，故对本案房屋全部房款的付款时间应视为约定不明，按照相关法律规定履行。
（三）关于证人证言的采信问题。
两申请人申请促成涉案房屋交易的中介方经纪人宋某某出庭作证。宋某某出庭陈述了交易过程，表示合同付款时间的笔误是由其造成的，合同真实的付款时间应是2014年2月15日，交易不能顺利进行主要是被申请人反价、违约导致的。对于证人宋某某的证言，两申请人认为其陈述了涉案交易的真实情况，应作为认定案件事实的依据。被申请人则认为证人所陈述很多观点相互矛盾，不能作为案件依据。
对此仲裁庭认为，宋某某作为涉案交易的经纪人，参与了交易的整个过程，在买卖双方对相关事实争执不下的情况下，宋某某的证词本可以作为参考依据。但由于宋某某在作证的过程中，其所陈述的几个观点不仅未能使仲裁庭对案件事实有清晰的认知，反而使仲裁庭产生了更多的疑惑，因此，不宜把宋某某的证词作为本案认定事实的依据。理由如下：
第一，在变更合同主体的问题上。宋某某陈述签约时，第一申请人并没有向其出示第二申请人委托购房的委托书，仅是表示购房是为了给第二申请人居住。但签约后，宋某某在未得到第二申请人授权委托书及被申请人书面同意的情况下，就擅自配合第一申请人办理了涉案房屋的网签合同，并把合同主体由第一申请人变更为第二申请人，也引致了被申请人的投诉。作为中介人，其行为明显不符合经纪人应具有的专业素养，也会使人对其职业操守感到怀疑。
第二，在付款时间上，宋某某陈述签约时，买卖双方商定的付款时间为2014年1月25日，理由是因为涉案房屋是带租约的，租期到期日为2014年。由于交楼时间太长，为了避免签约后买卖双方出现反悔的情况，宋某某建议第一申请人先行给付10万元定金，被申请人收款后即办理全权委托公证给第一申请人，然后租客何时搬走便何时付清房款。但仲裁庭注意到，宋某某所表述的“我考虑为避免买卖双方出现反悔的情况，就想到买方给了定金，业主做了公证，这样就能平衡了，并且买方是一次性付款的，也要避免买方一次性付款后卖方又不配合办理过户手续”的证言，与合同第二十一条：“双方协商，卖方收楼款的当天去公证处办理全权委托公证给买方，当天交楼给买方使用”的约定并不相符合的。对此，宋某某解释称，合同第二十一条约定的收楼款当天并不是指收取全部楼款当天，而是指收定金当天。但若按照宋某某的解释，则合同第二十一条的约定应理解为：收取定金当天就办理公证委托，并交楼。那么这一理解又与宋某某在证词中所陈述的交楼时间是2014年相冲突。且若按此理解来履约的话，不仅不能平衡买卖双方的利益，反而会加大交易风险，因被申请人一旦办理全权委托公证给第一申请人，即意味着第一申请人可以随时持有该公证书去办理涉案房屋的交易过户手续。被申请人则面临着未收取全部房款而涉案房屋已过户到他人名下的风险。因此，仲裁庭认为，宋某某作为经纪人本来应该运用其专业知识，很好的指导买卖双方完成交易，但从现在查明的事实来看，无论是合同条款的订立，还是后来履约中的问题处置，都无法体现经纪人宋某某是站在居间及公正的角度处理问题，其所作所为存在诸多错误和令人不解之处，且证词也有相互矛盾的地方，故本案证人证言不宜作为认定事实的证据使用。
（四）关于违约责任的认定。
两申请人表示，被申请人在签约后无故不履行合同义务，反而在第一申请人已支付了房款定金，并多次催促其履行合同约定的情况下，擅自发函解除合同，导致涉案合同无法履行，被申请人是合同违约方。被申请人则认为，从合同的签约时间、履约等合同条款和交易惯例可推定双方约定的付款时间为2013年1月25日，但第一申请人逾期不支付房款，被申请人依据合同约定发出解除函合法合理，并不存在违约作为。
仲裁庭认为，如上所述，本案双方的争议焦点主要在变更合同主体及付款时间上，而双方在这两个问题上都未能协商一致，存有过错：一方面，第一申请人作为合同的签约方，需要变更合同主体，首先应得到被申请人的理解和同意，但第一申请人在事前既未向被申请人申明事情缘由，签约后又未能出示第二申请人授权委托书争取其同意，反而直接要求中介经办人把网签合同的买方主体变更为第二申请人，导致被申请人的不满，第一申请人的该项行为有欠妥当，不符合法律的规定；另一方面，被申请人在合同约定的付款时间发生笔误，双方又不能对付款时间协商一致的情况下，本应根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条的规定，向第一申请人发出敦促履约函，促成合同交易的完成。但被申请人却在未给予第一申请人充足履约时间的情形下，直接向第一申请人发出解除合同通知书。而且在第一申请人发函提出有利于合同履行的建议，立即一次性支付全部房款和办理过户手续的情况下，仍然坚持不履行合同，其行为是导致合同无法继续履行的主要原因。
综上，本案双方当事人在履约过程中出现问题时，本应互谅互让、协商解决，但双方却各持己见，不愿配合处理问题，双方均有责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百二十条：“当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任”的规定，仲裁庭认为，第一申请人履约行为不当，造成双方纠纷，应对合同的不能履行承担次要责任，而被申请人在合同仍有履行基础的情况下擅自发函解除合同，是合同的主要违约方，应对合同的不能履行承担主要责任。
（五）关于第一申请人的仲裁请求。
第一申请人提出仲裁请求，要求被申请人支付房价总额10%的违约金、赔偿中介服务费及律师费。仲裁庭认为，根据上述分析，第一申请人在履约过程中也有履约不当的违约行为，故无权主张违约金和律师费。但考虑到本案合同已无法履行，而导致本案合同无法履行的主要责任在于被申请人，中介服务费属第一申请人的实际损失，故被申请人应向第一申请人赔偿中介服务费损失43500元。
（六）关于仲裁费及保全费。
本案第一申请人的请求并未得到仲裁庭全部支持，故本案仲裁费和保全费由第一申请人和被申请人按仲裁请求获支持的比例承担，即第一申请人承担70%，被申请人承担30%。