二手房买卖风险及防范

二手房交易是指已经在房地产交易中心备过案、完成初始登记和总登记的、再次上市进行交易。不同于新开发的商品房，二手房交易更复杂，其市场体系也更不成熟，交易风险也更大。包括买卖双方的资质，房屋质量，房屋产权，付款及过户等等各个方面都可能存在着风险。
案例：2018年，刘先生和张女士签订了房屋买卖合同，约定韩先生购买张女士的一处房屋，面积43平米，总价174万元。该房屋是2015年张女士通过按揭方式购得，房屋抵押给银行借款115万元。因为张女士未还清借款，抵押权未消灭。双方在合同中做了相关约定，约定张女士在签订合同后10个工作日内办理提前还款手续。刘先生向张女士先行支付了120万元购房款，但张女士迟迟不办理解除抵押手续。在交易过程中，因张女士另有其他纠纷，该房屋被法院查封，导致无法继续交易。
分析：设立抵押权的房屋在交易之前一般应先解除抵押。本案中双方对解除抵押的约定没有问题，但是张女士并未按照约定办理银行还款，导致合同没有办法继续履行，张女士应当承担违约责任。
风险一：买方资质问题
有的买家自以为资格没问题，结果签订合同后发现购房资格存在问题，导致合同无法履行。卖家有权解除合同，买家可能因此要付出大额违约金。以杭州地区为例，在市区范围内（包括上城区、下城区、江干区、拱墅区、西湖区、萧山区含大江东、余杭区、富阳区，滨江区）统一执行限购措施。对于杭州户籍人士，如果是单身状态，名下又没有房子，你可以买一套房；已婚状态下，以家庭为单位，可买两套，超过两套那就被限购了；户籍由外地迁入桐庐、建德、临安、淳安四县（市）的居民家庭，自户籍迁入之日起满2年，方可在杭州市限购区域内购买住房，并按照本市限购政策执行。对于非杭州户籍人士，需提供自购房之日起前3年内在本市连续缴纳2年及以上社保证明方可购买首套住房，并仅能购买一套住房。
律师提醒
买家买房之前首先应当查清当地购房政策，确保自己具有完善的购房资格。对于卖家来说，可以让买家提前出示购房资格证明，或者在合同中约定针对买方买房资格的解除及违约金条款，从而避免因此种交易风险承担损失。
风险二：卖方资质问题
买房时可能遇到卖家并不是出卖房屋所有权人的情形，这时就要特别注意，卖家可能涉及无权处分。根据《合同法》第五十一条和《买卖合同纠纷的解释》第三条规定，无权处分买卖合同有效，但是会产生房屋无法过户，买房无法取得房屋的情形。并且买方还可能遭受诈骗支付首付款后血本无归。
律师提醒
即使是房主的父母兄弟姐妹，只要不是房产的所有权人，也没有权利卖房子，也就是说，只有房屋所有权人才有权利卖房。我们通常可以要求售房人提供身份证、户口簿、结婚证等相关身份证件来证明自己的身份。如果是由房屋所有人的委托人来进行交易，那么委托人必须持有所有权人出具的委托书。如果可能涉及夫妻共有财产，有其他共有人共有房屋的，应当取得其他共有人的同意说明或令其他共有人在合同上共同签字。为防止因卖方资质问题导致买方遭受损失，买方应当充分注意卖方的主体资格，同时建议针对此种情形在合同中约定解除及违约金条款。
风险三：房屋产权问题
在二手房买卖合同履行过程中，经常会有交易房屋存在抵押、查封等权利瑕疵情况。即便先签订合同，约定待条件成就时过户也有风险，如果在解除抵押的过程中卖房人因各种原因不能解除抵押，都将直接影响下一步合同的履行。更有甚者，有的交易房屋是没有取得产权证的房屋，根据《城市房地产管理法》的相关规定，未依法登记领取权属证书的，是不得上市交易的，存在着不能交易过户的风险。
律师提醒
在磋商阶段，买家必须要求卖家出示房产证件，最好是向对方要一份复印件，即便拿不到复印件，至少要记住房主姓名、坐落位置、房产证号、面积等信息，然后到房管局查询该房屋是否属实，是否存在抵押或者被法院查封等权利瑕疵。
风险四：付款安全问题
在二手房交易过程中，最大也是最重要的问题就是付款和交付问题，到底是先付款还是先过户，双方都担心自己被骗。对于买方来说，自己先付款可能会付完钱后无法过户而造成损失，对于卖家来说，先过户风险太太，担心过户后收不到钱。
律师提醒
在付款问题上，最好在订立合同时约定，订立合同后先付一部分房款，在交付房屋后付一部分，办理完毕房产登记手续后付清余款。为了提高交易安全性，双方可以采取资金托管的方式来付款。
风险五：房屋过户问题
房产市场千变万化，市场上房价上涨后，可能出现卖方抬高价格或找高价位的买主，拒不履行合同交付、过户的情形。还可能出现卖方为了不履行合同，拖延接受买方付款。而因为付款责任在买方，卖方以买方违约为由要求解除合同，这将使买方面临较大诉讼风险，买方可能因此不能取得房屋还需要承担违约责任。
律师提醒
为了防止因卖方原因房屋不能过户的风险，签订合同时应当注意约束卖方，约定卖方及时收款的义务。
总 结
当然，二手房买卖远不止这几个风险点，还有房屋是否存在出租情形、房屋质量问题等等风险，因此我们在购房时签订的合同条款应尽可能的详细。我们只有彻底的明确了双方的权利和义务，才能减少各种各样纠纷的发生。现实中很大一部分交易是通过中介来实现的，中介确实能在一定程度上帮助买卖双方达成交易、防范一定的风险，但是中介也有其自己的角度和立场，无法转换角色，不能完全站在买方或卖方的角度为其避免风险。
浙江智仁律师事务所已承接大量关于买卖二手房的风险控制非诉业务以及与买卖二手房相关的私人法律顾问服务，均受到委托人的一致认可及好评。本部门律师的该业务服务内容主要包括：签订意向书和合同审查及风险控制、房屋买卖双方背景调查及资质分析、签订购房合同时的风险控制及审核。购房款分期支付的监督及督促等业务。
相关法条
《合同法》第51条：
无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。
《最高院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第3条：
当事人一方以出卖人在缔约时标的物没有所有权或处分权为由主张合同无效时，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。
《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条：
下列房地产，不得转让：
（一）以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十九条规定的条件的；
（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；
（三）依法收回土地使用权的；
（四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的；
（五）权属有争议的；
（六）未依法登记领取权属证书的；
（七）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。