案例裁判
2016年，一篇名为《里程碑判例：全国首例小区车库之争一审落槌，小区车库到底属于谁？》的微信文章称，南京市鼓楼区人民法院一审判决：“开发商将地下车库移交给业主委员会管理，全体业主享有地下车库的权益。”一时间，网民纷纷转载，奔走相告。
消息疯传没多久，南京市鼓楼法院就出来澄清说：“文章中提到的是未生效的一审判决，本案应以生效判决为准！”
该案二审南京市中级人民法院， 以一审认为事实不清，发回重审。
鼓楼法院重新判决，仅对开发商超过规划核准数量部分的车位，判归业主共有。宣判后，双方均未上诉，判决已生效。
一审法院认为：业主委员会是业主大会的执行机构，体现的是全体业主的意志,本案所涉车库的权利归属，与全体业主均有利害关系,作为代表全体业主意志的原告，有权提起诉讼，故系本案适格主体,被告关于原告不符合主体资格的抗辩意见,本院不予采纳。
根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定，建筑区划内在规划用于停放汽车的车位之外,占用业主共有道路或者其他场地增设的车位,归业主共有。星汉城市花园小区规划核准车库数量为36个,实际建设59个故超规划建设的23个车库应属业主共有。规划核准的36个车库中,按照2004年12月15日南京市《商品房附属房屋转让等问题的若干规定(试行)》第六条的规定,应有不低于15%（最低6个)的车库为业主保留。因此,星汉城市花园小区业主实际有权取得的车库为29个,原告要求确认其对小区全部车库均有占有、使用、收益、处分的权利,依据不足,本院不予支持。被告已交付了24个车库,尚应向原告移交5个车库。因被告应移交的车库已实际出售给小区其他业主,原告要求移交车位的请求实际无法履行,故原告有权要求被告支付5个车库对应的出售价款500000元。
围绕这个案件，说明车位的权属问题受到社会广泛关注，以下我们来划分下小区车位的类型，按照区域不同可以分为四大类：地面停车位、地下停车位、首层架空层停车位、独立车库。
今天，跟着郧和成律师一起了解“地面停车位”“地下停车位”类型的车位的归属权问题。
01 地面停车位
这类停车位的权属划分，从两个方面进行分析：
一、小区建筑区划内规划建设的车位。
这一类车位是有产权，可以由所有权人即开发商进行处置（出售赠予和出租）。
【法律依据】
《物权法》第七十四条第二款：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。”
二、占有地面公共道路和场地设置的停车位。
这类车位占用的是小区公共场所，产权属于小区业主共有，不能出售，可以出租，但是出租的前提，是要与业主委员会协商，确定是否可以出租、出租是否收费、如何收费？
【法律依据】
《物权法》第七十四条第三款：“占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”
《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条：“建筑区划内在规划用于停放汽车的车位之外，占用业主共有道路或者其他场地增设的车位，应当认定为物权法第七十四条第三款所称的车位。”
02 地下停车位
此类停车位的权利归属要从两个方面进行分析：
一、具有人防性质的地下车位。
对该类车位的权属目前有争议，主流观点认为：认定产权的基本原则应当是谁投资谁收益，即开发商享有收益权，但战时国家有权征用。对这类车位产权目前没有明确界定。因此，开发商的收益权的取得只能通过出租的形式来实现。
也有观点认为：人防车位虽然是由开发商投资建设，如果建设成本未计入业主房价，那么人防车位收益权就归开发商，开发商就有权向业主收取人防车位租赁费；反之，如果建设成本已分摊计入到业主房价，那么人防车位收益权就归业主，开发商就无权向业主收取车位租赁费。
【法律依据】
《防空法》第五条“人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有”的规定。
二、地下建筑区规划车位，也有称作“非人防性质的地下车位”。
这类车位在小区地下空间中，原则上是谁投资谁所有谁受益，但是有两种不同情况：
1、层高大于2.2M的地下车位。这部分车位与地上建筑物虽可能在载体上有连接，但在功能上已完全脱离，且满足立项和规划条件、办理了土地出让手续，可以办理所有权证书的车位。根据物权法的规定，开发商在优先满足小区业主需要的前提下，有权通过出售、附赠或者出租等方式处置车位，向业主收取车位租赁费或售价款。
小区的购房业主通过与开发商签订合同购买车位，并办理完毕权属转移登记手续后，即可成为车位的专有产权人。
【法律依据】
《物权法》第七十四条第二款，“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。”
国务院建设部、国家测绘局联合发布的现行有效的GB T 17986.1-2000 《房产测量规范》第1单元：房产测量规定：8.2.1计算全部建筑面积的范围：j）地下室、半地下室及相应出入口，层高在2.2米以上的按期外墙水平面积投影面积计算
2、层高小于2.2M的地下车位。这类车位应当认定其权属依附于地上建筑物，由小区业主共有。
【法律依据】
《物权法》第一百三十六条，“建设用地使用权可以在土地的地表、地上或者地下分别设立。新设立的建设用地使用权，不得损害已设立的用益物权。”
国务院建设部、国家测绘局联合发布的现行有效的GB T 17986.1-2000 《房产测量规范》第1单元：房产测量规定：8.2.3 不计算建筑面积的范围：a）层高小于2.2米以下的夹层、插层、技术层和层高小于2.2米的地下室和半地下室。
2016年，一篇名为《里程碑判例：全国首例小区车库之争一审落槌，小区车库到底属于谁？》的微信文章称，南京市鼓楼区人民法院一审判决：“开发商将地下车库移交给业主委员会管理，全体业主享有地下车库的权益。”一时间，网民纷纷转载，奔走相告。
消息疯传没多久，南京市鼓楼法院就出来澄清说：“文章中提到的是未生效的一审判决，本案应以生效判决为准！”
该案二审南京市中级人民法院， 以一审认为事实不清，发回重审。
鼓楼法院重新判决，仅对开发商超过规划核准数量部分的车位，判归业主共有。宣判后，双方均未上诉，判决已生效。
一审法院认为：业主委员会是业主大会的执行机构，体现的是全体业主的意志,本案所涉车库的权利归属，与全体业主均有利害关系,作为代表全体业主意志的原告，有权提起诉讼，故系本案适格主体,被告关于原告不符合主体资格的抗辩意见,本院不予采纳。
根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定，建筑区划内在规划用于停放汽车的车位之外,占用业主共有道路或者其他场地增设的车位,归业主共有。星汉城市花园小区规划核准车库数量为36个,实际建设59个故超规划建设的23个车库应属业主共有。规划核准的36个车库中,按照2004年12月15日南京市《商品房附属房屋转让等问题的若干规定(试行)》第六条的规定,应有不低于15%（最低6个)的车库为业主保留。因此,星汉城市花园小区业主实际有权取得的车库为29个,原告要求确认其对小区全部车库均有占有、使用、收益、处分的权利,依据不足,本院不予支持。被告已交付了24个车库,尚应向原告移交5个车库。因被告应移交的车库已实际出售给小区其他业主,原告要求移交车位的请求实际无法履行,故原告有权要求被告支付5个车库对应的出售价款500000元。
围绕这个案件，说明车位的权属问题受到社会广泛关注，以下我们来划分下小区车位的类型，按照区域不同可以分为四大类：地面停车位、地下停车位、首层架空层停车位、独立车库。
今天，跟着郧和成律师一起了解“地面停车位”“地下停车位”类型的车位的归属权问题。
01 地面停车位
这类停车位的权属划分，从两个方面进行分析：
一、小区建筑区划内规划建设的车位。
这一类车位是有产权，可以由所有权人即开发商进行处置（出售赠予和出租）。
【法律依据】
《物权法》第七十四条第二款：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。”
二、占有地面公共道路和场地设置的停车位。
这类车位占用的是小区公共场所，产权属于小区业主共有，不能出售，可以出租，但是出租的前提，是要与业主委员会协商，确定是否可以出租、出租是否收费、如何收费？
【法律依据】
《物权法》第七十四条第三款：“占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”
《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条：“建筑区划内在规划用于停放汽车的车位之外，占用业主共有道路或者其他场地增设的车位，应当认定为物权法第七十四条第三款所称的车位。”
02 地下停车位
此类停车位的权利归属要从两个方面进行分析：
一、具有人防性质的地下车位。
对该类车位的权属目前有争议，主流观点认为：认定产权的基本原则应当是谁投资谁收益，即开发商享有收益权，但战时国家有权征用。对这类车位产权目前没有明确界定。因此，开发商的收益权的取得只能通过出租的形式来实现。
也有观点认为：人防车位虽然是由开发商投资建设，如果建设成本未计入业主房价，那么人防车位收益权就归开发商，开发商就有权向业主收取人防车位租赁费；反之，如果建设成本已分摊计入到业主房价，那么人防车位收益权就归业主，开发商就无权向业主收取车位租赁费。
【法律依据】
《防空法》第五条“人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有”的规定。
二、地下建筑区规划车位，也有称作“非人防性质的地下车位”。
这类车位在小区地下空间中，原则上是谁投资谁所有谁受益，但是有两种不同情况：
1、层高大于2.2M的地下车位。这部分车位与地上建筑物虽可能在载体上有连接，但在功能上已完全脱离，且满足立项和规划条件、办理了土地出让手续，可以办理所有权证书的车位。根据物权法的规定，开发商在优先满足小区业主需要的前提下，有权通过出售、附赠或者出租等方式处置车位，向业主收取车位租赁费或售价款。
小区的购房业主通过与开发商签订合同购买车位，并办理完毕权属转移登记手续后，即可成为车位的专有产权人。
【法律依据】
《物权法》第七十四条第二款，“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。”
国务院建设部、国家测绘局联合发布的现行有效的GB T 17986.1-2000 《房产测量规范》第1单元：房产测量规定：8.2.1计算全部建筑面积的范围：j）地下室、半地下室及相应出入口，层高在2.2米以上的按期外墙水平面积投影面积计算
2、层高小于2.2M的地下车位。这类车位应当认定其权属依附于地上建筑物，由小区业主共有。
【法律依据】
《物权法》第一百三十六条，“建设用地使用权可以在土地的地表、地上或者地下分别设立。新设立的建设用地使用权，不得损害已设立的用益物权。”
国务院建设部、国家测绘局联合发布的现行有效的GB T 17986.1-2000 《房产测量规范》第1单元：房产测量规定：8.2.3 不计算建筑面积的范围：a）层高小于2.2米以下的夹层、插层、技术层和层高小于2.2米的地下室和半地下室。