购买房屋面积有误差，怎么办？

《商品房买卖合同》中合同约定面积与房屋实际面积间的面积误差，其中的法律问题您是否知晓？
Part1合同约定面积与交房时房屋实际面积差的原因？
房地产公司对商品房销售多是采取预售方式（即销售期房），所以购房者与房地产公司签订《商品房买卖合同》时，房屋还没有实际建成，合同约定的房屋面积是通过建筑设计图纸测量出来的面积。从商品房的开工建设到竣工、验收，期间存在着诸多不确定因素，致使房地产公司交付购房者的房屋实际面积与合同约定面积可能存在面积误差。合理范围内的面积误差，法律允许，房地产公司并不构成违约，在合理范围内据实结算房价款；但超出合理范围以外，法律不允许，房地产公司构成违约，应承担相应法律责任。
Part2何为房屋面积（即房屋建筑面积）？
房屋建筑面积是指房屋外墙勒脚以上的外围水平面积，包括阳台、走廊、室外楼梯等建筑面积。房屋建筑面积主要由套内建筑面积和分摊公用建筑面积两部分来构成。
套内建筑面积由三部分组成，包括套内使用面积、套内墙体面积和阳台建筑面积。
分摊公用建筑面积是各套房屋对整栋楼公用部分建筑面积分摊所得的面积。
Part3面积误差计算方式
面积误差比=（实测建筑面积-预测建筑面积）/预测建筑面积×100%
Part4法律对面积误差的规定
根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定，关于房屋的建筑面积误差，若合同中有约定，则按照合同约定处理。该约定符合契约自由的精神，买卖双方在不违反法律规定的情况下，可以就房屋面积变更的问题进行自由约定，且受到法律保护。
若合同中没有约定，出现争议时，则应按照法律规定处理。
1.面积误差3%以内（含3%）
面积误差比绝对值在3%以内（含3%）时，应当按照合同约定价格据实结算，购房者请求解除合同的，法院不予支持。该这种情况下，房屋的实际面积与约定面积的误差属于合理的面积误差范围内，对购房者权益损害不大，且并不会实际影响买卖双方履行合同，因此必须按实际面积据实结算，购房者不能主张解除合同。
2.面积误差超出3%
面积误差比绝对值超出3%时，购房者可自由选择解除合同或是同意继续履行合同。
若购房者请求解除合同的，可要求出卖人返还已付购房款及利息，法院应予支持。因为这种情况下，房屋实际面积与约定面积的误差比较大，已超出合理的面积误差范围，对购房者实际使用的建筑面积影响较大，故购房者可请求解除合同。
若购房者同意继续履行合同的，需区分交房时房屋实际面积是大于或者小于合同约定面积。
如果房屋实际面积大于合同约定的面积，面积误差比在3%以内部分的房价款由购房者按照合同约定的价格进行补足；面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担，且该部分房屋的所有权归购房者。因为房屋面积存在误差，一定程度上是由出卖人原因造成的，且该部分超出了合理的面积误差范围，所以面积误差比超出3%的部分的房价款应由出卖人承担。
如果房屋实际面积小于合同约定面积，面积误差比在3%以内的房价款及利息由出卖人返还购房者，面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还购房者。因为房屋实际面积小于合同约定的面积时是由出卖人的原因造成，法律规定超出3%部分的房价款由出卖人双倍返还，是对出卖人的一种惩罚措施。该措施主要是督促出卖人严格按照设计图纸进行施工，合理控制房屋面积误差的范围。
法律上，商品房面积误差属于物的瑕疵，房地产公司交付的房屋实际面积与《商品房买卖合同》中合同约定面积的差异，损害购房者的合法权益，故《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条，在房屋建筑面积误差比超过3％部分的房价款由出卖人双倍返还购房者的规定，实质是对出卖人因瑕疵给付而承担的赔偿责任。