按揭贷款相关问题的法律探讨

正所谓“无所不专的专家实在是一无所专”，这不，新疆元正盛业律师事务所不动产与建设工程专业委员会的律师们又伏在电脑前开启新一天特殊环（疫）境(情)下的业务学习。
此次业务学习内容在小编看来，无疑是给房产届大佬们送来了一杯提神凉茶，因为本次业务学习正是以开发商为视角，探讨按揭贷款相关法律问题。
赵拥军律师
高级合伙人
不动产与建设工程专业委员会
赵拥军律师自1998年加入我所执业至今，曾于2007年度被新疆律师协会评选为“优秀青年律师”；2008年度被自治区人大法制工作委员会聘任为立法顾问（咨询员）；2009年度被乌鲁木齐仲裁委聘任为仲裁员，2012年度当选为自治区律师协会直属分会副会长。
业务学习开篇，赵拥军律师简要阐述了按揭贷款的概念、种类及贷款的基本条件。
紧接着赵拥军律师介绍了按揭贷款业务中，开发商、银行与购房户各方间交叉存在房屋买卖法律关系、借款法律关系、抵押担保法律关系、保证担保法律关系、委托支付法律关系、保险回购法律关系。该些法律关系中以房屋买卖法律关系为主法律关系，其余法律关系间相互独立但彼此关联，均是以房屋买卖法律关系为标的实现合同目的。



随后赵拥军律师讲述了开发商的三种违规操作模式分别为：假按揭模式、借资支付首付款模式、零首付按揭贷款方式。需要注意的是，假按揭模式如操作行为不当其法律后果会涉嫌骗取贷款罪及贷款诈骗罪，借资支付首付款模式易涉嫌非法经营罪。
后赵拥军律师结合法律、行政法规及实务中法院的裁判规则等，详细讲解了开发商行使《商品房买卖合同》解除权的情形及法律后果。
开发商主张解除合同的情形首先需符合《商品房买卖合同》约定，合同约定不明的，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条、第十五条、第二十三条之规定，因不可归责双方原因未能正式签署合同、购房户逾期付款，经催告仍不支付的、以及因不可归责双方原因按揭贷款无法审批的，开发商可以解除合同。
合同解除后的其他法律后果有：
因不可归责双方原因未能正式签署合同的，开发商应将定金返还购房户；
因购房户逾期付款经催告仍不支付的，开发商可要求购房户支付违约金；
因不可归责双方原因按揭贷款无法审批的，开发商应将收受的房屋价款本金及利息或定金返还购房户。
同时赵拥军律师就解除《房屋买卖合同》后，是否必然解除《借款合同》、抵押登记的处理问题、优先抵押权的偿付等问题结合案例进一步为大家进行了讲解。
接着赵拥军律师又分别为大家详细讲解了购房户、银行行使合同解除权的情形及法律后果。



讲解完上述满满的干货内容后，赵拥军律师又根据自身为开发商提供的法律服务实例，讲述了在按揭贷款业务中因购房户多次逾期未偿还银行贷款，最终开发商通过债权转让方式减少损失以及在符合特定条件下，开发商通过回购房屋方式减少损失的情形，此处需注意，开发商回购房屋情形需结合个案具体情况综合分析方可操作，通常不建议开发商回购房屋。
业务讲解培训完毕后，不动产与建设工程专业委员会的其他小伙伴们结合自身正在办理的案件及其他问题积极与赵拥军律师进行探讨。在疫情防控的特殊时期，不动产与建设工程专业委员会所有成员，积极开展线上培训活动，为复工后的业务推进夯实基础。