越来越多的投资人将其海外置业的目标锁定在这个有着蓝天白云和美丽沙滩的澳大利亚，除了拥有优渥的自然环境，稳定的政府福利，先进的教育机制等因素以外。在全球经济低迷时期，澳洲房产的稳健表现也吸引了世人的目光。随着近期众多有实力的开发商入驻，相信澳洲的地产又将迎来一个新的黄金时代。星瀚国际中心律师对购买澳洲住宅和商业房产的审批和交易需要注意的尽职调查做一个简单的介绍，以供投资人参考。
澳大利亚外国投资审批委员会 ForeignInvestment Review Board (FIRB) 和 《1975年外国收购与兼并法》(收购兼并法案)
对于具体的海外投资者拟投资的项目，一般来说在进行实际性交易前都需要报备FIRB申请批准。FIRB本身并不具备审批和批准项目的资质，它是根据收购兼并法案作为法律框架和法律依据，对澳洲联邦财政部长提出建议关于所申报项目是否符合相关规定和是否违反澳大利亚国家利益。在经过审查后，财政部长将依据FIRB的建议作出批准、或有附带条件地批准、或拒绝项目的决定。
购买住宅地产的相关规定
住宅地产指的是非商业地产和非农业土地的所有土地和住房，值得注意的是，一般来说，业余农场（”hobby farm”）和农村住宅（”rural residential”）也在住宅地产的定义范围之内。
购买住宅地产的海外投资者被分为两类，第一类是临时居民，另一类是除临时居民以外的一般外国人。临时居民指持有允许在澳洲逗留超过12月以上的临时签证，或已递交了永久居留申请并且持有过桥签证允许其逗留至永久居留的决定作出为止的人。
澳大利亚对于外国人购买二手住宅地产（已建成住宅）有着相对严格的控制。一般来说，无论价格多少，临时居民购买二手住宅都需要提出申请，并且每位临时居民只能购买一个作为在澳大利亚逗留时所用的住宅。在临时居民不在居住此地时（例如临时签证到期回到原住地）必须要将此住宅出售。而临时居民以外的外国人一般不能购买二手住宅（已建成住宅），除非是由外国人控制的大型公司为其澳洲员工购买住宅作为宿舍所用，或是购买二手住宅进行改建，而通常这类购买即使被批准也会带有其他的附加条件。
对于外国人（包括临时居民）购买新建住宅（或期房）和购买空地建造住宅，都需要事先向FIRB进行申请，如果经审查没有其他会影响澳大利亚国家利益的因素存在，通常申请都会获得批准。
购买商业地产的相关规定
商业地产指用于非住宅目的物业包括空置和已开发的物业，例如办公室、工厂仓库、商场等，不符合农业用地的一部分土地，如矿山等在一起情况下可能也会被认作商业地产。
外国人购买土地或获取土地权益用于商业开发，无论其价值多少都需要事先向FIRB提出申请。而对于已开发完成的商业地产，在外国人购买或获取价值低于5400万澳元以下则不需要进行审批，但如果此商业地产被国家列为文化遗产，则不需要审批的限额为500万澳元。
审批时间
收购兼并法案中规定，在外国投资人递交投资项目申请后的30天内财政部长将作出是否批准或是附条件批准或拒绝的决定。但如果外国投资人所申报的项目非常复杂或财政部长认为需要更多信息来作出判断的情况下，财政部长有权将期限再延长90天。在财政部长作出决定的十天内，外国投资人将收到关于此决定的书面通知。
星瀚律师事务所律师提醒投资人，在签署合同之前，应和房产出售方交涉要求将获得财政部长的批准为签署房产买卖合同的先决条件。
交易时需要做的尽职调查
在交易过程中，投资人需委托律师对拟购房产进行一系列的尽职调查，以免在房产交易后产生纠纷。需要进行的尽职调查包括：
- 房产权属调查
在签署房产买卖合同前，律师将对拟购房产的所有人情况、贷款情况等进行核实。例如是否房产有共有人，以何种形式共有，以及房产是否有抵押，有几层抵押等。如果房产权属上存在重大瑕疵，并无法得到合理解决，投资人可提出终止购买此房产，并且要求退回定金。 - 拟购房产所在区的规划证书 (Zoning Certificate)
房产出售人需要出具一份房产所在区的规划证书, 规划证书上显示的信息包括政府对房产所在区域土地的建设规划，例如是否将有拓宽马路的计划，和土地是否有污染等。 - 关于地役权和私人互诺的情况说明 (Easement and Covenant)
地役权包括他人是否可以跨越或使用土地的权利（例如邻居或者附件的车是否能够通过拟购房产的私人领域等），私人互诺则包括拟购房产的主人和第三人所互相承诺的对此房产的限制约束。这些权利和限制一般是附着于土地，并且对后续购买者有着同样的约束性。因此地役权和私人互诺是律师尽职调查中很重要的一个环节，在发现有不利于投资人的情况存在时需要及时和出售人以及地役权和私人互诺的相对方及时沟通，寻求解决途径。 - 排水系统图纸
拟购房产的排水系统情况也是在购房时需要核实的一个重要信息，房产出售人应当提供一份排水系统的图纸能清楚显示下水管道的分布情况。不合理的下水道线路分布将给投资人带来额外的改道费用，所以尽量在购房前就将此情况核实。 - 实地检验
如果投资人购买的是二手房或是商业房产，应当聘请专业的工程师或是房产检验人员进行房产的实地检验，包括整个物业的结构，管道，电路，白蚁灾害等。在正式完成交易前，即使投资者选择不聘请专业人员对房屋进行检验，也建议应该自己或者委托其他人去实地看一下房产的整体情况和固定设施是否完善，并且与合同中所列一致。
海外购置房产牵涉到较为复杂的法律问题和繁琐的交易程序，不仅需要律师做足够的尽职调查和与出售人进行合同条款沟通，在合同签署后的房产过户和登记程序也仍需要谨慎办理。本文因篇幅有限，只能对部分风险点进行介绍和提示。