关于商品房预售资金监管，一起来了解！

前段时间，西安苏宁雲著业主惊现“论文维权”，被网友堪称“维权界的天花板”，事件起因是由于西安苏宁雲著项目监管银行广发银行超额划扣项目预售资金抵偿苏宁置业开发贷款，账面余额不能足额支付剩余工程建设，导致项目停工，业主集体维权。可见，商品房预售资金如果不被合理使用，将对项目交付产生影响，导致购房者权益受损。今年，西安市住建局发布了《西安市商品房预售资金监督管理办法》，其中对与购房者息息相关的商品房预售资金监管问题作出了哪些新规定呢？本文将带领大家一同探究。
一、什么是商品房预售制度？
商品房预售是指房地产开发企业将正在建设中的房屋预先出售给购房者，由购房者预先支付定金或房款的行为。商品房预售最早出现于香港。我国在1994年，建立了预售许可制度，并对预售条件、监管作出了原则性规定。在商品房预售制度下，对于购房者而言是先交钱再拿房，这必然导致很多不可预料的因素和风险出现。例如，如果遇到开发商偷工减料，建造劣质工程，可能购房者拿到的是不合格房子。更严重的情况是，若房地产开发企业资金管理不善，其所开发的楼盘可能最终会变成“烂尾楼”。
二、何为商品房预售资金监管？
为了保护购房者的合法权益，防止楼盘出现烂尾风险，商品房预售资金监管在全国各地开始全面实施。
我们先来看一下，哪些资金属于商品房预售资金监管的范畴？根据《西安市商品房预售资金监督管理办法》第三条规定，开发企业取得商品房预售许可证预售商品房时，购房人按照合同约定支付给开发企业的购房款，包括定金、首付款、购房贷款及其他形式的全部房款，均属于商品房预售资金监管的范围。
何为商品房预售资金监管？目前较为常见的方式为政府部门会同银行对商品房预售资金实施监管，以西安市为例，先由政府部门与承接商品房预售资金监管业务的商业银行签订商品房预售资金监管合作协议，开发企业再与监管银行、政府部门签订三方《商品房预售资金监管协议书》。
针对商品房预售资金如何监管问题，法律法规均为原则性规定：开发企业必须将商品房预售所得款项全部存入指定的监管账户，优先用于商品房开发项目所需的建设施工进度款、设备材料款、缴纳法定税费等与本工程相关的费用，以保证开发企业能够如期按质量交付房屋给购房者。
例如《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条第3款：“商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设”。《城市商品房预售管理办法》第十一条:“开发企业预售商品房所得款项应当用于有关的工程建设。”
但其中并未明确预售资金的监管主体、监管范围、资金的收存及其拨付、监管责任以及风险处置机制等。
三、商品房预售资金监管有哪些新规定？
2021年3月19日，为加强商品房预售资金监管力度，以保障购房人所购预售商品房顺利建设、按期交付，西安市住建局印发《西安市商品房预售资金监督管理办法》（以下简称《办法》），其中规定的几点重要举措，我们一起来了解。
（一）监管主体
《办法》明确政府部门为预售资金监管主体，将此前银行作为监管主体的模式调整为由项目辖区住房建设行政主管部门或开发区管委会（以下简称辖区住建部门）作为监管主体，具体负责本辖区商品房开发项目预售资金交存、支出、使用等活动的监督管理。
（二）监管范围
《办法》要求定（订）金（包括诚意金、认筹金等形式）、首付款、按揭贷款、分期付款等所有形式的全部房款必须直接进入监管账户，开发企业不得直接收取或另设账户收存购房人的购房款。可以看见，商品房预售资金实行全额、全程监管。
（三）资金的收存
住建部门建立商品房预售资金交存指引平台，引导购房人直接交款至监管账户，购房人选定房屋后，可根据提示在电脑端或手机端登录平台，自助打印交存单，再通过监管银行临时售楼部网点、营业网点等方式直接交存至监管账户。交款后通过平台可随时查询资金入账情况，所有业务流程均可线上办理，方便群众交款购房。
（四）资金的拨付
《办法》设置了重点监管资金，对用于支付工程建设等费用的预售资金实施重点监管，确保工程建设顺利进行，同时，对重点监管资金设置了6个使用节点，并明确了达到每个节点前的最高拨付比例，保证剩余工程资金充足。
（五）监管责任
若开发企业未按规定收取、支出、使用商品房预售资金，要求贷款银行将购房贷款划转至监管账户以外的账户，用监管账户归集其他性质的资金，提供虚假资料以获取商品房预售资金，或存在其他违规行为，由辖区住建部门依法依规严肃查处；若商业银行违反规定或未按照商品房预售资金监管协议约定，擅自收存、维护以开发企业名义转入的资金，未按规定监控、反馈购房贷款入账情况，擅自拨付资金，或存在其他违规行为，住建部门可暂停与其合作关系，并报金融主管部门依法查处。
（六）风险处置
《办法》并未规定重点项目风险处置问题。实践中一旦发现开发项目出现资金链紧张、停工以及预售资金挪用等情况，导致开发项目出现经营困难，可能引发项目建设风险时，政府一般会全面接管预售资金监管账户或建立政府监管账户，实施封闭管理保障资金安全，优先用于工程建设。例如今年恒大债务危机导致多处地产项目停工，此时，政府应当采取相应措施，确保项目顺利交付。
四、结语
商品房预售资金监管作为房地产市场管理的重要内容，对防控开发项目“烂尾”风险，保障商品房交易当事人合法权益，具有至关重要的作用。而开发企业、监管银行作为其中重要的主体，一定要明确自身职责，严守底线，积极履行监管规定，保护购房者的合法权益，保障预售资金的合法合规使用。