“房地一体原则”是指土地使用权和土地上的房屋等建筑物和附着物的所有权归属同一主体，在房地产转让或抵押时，房屋所有权和土地使用权必须同时转让、抵押。这一原则早在1990年由国务院颁布的《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》中提出并确立，后出台的《中华人民共和国城市房地产管理法》、《物权法》等法规也均吸收采纳这一原则。但由于我国早期不动产相关法律制度不完善，而土地和房屋又由两个不同政府部门分别管理，二部门之间相互独立且信息不互通，导致出现大量“房地分离”的情况，从而与“房地一体原则”相违背。以下，笔者通过引入一则案例，进而分析“房地分离”情况出现后的处理思路。
一、案情简介
1、1981年，物资公司与纸张公司同属A省化工厅下属单位。
2、1981年，物资公司向A省政府申请将迎宾大道666号地块用于建设职工宿舍使用，省政府批准后下发审批文件及《抄告单》。
3、1981年，物资公司取得该地块后，便按正规程序在该地块上建成职工宿舍。
4、1993年4月，物资公司完成改制，从A省化工厅分家，并办理了职工宿舍的产权证。
5、1997年8月，纸张公司为筹备上市，向A省政府申请迎宾大道666号地块使用权，并获得批准，A省政府为纸张公司办理了该地块的总土地使用权证。
6、2003年，物资公司因经营不善，其职工宿舍被法院保全查封，后均按时续封。
7、2004年，纸张公司为完成改制重组，按正规程序与地产公司签订《国有土地使用权出让合同》，将总土地证范围内土地打包出让给地产公司，并为地产公司办理土地使用权证。
8、2008年，法院按执行程序将所查封的职工宿舍抵债给汽车公司，并办理产权证。
9、2008年6月，王某以市场价格从汽车公司处受让职工宿舍，并办理产权登记，但产权证未注明土地使用权情况。
10、2019年9月，因房地分离，王某与地产公司就职工宿舍占地范围内的土地使用权权属问题发生争议，王某应当如何寻求救济？
二、法律分析
1、双方争议焦点
双方争议焦点在于：职工宿舍房屋项下所属地块的土地使用权属于哪一方？
我们按照纠纷所涉土地和房屋变迁事实的时间顺序向前追溯，王某对职工宿舍所属地块的使用权权属来源可追溯到1981年物资公司向A省政府申请迎宾大道666号地块并获批的事实，而地产公司对职工宿舍所属地块的使用权权属来源可追溯到1997年8月纸张公司办理迎宾大道666号地块总土地使用权证的事实。而对两方的权利来源及权利流转进行分析，判断两方的土地使用权的起源及流转是否合法有效，才能进而确认哪一方为真正的争议土地的土地使用权人。
2、法律适用问题
从上述分析可知，解决双方争议的关键在于对土地使用权进行确权，但因部分行为发生的时间距今比较久远，而新颁布的法律、法规的规定并不具有溯及既往的效力，故选择何种以及何时的法律、法规的规定适用于本案，是需要解决的首要问题。笔者检索了不同时期与土地、房屋、物权等有关的法律法规文件，以解决不同时期的法律适用问题，具体如下：
不同时期法律规定表 | ||||
名称 | 效力 级别 | 颁布日期 | 施行日期 | 失效日期/ 时效性 |
中华人民共和国土地改革法 | 法律 | 1950年06月28日 | 1950年06月28日 | 1987年11月24日 |
中华人民共和国土地管理法 | 法律 | 1986年06月25日 | 1987年01月01日 | 1988年12月29日 |
中华人民共和国土地管理法（1988修正） | 法律 | 1988年12月29日 | 1988年12月29日 | 1999年01月01日 |
关于确定土地权属问题的若干意见 | 部门 规章 | 1989年07月05日 | 1989年07月05日 | 1995年05月01日 |
中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例 | 行政 法规 | 1990年05月19日 | 1990年05月19日 | 现行有效 |
中华人民共和国城市房地产管理法 | 法律 | 1994年07月05日 | 1995年01月01日 | 2007年8月30日 |
确定土地所有权和使用权的若干规定（1995修订） | 部门 规章 | 1995年03月11日 | 1995年05月01日 | 2010年12月03日 |
中华人民共和国土地管理法（1998修订） | 法律 | 1998年08月29日 | 1999年01月01日 | 2004年08月28日 |
中华人民共和国土地管理法（2004修正） | 法律 | 2004年08月28日 | 2004年08月28日 | 现行有效 |
中华人民共和国物权法 | 法律 | 2007年03月16日 | 2007年10月01日 | 现行有效 |
中华人民共和国城市房地产管理法（2007修正） | 法律 | 2007年8月30日 | 2007年8月30日 | 2009年08月27日 |
中华人民共和国城市房地产管理法（2009修正） | 法律 | 2009年08月27日 | 2009年08月27日 | 现行有效 |
确定土地所有权和使用权的若干规定（2010修订） | 部门 规章 | 2010年12月03日 | 2010年12月03日 | 现行有效 |
不动产登记暂行条例 | 行政 法规 | 2014年11月24日 | 2015年03月01日 | 2019年03月24日 |
不动产登记暂行条例实施细则 | 部门 规章 | 2016年01月01日 | 2016年01月01日 | 2019年08月13日 |
司法 解释 | 2016年02月22日 | 2016年03月01日 | 现行有效 | |
不动产登记暂行条例（2019修正） | 行政 法规 | 2019年03月24日 | 2019年03月24日 | 现行有效 |
不动产登记暂行条例实施细则（2019修正） | 部门 规章 | 2019年08月13日 | 2019年08月13日 | 现行有效 |
中华人民共和国土地管理法（2019修正） | 法律 | 2019年08月26日 | 2020年01月01日 | 尚未生效 |
中华人民共和国城市房地产管理法（2019修正） | 法律 | 2019年08月26日 | 2020年01月01日 | 尚未生效 |
（相关法律法规文件）
3、物资公司在1981年是否取得迎宾大道666号地块土地使用权？
虽然1986年颁布的《中华人民共和国土地管理法》（下称《土地管理法》）第九条第二款规定，全民所有制单位、集体所有制单位和个人依法使用的国有土地，由县级以上地方人民政府登记造册，核发证书，确认使用权。但是，物资公司向A省政府申请迎宾大道666号地块土地使用权并获得批准的时间节点为1981年，不受1987年生效的法律法规的规制。而在1986年颁布《土地管理法》前，我国与土地管理相关的法律法规主要是1950年颁布的《土地改革法》，但《土地改革法》中并未对土地使用权的取得必须办理登记手续作出明文规定，故笔者认为，物资公司在1981年依据A省政府的审批文件（行政命令）取得迎宾大道666号地块土地使用权。
4、物资公司何时取得职工宿舍房屋所有权？
1981年，物资公司取得迎宾大道666号地块土地使用权后，便开始在该地块上建设职工宿舍，根据物权取得理论，物资公司自职工宿舍封顶之日起原始取得房屋所有权，且物资公司在1993年为职工宿舍办理了产权证，确认了其对职工宿舍的房屋所有权。而因迎宾大道666号地块土地使用权属于物资公司，故物资公司于职工宿舍封顶（1981年）之日起便同时享有房屋所有权及房屋占地范围内的土地使用权。
5、纸张公司在1997年是否取得迎宾大道666号地块土地使用权？
A省政府在1981年时将迎宾大道666号地块使用权划拨给物资公司，又在1997年将该地块使用权划拨给纸张公司，并为纸张公司办理总土地证的行为，实际上为A省政府以行政命令的方式收回了划拨给物资公司的迎宾大道666号地块使用权，并另行变更划拨给了纸张公司。纸张公司原本应当自办理总土地使用权证之日起便取得该地块土地使用权，但因该地块上建有物资公司职工宿舍，且职工宿舍在1993年办理产权证，根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二十四条规定，物资公司作为职工宿舍的所有权人，一并享有职工宿舍占地范围内的土地使用权，而纸张公司在办理总土地使用权证时，并未一并转移受让职工宿舍的房屋所有权，职工宿舍房屋的所有权仍为物资公司，所以纸张公司享有的迎宾大道666号地块使用权应当要剔除物资公司职工宿舍占地范围内的土地使用权，A省政府未经区分便将迎宾大道666号地块使用权全部登记在纸张公司名下并办理总土地证的行为属于登记错误，职工宿舍项下占地范围的土地使用权人仍系物资公司，纸张公司自1997年取得迎宾大道666号地块剔除职工宿舍占地范围土地后剩余部分的土地使用权。
6、王某是否取得职工宿舍房屋所有权及占地范围内的土地使用权？
2007年生效的《中华人民共和国物权法》（下称《物权法》）第二十八条规定，因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第七条规定，人民法院、仲裁委员会在分割共有不动产或者动产等案件中作出并依法生效的改变原有物权关系的判决书、裁决书、调解书，以及人民法院在执行程序中作出的拍卖成交裁定书、以物抵债裁定书，应当认定为物权法第二十八条所称导致物权设立、变更、转让或者消灭的人民法院、仲裁委员会的法律文书。依据以上规定，法院在2008年依法将物资公司职工宿舍以物抵债给汽车公司，汽车公司自法院作出的以物抵债裁定生效之日起取得房屋所有权，而又根据1990年生效的《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二十四条及《物权法》第一百四十七条规定的“房地一体原则”，汽车公司在取得房屋所有权时，一并从物资公司处取得房屋占地范围内的土地使用权。王某又以市场价从汽车公司受让职工宿舍，并办理过户登记手续，依法取得职工宿舍房屋所有权及占地范围内的土地使用权。
三、处理思路
结合以上分析内容可以得出：王某享有职工宿舍房屋所有权及其占地范围内的土地使用权；纸张公司在1997年取得迎宾大道666号地块剔除职工宿舍占地范围土地后剩余部分的的土地使用权，其虽然办理总土地证，但就职工宿舍占地范围内的土地使用权而言，纸张公司并没有取得该部分土地使用权；而从纸张公司处受让该地块的地产公司也并未实际取得职工宿舍占地范围内的土地使用权，理由同上，此不赘述。但王某如何进行救济，以确认其土地使用权呢？
笔者分析了两条不同的救济路径，仅供探讨：
1、以A省政府为被告，提起行政诉讼，确认具体行政行为无效
王某可以以实际土地使用权人身份，以A省政府为被告，向法院提起行政诉讼，确认具体行政行为的无效。但这一路径存在诉讼时效经过的问题。根据《中华人民共和国行政诉讼法》（1990年10月1日生效）第三十九条规定，公民、法人或者其他组织直接向人民法院提起诉讼的，应当在知道作出具体行政行为之日起三个月内提出。法律另有规定的除外。而物资公司并未在A省政府1997年作出将该地块登记至纸张公司名下的决定后三个月内提起行政诉讼，故物资公司提起行政诉讼的时效早已经过。而王某在2008年受让职工宿舍房屋办理产权证时便应当清楚知悉该房屋土地使用权存在争议，也未在三个月内提起行政诉讼。故，无论是物资公司还是王某，其提起行政诉讼的时效均已经过，其胜诉权可能无法得到保障。
2、以地产公司为被告，提起民事诉讼，主张返还原物请求权，胜诉后申请办理更正登记
根据以上分析，王某享有职工宿舍房屋所有权及占地范围内的土地使用权，但该土地使用权却登记在地产公司名下，王某的物权便遭到侵犯，王某可以基于物权请求权要求地产公司返还原物。而王某要求地产公司返还原物并不适用诉讼时效的规定。
四、结语
综上所述，在面对“房地分离”问题时，应当始终把握物权变动的规则，依据当时有效的法律规范，追溯物权变动的路径，确认物权的起源，最终顺延物权变动的路径对物权进行确权，从而化解争议纠纷。