改革开放以来，我国民事法律关系的复杂性、多样性日益发展，其中，居住权制度的发展也作为现代社会的特征日益凸显出来。党的十九大报告提出，要加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居。另外，近年来随着人口流动性增强，房价不断攀升，为满足特定人群的居住需求，民法典在用益物权编引入一章居住权，居住权人有权按照合同约定并经登记占有、使用他人的住宅，以满足其稳定生活居住需要。这一制度安排有助于为公租房和老年人以房养老提供法律保障。
一、我国居住权的司法实践
（一）涉及“居住权”的裁判文书情况
居住权在我国由来已久，在裁判文书网检索“居住权”，共检索到53610篇裁判文书，由裁判年份可以看出，居住权争议案件近年来不断攀升，下表为2010年至2020年居住权争议裁判数量：
上表可知，近年来随着居民生活水平提高，社会发展不断加快，居住权纠纷发生频率越来越高。
另外，53610篇裁判文书中，案由明确的有40201篇，其中民事案由40189篇，刑事案由与执行案由合计12篇，各案由下裁判文书数量如下：
由上图可知，婚姻家庭、继承纠纷下居住权裁判案件达到居住权纠纷总裁判比例的25%，物权纠纷下的居住权裁判案例占居住权纠纷总裁判案例的33%，合同、无因管理纠纷下居住权裁判案例占居住权纠纷总裁判案例的30%，从审判案由来看，司法实践已经将居住权作为物权的一类，而不仅仅是发生在婚姻、家庭纠纷案件中，可见本次居住权立法是现实需求不断推动的结果。
（二）从裁判案例看居住权适用
经过检索裁判案例，发现过去居住权在各裁判案例中适用与理解标准并不统一，部分案例将居住权界定为所有权，部分界定为共同共有，还有的界定为人役权。
当然从我国房屋产权70年使用权限来看，似乎我们对房屋所享有的的确是有限的居住权，但是《民法典》规定的居住权又与之不同，它是对他人所有的住宅享有的占有、使用的用益物权，具体的使用权限由当事人约定。
案例 | 案由 | 裁判要点 |
江苏省淮安市淮安区人民法院2016年发布老年人权益保护典型案例之案例八 | 民事 | 被执行人拒不提供住房给其父亲居住，法院对其实施司法拘留并处以罚款，促使其履行义务。 |
民事 | 公租房的实际承租人去世后，原共同居住人请求确认对所居住的房屋享有居住权，法院予以支持。 | |
(2015)穗中法民一终字第2069号 | 离婚纠纷 | 离婚后，一方请求对另一方房屋享有终身居住权，法院以双方离婚协议中没有约定且离婚后不存在生活困难，对其诉求不予支持。 |
(2013)南民二终字第00563号 | 民事 | 继母、生父与子女订立居住权协议，约定生父去世后，继母对房屋享有终身居住权，生父去世后，子女诉请继母不享有终身居住权，法院不予支持。 |
民事 | 上诉人对诉争房屋不享有所有权且不符合生活困难条件，故不享有居住权。 | |
(2019)苏0684民初699号 | 民事 | 居住权非用益物权，对诉争房屋不享有所有权，也不存在相关合同对居住权予以约定，故对其诉请不予支持。 |
(2018)黑01民终5628号 | 民事 | 依据公序良俗原则，上诉人虽系房屋所有权人，但未出资购买房屋，涉案房屋出资款部分由被上诉人支付，上诉人作为被上诉人的孙子，理应敬老爱老，故其要求上诉人不享有案涉房屋的居住权的请求，不予支持。 |
(2018)皖0504民初2190号 | 民事 | 法院裁判明确“居住权，是依照法律或协议享有的在他人拥有所有权的房屋中居家生活的权利，主要是对房屋的占有和使用。”居住权人对诉争房屋的使用符合普遍社会习俗，即可正常使用。 |
(2017)苏06民终2412号 | 离婚纠纷 | 夫妻双方离婚时，在诉争房屋上为子女设定居住权，之后一方因各种原因将诉争房屋出售，子女诉求居住权利益，法院判决涉案父母给付30万元违约金。 |
(2020)鄂01民终3441号 | 占有物返还纠纷 | 单位公寓住房，因居住人不享有所有权，只享有居住权，且与居住权人身份息息相关，故居住权人与配偶离婚时，配偶请求居住权利益的不予支持。 |
由上述裁判结果可知，司法实践当中法院对涉及居住权纠纷案例，因家庭关系引发的多数引用公序良俗原则；对离婚纠纷的有约定的按约定，没有约定的根据生活是否困难原则，确定是否享有居住权；对涉及特定身份关系的，如单位内部房，根据身份关系确定配偶是否享有居住权。由上述裁判案例，可知居住权在实践当中的权属性质存在争议，部分法院认可居住权，部分法院认为居住权等同于所有权，为此本次民法典增加居住权规定，有利于各地法院依据法律规定为弱势群体提供居住权的司法保障。
二、居住权立法现状
（一）域外居住权立法
居住权起源于罗马法，罗马法中的居住权具有人身性、救助性、期限性。之后法国、德国等国家均继承了该制度。
《法国民法典》关于居住权的规定如下：
条款 | 内容 |
第625条 | 使用权及居住权依用益权同一的方法设定与消灭。 |
第626条 | 使用权及居住权，与用益权的情形相同，非事先提供担保，并作成现状书及目录，不得享受其利益。 |
第627条 | 使用权人与居住权人应以善良管理人的注意享受其权利。 |
第628条 | 使用权及居住权设定行为的规定，其范围的广狭，亦依设定行为的约数决定。 |
第629条 | 如设定行为未订定权利的范围，依以下各规定决定之。 |
第632条 | 对房屋有居住权之人，虽此项权利授予时尚未结婚，得偕同其家属居住于此项房屋。 |
第633条 | 居住权以权利取得人及其家属居住所必要为限。 |
第634条 | 居住权不得出让或出租。 |
《法国民法典》关于居住权的规定如下：
由上述规定可知《法国民法典》中，居住权的设定需提供担保，并以书面形式订立合同，具体权利范围由当事人约定，但居住权不得出让或出租，居住权人对房屋的使用需尽到一个善良管理人的注意义务。
《德国民法典》关于居住权的规定如下：
1093条规定，排除所有权人将建筑物或者建筑物的一部分作为住房使用的权利，也可以作为限制的人役权加以设定。对此项权利准用第1031条、第1034条、第1036条、第1037条第一款、第1041条、第1042条、第1044条、第1049条、第1050条、第1057条、第1062条关于用益权的规定。
权利人居住在住房中接纳其家属以及与其地位相当的服务和护理人员。
上述权利仅限于建筑物的一部分的，权利人可以共同使用规定供居住人共同使用的设备和设施。
由上述规定可知，《德国民法典》中，居住权即住房权，居住权人无权对房屋进行改造或重大变更，需注意使房屋保存其通常状态，对于房屋灭失、毁损、有必要进行修缮或为避免风险采取预防措施，须立即通知所有权人，若自己不对房屋进行修缮、更新，需允许所有权人进行。对于居住权人无支付费用的义务而支付费用的，所有权人需按照无因管理的规定予以支付，居住权人有权取回自己设置于物上的设备。正常的使用导致房屋发生损毁的，居住权人不负责任。对于所有权人的损害赔偿请求权及居住权人对偿还费用、取回设备的请求权时效为6个月。
此外，日本于2019年7月1日生效的《民法典》，新设配偶居住权，为保障高龄配偶生活，修订后的《日本民法典》第1028条-1036条规定了配偶居住权，即配偶有权在长期居住的房屋内继续居住，这一规定将严格限制一方配偶随意处分房屋，从而损害另一方配偶权益的情形。
条款 | 内容 |
第366条 | 居住权人有权按照合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权，以满足生活居住的需要。 |
第367条 | 设立居住权，当事人应当采用书面形式订立居住权合同。居住权合同一般包括下列条款： （一）当事人的姓名或者名称和住所； （二）住宅的位置； （三）居住的条件和要求； （四）居住权限； （五）解决争议的方法。 |
第368条 | 居住权无偿设立，但是当事人另有约定的除外。设立居住权的，应当向登记机构申请居住权登记。居住权自登记时设立。 |
第369条 | 居住权不得转让、继承。设立居住权的住宅不得出租，但是当事人另有约定的除外。 |
第370条 | 居住权期限届满或者居住权人死亡的，居住权消灭。居住权消灭的应当及时办理变更登记。 |
第371条 | 以遗嘱方式设立居住权的，参照适用本章的有关规定。 |
（二）我国《民法典》对居住权的规定
通过与法、德、日《民法典》关于居住权的规定对比，并结合我国司法裁判案例，本次《民法典》对于居住权规定，尚需通过司法解释对以下几个方面予以补充完善：
（一）居住权人是否有权对房屋进行改造或修缮，若有权改造或修缮，则相关费用的承担责任归于所有权人还是居住权人需明确规定；
（二）对于给所有权人负担义务的居住权，部分所有权人主观上非自愿设立，那么368条规定的居住权登记设立，势必会阻挠居住权的设立，就必须设立居住权的情形就有必要予以具体规定，即使当事人在特定情形下未登记，也不影响居住权的设立；
（三）若订立居住权的房屋被征收、征用，居住权人的救济手段有哪些，须予以明确规定；
（四）若订立居住权的房屋需拆迁，则对于所有权人拆迁安置后的房屋，居住权人是否同样享有居住权须予以明确规定；
（五）当前我国虽然有公租房、廉租房制度以保障低收入群体的住房权益，但是公租房制度在实施过程中存在申请困难、申请对象对申请条件隐瞒等情形，使得该制度不能发挥其应有的价值，《民法典》中虽引入居住权制度，但是如何与公租房、廉租房制度相结合，从而从顶层设计层面促进该制度的落地实施，也需后续规章制度及司法解释予以补充完善。
（三）居住权对我们生活的影响
（一）从司法层面保障弱势群体住房权益
过去司法实践活动中存在将居住权界定为所有权、共同共有权、人役权的情形，另外还有法院不认可居住权，本次《民法典》新增居住权的规定，有利于为司法裁判活动提供裁判制度依据，另外也是国家从司法层面保障弱势群体住房权益的体现。
（二）解决弱势群体的住房问题
居住权可以更好的解决弱势群体的住房问题。对于父母、离婚夫
妻、子女继承、长期照顾老人的保姆、对房屋享有居住权不享有所有权的单位工作人员、需要近亲属监护的精神病人等群体的居住问题具有良好的效果，通过设立居住权，一定程度上解决了其最基本的生活问题。
（三）为再婚老人提供住房保障
实践当中，很多老人在配偶去世后因孤独有再婚愿望，但是再婚
老人的房产问题成为却成为子女们反对老人再婚的主要原因，本次《民法典》对居住权的规定，可以使各方在婚前为再婚伴侣设定居住权，一定程度上也化解了家庭矛盾。
（四）为老年人“以房养老”提供制度保障
部分老人名下有房产，但手中现金有限，老人可将房产抵押给金融机构从而获得现金，一方面解决了其生活困难问题，另一方面也使其保留了居住权，另外实践当中也存在部分金融骗局，使得老年人被骗后生活失去保障，居住权出台防止了这一现象的发生。
四、结 语
从各国《民法典》对居住权的规定，可以看出该制度的救济性特征是其首要特征，可以说一定程度上居住权制度是作为一项社会救济制度出台的，那么作为一项救济制度，首先立法层面须对救济的标准予以明确。
虽然我国多年的司法裁判形成了部分居住权裁判规则，但是社会救助绝不能让司法救助成为首要手段，我国居住权制度规定除本次《民法典》规定外，婚姻家庭纠纷中的居住权规定可参考最高院《关于适用婚姻法若干问题的解释（一）》，一般公民在自我救助时，尚找不到统一的救济标准，为此笔者认为有必要就居住权制度通过单行法的形式予以统一规定，这是国家层面在让该制度落地需作为的首要手段。
其次，在司法层面，居住权作为基本的生存权，在与其他民事主体的权利发生冲突时，务必要树立优先保障的理念。在处理居住权与抵押权等优先权冲突时，既要注意保障居住权人的权利，又要兼顾抵押权人的权益，比如对于在先设立的抵押权，在拍卖变卖涉案房产时，可考虑在抵押人的其他房产上设定居住权。
最后，作为一项社会救助制度，立法、司法层面保障的同时，公民普遍的社会救助意识提升是关键，我国敬老爱老、夫妻相互扶持等优良传统美德需深入人心，毕竟一颗热心、善心胜过万字法典。