名下只有一套房就一定不会被执行？

一、前言
当下时间点是大家普遍有些难受的阶段，经济下行周期叠加疫情影响极大影响了经济复苏和发展的势头。
大量的纠纷案件也在这个时间点爆发出来，但是对于很多债权人来人说，现阶段最大的问题不在于能不能赢得诉讼的胜利和法院的支持，而是在胜诉后判决书能不能得到实际的执行。
很多情况下，由于债务人早已负债累累身无分文，所以债权人空有一纸判决书但问题却得不到实质的解决。在这类执行问题中，比较常见的情况就是债务人他名下除了房产已经没有其他可供执行的财产，而债务人往往以住房是其生活必需品来阻止对房产的拍卖和执行。
那么债务人的主张是否有足够依据？作为债权人在急于收回账款的情况下应该如何依法应对，保护我们的合法权益？
二、相关司法解释
其实对于这类常见问题，最高院早在相关规定中作了方向性的规定。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定（2020修正）》第20条的规定下列几项情形中被执行人以执行标的系本人及所扶养家属维持生活必需的居住房屋为由提出异议的是不会被人民法院支持的：
（一）对被执行人有扶养义务的人名下有其他能够维持生活必需的居住房屋的；
（二）执行依据生效后，被执行人为逃避债务转让其名下其他房屋的；
（三）申请执行人按照当地廉租住房保障面积标准为被执行人及所扶养家属提供居住房屋，或者同意参照当地房屋租赁市场平均租金标准从该房屋的变价款中扣除五至八年租金的。
简而言之，其中最为关键的一点就是申请执行人如果同意在变卖价款中按照当地房屋租赁市场平均租金标准预留五到八年租金的，唯一住房也能被执行。
三、地方高院观点
尽管最高院通过规定规范了这个问题大致的操作意见，但是如何理解条款，如何进行操作和实践上的细化还是需要进一步规定，这一点具体体现在了一些地方高院出具的文件中。
（一）江苏高院的细则参考：
在《江苏省高级人民法院执行局关于执行“唯一住房”相关问题的解答》一文中，江苏省高院就如何执行唯一住房问题的几个关键点做了补充解释，我们可以来参考一下江苏高院在这个问题上的思路。
首先，其完善了可以执行唯一住房的前提条件有哪些，主要包括：对被执行人有赡养、扶养、抚养义务的人名下有其他能够维持生活必需的居住房屋的；一审诉讼或仲裁立案后，被执行人为逃避债务转让其名下其他房屋的；被执行人在其户籍所在地或拟执行的“唯一住房”所在地农村享有宅基地并自建住房或被执行人享有小产权房等权属上有瑕疵而无法自由流转的住房的；被执行人将其“唯一住房”用于出租、出借或虽未出租、出借，但超过一年无人居住的；被执行人的“唯一住房”系执行依据确定的被执行人应当交付的房屋的；申请执行人按照当地廉租住房保障面积标准为被执行人及所扶养家属提供居住房屋，或者同意参照当地（县级市、县、区范围）房屋租赁市场平均租金标准从该房屋的变价款中扣除五至八年房屋租金的；
其次，该问答对“生活所必需”这个概念作了更为量化的标准规定。第一个就是房屋面积问题，住房建筑面积达到当地住房和城乡建设部门公布的廉租住房保障面积的150%的；（例：南京三人以上廉租住房保障面积为50平方米，若拟执行的“唯一住房”面积达到50×150%=75平方米，便可认为超过生活所必需）。第二个就是市场价值过高。住房建筑面积达到当地住房和城乡建设部门公布的廉租住房保障面积且房屋单价达到当地（县级市、县、区范围）住房均价的150%的。（例：若南京某区拟执行“唯一住房”建筑面积为65平方米，其所在区的住房均价为10000元/平方米，但因“唯一住房”为学区房或其他因素，其市场价值达到15000元/平方米，则可认为超过生活所必需）。
（二）上海地方的具体规定：
在上海高院《上海市高级人民法院执行局、执行裁判庭联席会议纪要（二）》中，上海高院也对遇到一套房执行的相关问题进行了更为细化的解释和规定。
首先，该纪要明确了如何确定当地房屋租赁市场平均租金标准。申请执行人同意参照当地房屋租赁市场平均租金标准从房屋变价款中扣除五至八年租金的，执行法院应当组成合议庭,参照当地房屋租赁管理部门提供的信息及市场行情并结合案件具体情况，进行充分评议，确定租金标准确定“当地房屋租赁市场平均租金标准”。
其次，该纪要也向我们展示了具体如何计算五至八年租金。申请执行人同意参照当地房屋租赁市场平均租金标准从房屋变价款中扣除五至八年租金的，计算租金时应当分别确定被执行人及所扶养家属的人数、当地廉租住房保障面积标准以及当地房屋租赁市场的平均租金标准，计算公式为：租金（元）=被执行人及所扶养家属的人数（人）×当地廉租住房保障人均面积（平方米/人）×当地房屋租赁市场的平均租金（元/平方米）。
四、相关案例
通过上文所述，大家应该对唯一住房是否能够被执行有了大致了解。我们这里再来看看实际案例中，法院是如何处理这类问题的。
在丁友俊与郭人敬等保证合同纠纷执行异议案件执行裁定一案【（2021）沪0109执异3号】中，法院认为对被执行人及其所抚养家属维持生活所必需的居住房屋在参照当地房屋租赁市场平均租金标准从该房屋变价款中扣除五到八年租金的情况下可以对该房屋进行拍卖变卖，本案中异议人虽称系争房产并非被执行人名下唯一住房但未能提供证据证明，至于具体扣除租金金额，考虑上海市房屋租赁市场租金水平以及被执行人一家四口的居住需要，扣除八年50万元的租金亦属合理范围之内。
而在上海通速典当有限公司等与黄伟琴等民间借贷纠纷执行复议案件执行裁定一案【（2021）沪02执复184号】法院认为通速公司也同意在房屋变价款中扣除五至八年租金，符合相关规定，人民法院可以对登记在被执行人名下的唯一住房予以执行。
可见在上海地区的司法实践中，在房屋变价款中扣除五至八年租金是解决相关问题的最常见的办法。
五、总结
现在上海地区法院对于被执行人名下唯一住房的执行态度并不是完全不予执行，而是通过在执行金额中预留足够的住房租金（按当地房屋租赁市场平均租金水平的五到八年租金）的办法准予对被执行人的唯一住房进行执行。
同时参照江苏高院的细则，在被执行人无法证明该唯一房屋是维持生活之必需品（诸如房屋面积过大、房屋价值过高、被执行人直系亲属有条件提供居住条件）的情形下，法院也可以对被执行人名下的唯一住房进行执行。