农村房屋到底能不能买卖？

案情简介
毕某与王某是A村小组村民，张某与满某是B村小组村民。2006年6月11日，张某、满某与王某、毕某签订46号房屋买卖协议，王某、毕某支付164860元房款后实际占有房屋，双方未办理产权转移手续。涉案房屋及附属物于2016年5月27日被某县人民政府征收。张某、满某向法院起诉，请求确认双方2006年6月11日签订的房屋买卖协议无效。
法院判决
法院认为，宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的一项基本权利，与特定的集体经济组织成员身份相联系，具有福利性与保障性功能。因此，作为B村小组成员的张某、满某向其他集体经济组织成员出售农村房屋，违反了农村宅基地使用权基本属性，也违反了法律的规定，应认定无效。
案例来源：昆明市中级人民法院（2017）云01民终2245号
律师提示
农村房屋买卖合同是指农民将农村自有居住性房屋转让给他人，他人支付价款的合同，该类房屋买卖合同涉及农村宅基地的问题。农村宅基地涉及到所有权及使用权问题，农村宅基地的所有权属于农村集体经济组织，只有本集体经济组织的成员才可申请使用宅基地，宅基地使用权是农村集体经济组织成员所享有的权利，与享有者的特定身份相联系，农村宅基地的使用权不允许通过房屋买卖的方式转让给本集体经济组织以外的民事主体，非本集体经济组织成员，无权取得或变相取得。
在农村房屋买卖中，买卖标的物系农村房屋，根据我国房地一体制原则，基于不动产的房地关联性，房屋权利受制于宅基地权利，农村房屋买卖涉及宅基地使用权转让，而宅基地使用权只能转让给本集体经济组织内的成员，禁止转让给本集体经济组织外的成员。根据《中华人民共和国物权法》第153条、《中华人民共和国土地管理法》第10条及第63条、《中华人民共和国合同法》第52条第（五）项之规定可知，宅基地属村集体所有，其使用权限于村集体组织中的成员。如果不是该集体成员，是不具备在该区域内使用宅基地并购房的权利的。买卖双方签订的农村房屋买卖合同改变了房屋宅基地属村集体所有的事实，违反了《土地管理法》的强制性规定，所以该合同是无效的合同。
法律规定
1.《中华人民共和国物权法》
第一百五十三条宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。
第六十条对于集体所有的土地和森林、山岭、草原、荒地、滩涂等，依照下列规定行使所有权：
（一）属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会代表集体行使所有权；
（二）分别属于村内两个以上农民集体所有的，由村内各该集体经济组织或者村民小组代表集体行使所有权；
（三）属于乡镇农民集体所有的，由乡镇集体经济组织代表集体行使所有权。
2.《中华人民共和国土地管理法》
第八条农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。
第十条农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理；已经分别属于村内两个以上农村集体经济组织的农民集体所有的，由村内各该农村集体经济组织或者村民小组经营、管理；已经属于乡（镇）农民集体所有的，由乡（镇）农村集体经济组织经营、管理。
第六十三条农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。
3.《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
4.《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》
二、农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。