小区地面停车位到底属于谁？

随着经济发展，一户一车已经成了常态，商品房住宅小区内，停车需求旺盛与车位稀缺之间的矛盾日益激烈。尤其对于地面车位来说，因其建造经济性、使用便捷性，引发业主之间、业主与开发商以及物业公司之间有关地面车位利用、收益、处分的纠纷冲突，自商品房住宅小区兴建以来有愈演愈烈之势。商品房住宅小区内的地上车位的所有权究竟归谁？是开发商所有？还是业主共有？
案 例
某小区院内地面由人行道路、地面停车位、休闲亭、建设设施、绿化设施等组成，其中地面绿化停车位共计72个。某小区业主委员会将开发商诉至法院，请求确认小区72个地面停车位由小区全体业主所有，由业主委员会代为行使管理权利。
原告业主委员会诉称，72个地面停车位不属于规划部门批准的规划车位，系利用小区业主共有的道路或者其他场地用于停车车辆的车位，其权属应属于全体业主共有。
被告开发商辩称，地面停车位并非占有业主共有的道路或者其他场地而设立的停车位，而是规划车位，且被告与商品房买受人所签署的协议及临时公约也确认该车位归被告所有。
法院认为：本案审理的关键是讼争的72个地面停车位是否属于占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位。从现有证据来看，该72个车位属于地面停车位，并无建筑物，不能登记成为特定业主所有权的客体，因此不属于物权法第六章所称的专有部分，其在本质上属于土地使用权。开发商将开发商品房向业主出售后，建设范围内的土地使用权归属全体业主，因此地面停车位的权益应当归属于全体业主共同享有。本案所涉的地面停车位本质上是属于业主共有的土地使用权范畴，开发商以约定方式，在销售商品房后仍保留该部分土地使用权，并无法律依据。
法院判决：确认小区72个地面停车位由小区全体业主所有，由业主委员会代为行使管理权利。
笔 者 观 点
本案讼争的地面车位虽经过建筑规划，但规划仅是从行政管理要求的角度确定了开发商的建设义务，是为了满足全体业主日常生活及公共使用需要而保障设置的规定数量或比例的停车设施，其初衷是为了防止开发商过度建造以及保障业主生活使用之便利，而非让开发商以出卖等方式获利。因此，不能一概认定经过规划的地面车位其权属就于开发商所有。该72个地面停车位未计入小区的建筑面积，虽然房地产开发公司在建造小区时成为建设用地使用权人，但在小区商品房建成后出售前，开发商对该72个地面停车位的建设用地使用权未进行单独登记。因此在开发商对该72个地面停车位未取得所有权的情况下，随着小区商品房开始出售，建筑物区分所有权即刻产生，地面车位涉及的共有部分所有权随专有部分移转而移转，开发商对地面停车位不再享有处分权。
法律依据
《中华人民共和国物权法》第七十四条“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。”
《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条：“建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为物权法第六章所称的专有部分：
（一）具有构造上的独立性，能够明确区分；
（二）具有利用上的独立性，可以排他使用；
（三）能够登记成为特定业主所有权的客体。
规划上专属于特定房屋，且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台等，应当认定为物权法第六章所称专有部分的组成部分。本条第一款所称房屋，包括整栋建筑物。”
《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条：“除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为物权法第六章所称的共有部分：
（一）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分；
（二）其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等。
建筑区划内的土地，依法由业主共同享有建设用地使用权，但属于业主专有的整栋建筑物的规划占地或者城镇公共道路、绿地占地除外。”
物权法第七十四条：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。
建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”