借名买房有哪些风险?能不能规避?

所谓借名买房，简单来说就是拟购房人又称借名人因某种原因不能以自己名义买房，故借用他人名义买房，借名人对房屋实际出资，但房屋登记在他人名下。
根据《物权法》第十六条的规定，不动产登记簿是物权归属和内容的根据。因此，对善意第三人而言，其有理由相信不动产登记簿记载的权利人为房屋所有权人，此时如出名人未经借名人同意擅自处分房屋，三者就极易产生纠纷。实践中出现此类纠纷的情况不少，以下小编对实践中因借名买房产生纠纷的司法裁判规则进行了总结。
一、借名买房纠纷司法裁判规则
1.借名人无充足证据证明其与出名人之间就借名买房事项达成一致且无证据证明实际出资人身份的，无权通过确权之诉确认自己为房屋所有权人。借名人与出名人之间存在资金往来的，仅成立债权债务关系。
参考案例：
刘彦东、乔雪岩等与李黎、刘剑锋所有权确认纠纷案（审理法院：天津市高级人民法院；案号：（2016）津民申640号 ）
案情简介：
2008年9月，刘剑锋通过按揭贷款的形式向于兴燕购买房屋一处，房屋首付款及贷款由刘剑锋及其妻李黎支付。2008年10月，刘剑锋取得诉争房屋所有权证，权利人登记为刘剑锋。后两人离婚。对该登记房屋，刘彦东、乔雪岩主张系两人借儿子刘剑锋之名购买，两人才是房屋的真实所有权人，对此刘剑锋予以认可，李黎予以否认，几人产生纠纷涉讼。
法院裁判观点：关于刘彦东、乔雪岩所提借名买房的主张，虽刘剑锋表示认可，但李黎予以否认，因诉争房屋的购买行为发生在刘剑锋、李黎婚姻关系存续期间，而刘彦东、乔雪岩未能提供充分的证据证明李黎对其主张的借名买房知悉并同意，故其该项主张不能成立。关于刘彦东、乔雪岩申请再审期间所提交用以证明2008年购房过程的证人证言，既不属于法律规定的新证据，亦不足以推翻原判决。刘彦东、乔雪岩对诉争房屋虽有出资，但其提供的证据不足以证明上述出资是二再审申请人为自己购买房屋。故原审判决根据案件事实，对刘彦东、乔雪岩请求判令诉争房屋所有权应归其所有的主张不予支持，并无不当。至于刘彦东、乔雪岩在诉争房屋购买及还贷过程中提供出资的问题，刘彦东、乔雪可依据出资的性质另行主张相应债权。
2.借名人可通过购房合同原件、购房发票、物业费缴纳收据、出资证明及实际占有房屋等证据证明借名买房关系的存在。
参考案例：
胡建明、孟庆玲等与殷明房屋买卖合同纠纷案（审理法院： 湖北省高级人民法院；案号： （2016）鄂民申1027号 ）
案情简介：
2008年，殷明向孟庆玲提供存款为35万元的银行卡一张，让其代为交房款，孟庆玲向其提供《收条》一张。2009年，胡建明（孟庆玲之夫）与中福（湖北）物业发展有限公司签订《武汉商品房买卖合同》，购买涉案房屋并支付购房款。房屋购买后，一直由殷明实际占有并装修居住。由于房屋一直未进行登记，后殷明要求胡建明为其办理房产证，但胡建明以房屋为自己所有，殷明仅是借住人而拒绝办理，双方遂产生纠纷涉讼。
法院裁判观点：本案争议的焦点在于，双方当事人是否存在借名买房合同关系及其行为的效力。首先，胡建明与中福（湖北）物业发展有限公司2009年2月13日签订《武汉商品房买卖合同》…..2009年7月6日，中福（湖北）物业发展有限公司出具《销售不动产统一发票》一份，发票显示付款方名称为“胡建明”。上述《武汉市商品房买卖合同》原件和发票原件由殷明持有。其次，殷明提交了孟庆玲2008年8月28日出具的《收条》一张，载明内容为：今收到英明（即殷明）银行卡一张，共计叁拾伍万，用于为其交房款。同时，殷明还提交了2009年7月6日加盖“湖北津发物业发展有限公司财务专用章”的收据一张，载明缴款人“胡建明”，用途为天然气报装费2300元、保险费5元、办证费5元，共计2310元。此外，殷明还提交了2009年7月6日加盖湖北津发物业发展有限公司发票专用章，载明金额739.13元的6个月物业费（载明房间号码5-1-1403，缴款人胡建明）收据。上述收据原件由殷明持有，能够与胡建明提交的诉争房屋收房时间相互印证。此外，殷明提交的孟庆玲收取的户名为“殷明”的银行卡（号码：62×××22）流水单据显示，在2008年8月28日共计发生4笔交易，其中3笔共计存入余额为350446元，1笔为支出金额为134095元。此后，该银行卡陆续发生款项支取，截止2009年3月21日，银行卡余额为69.74元，此银行卡仍然由胡建明、孟庆玲夫妇持有。2009年7月中福（湖北）物业发展有限公司交付房屋后，胡建明将诉争房屋钥匙交付给殷明，由殷明装修入住至今，并由殷明交纳相关费用。基于上述事实，原审认定双方存在借名买房关系，事实依据充分。
3. 借名买房关系成立的，借名人有权要求出名人将房屋过户至自己名下；但房屋上设有抵押的，除非抵押权人同意转让房屋，否则借名人应先将房屋上的抵押权涤除后方可办理过户。
参考案例：
王晓媛与王子亦、张华玉所有权确认纠纷案（审理法院：南京市中级人民法院；案号：（2017）苏01民终5255号 ）
案情简介：
2013年，王晓媛借其弟王彪之名通过公积金贷款的方式购买涉案房屋。房屋购买后登记在王彪名下并设有抵押。2016年王彪突发病过世，王晓媛要求将房屋过户至自己名下，但王彪之女王子亦主张该房屋系其父所有，故拒绝办理过户，双方遂产生争议涉讼。
法院裁判观点：因王晓媛与王彪之间系借名买房合同关系，故王晓媛有权要求王彪将涉案房屋过户至其名下；又因王彪已经去世，其继承人为王子亦和张华玉，且涉案房屋目前仍存有抵押，故一审法院判决王晓媛将涉案房屋上存有的抵押权涤除后，王子亦和张华玉应将涉案房屋过户至张晓媛名下并无不当。
4.出名人的债权人向法院申请强制执行房屋的，借名人所举证据不足以排除强制执行的，无权要求法院中止执行。
参考案例：
林珠与吴雯、张冬明等案外人执行异议案（审理法院：北京市高级人民法院；案号：（2017）京民终492号 ）
案情简介：
2006年，林珠与其配偶吴景因办理房屋贷款需要便以吴雯的名义与北京城建兴华地产有限公司签署了《北京市商品房预售合同》，房屋登记在吴雯名下。房屋首付及其后续偿还贷款全部由林珠及其配偶吴景采支付，后房屋一直由林珠居住。期间，由于吴雯在与白建恩民间借贷纠纷一案中败诉无法履行给付义务，白建恩遂向法院申请强制执行涉案房屋。执行过程中，林珠作为案外人向法院提出书面异议，请求法院确认登记在吴雯名下的案涉房屋归其所有，请求法院中止执行案涉房屋并解除查封冻结、停止评估拍卖等执行措施。
法院裁判观点：一审法院观点： ……因吴雯为案涉房屋的登记所有权人，该物权登记具有对外公示效力。即便林珠所主张的其与吴雯之间借名买房关系成立，相对于林珠与吴雯的内部关系，白建恩作为局外人，无法也无义务了解林珠与吴雯所约定的相关内容，只能且只需根据物权公示的形式即登记作出判断，推定吴雯对于案涉房屋享有正确、合法的物权。白建恩作为吴雯、张冬明的债权人，已经获得生效法律文书对其债权的认可，并据此申请强制执行案涉房屋。此时，显然应当保护吴雯、张冬明的债权人即白建恩的强制执行债权，此亦是物权公示原则之体现。且林珠于本案中的陈述及提交的证据尚不足以证明其对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益，林珠应对此承担举证不能的法律后果。据此，因林珠就案涉房屋并不享有足以排除强制执行的民事权益，故林珠要求停止对案涉房屋强制执行并予以解除查封、停止拍卖等执行措施的诉讼请求，于法无据，法院不予支持。
二审法院对一审法院的判决予以维持。
二、建议
实践中借名买房的现象不少，按照物权登记生效及公示公信原则，登记权利人即为房屋所有权人，一旦出名人毁约，借名人将面临财房两空的风险。鉴于此，我们针对出名人提出以下化解风险的建议：
1.慎重选择借名买房，如因某种原因必须借名买房的，借名人应尽量与出名人达成借名买房的书面协议，协议中应写明借名买房事实、房款支付方式、房屋权属及出名人权利限制等，防止出名人事后否认。
2.保留好出资凭证原件，并尽量让出名人出具《收条》，收条中应写明款项金额及实际用途。
3.以下凭证一旦获取或产生，借名人应及时要求出名人提供，并自行保管。
包括但不限于：购房合同原件、不动产登记证原件、各项（购房款、物业费、水电气费、垃圾费、税费等）缴费凭证原件。
4.在出名人收房后，借名人应及时占有房屋。一旦房屋过户条件满足，应及时办理过户。
5.对房屋权属情况定期进行查询，如发现有转让或抵押等情况发生的，应及时进行权利救济。
6.如房屋无法办理过户，实际出资人可通过将房屋抵押在自己名下以减小损失风险。不过此种操作较复杂，由于抵押合同属于从合同，从属于主合同，因此在采取抵押方式前，双方还需签订一份主合同，实践中常见的如借款合同。