二手房质量问题的法律责任

一、签订合同前即已出现的明显质量问题——购房人自担
简单的讲，购房前普通人一般都能看到的明显质量瑕疵问题，无论购房人实际有没有看到，都推定已经明知。在已经明知存在质量问题，仍继续购买的，出卖人不承担质量瑕疵担保责任。因为二手房一般都是使用年限较久的房屋，购房人自己应当履行必要的检验义务。比如房屋天花板有一条明显裂缝，购房人说买之前没看见，并要求出卖人承担瑕疵担保责任，这明显不符合法律公平原则，没看见也是购房人自己的责任，所以作为购房人去实地查看房屋是一项非常重要的义务。
二、入住后出现的明显质量问题—出卖人承担
有的房屋存在质量问题，比如漏水问题，可能在入住后才发现，这种如果不属于隐蔽工程，而属于外在的房屋质量问题，出卖人应承担质量瑕疵担保责任。除非出卖人有证据证明已提前明确告知过购房人该问题，否则不能免责，并应当承担修复责任，造成损失的应当赔偿。
三、购买后出现的隐蔽的质量问题—出卖人或开发商承担
对采取通常方法一时不易发现，而须经过专门鉴定或在房屋使用过程中才能发现的质量问题，称为隐藏的质量瑕疵。房屋的隐蔽质量瑕疵担保责任应根据隐蔽质量瑕疵的形成原因进行分析。
（1）若该隐蔽质量问题是出卖人在装璜、使用过程中所产生，由出卖人承担责任。
（2）若该隐蔽质量瑕疵不是出卖人在装璜、使用过程中所产生，而是房屋本身所固有的自然损耗老化的，若房屋处于保修期内，购房人可向房屋的开发商主张保修责任。开发商保修期的确定，应保存好相应证据，第一次出现就应当保存相关证据，防止后期出现保修期已过的问题。
（3）若该隐蔽质量瑕疵不是出卖人在装璜、使用过程中所产生，而是房屋本身所固有的自然损耗老化的，且不在保修期内的，没有证据证明出售一方对此刻意隐瞒，买受人就不能要求出卖人承担瑕疵担保责任（上海高院关于二手房房屋质量瑕疵解答的观点）。
案例：我们这里举一个例子来区分是开发商的责任还是出卖人责任，抑或是自行承担责任，比如厨房的下水管道铺设属于装修过程中的隐蔽工程，购房人在买房时无法通过肉眼直接察觉房屋质量瑕疵，如果是出卖人在使用房屋时，装修擅自改变主下水管道，或者在使用过程中人为地损害了主下水管道，这个责任应当由出卖人负责；如果不是出卖人装潢、使用导致的，在保修内，这个保修期一般是2年，可以要求开发商承担责任。如果不在保修内，并且因为是隐蔽工程，卖家如果本身也不知道出现质量问题，这种情况买家自行承担责任，那么到底是正常使用导致质量问题，还是出卖人问题导致质量问题，这个可以通过鉴定来区分。
四、已经告知的质量问题
无论是明显质量瑕疵还是隐蔽质量瑕疵，如果出卖人在在订立合同时已经明确告知存在质量问题，但购房人坚持购买，对此出卖人也不再负任何责任。简单点说就是出卖人把已有房屋的质量问题告知你了，你并无异议仍要购买，那么事后不能再就这个质量问题要求出卖人来承担责任，当然在保修期内，仍然可以要求开发商承担保修责任。
五、共用部分的质量问题
常见共用部门包括：天面、外墙、公共管道等，这种情况由物业承担维修责任，费用从专项维修资金中支出。举个简单例子，比如住顶楼的人，因为天面防水层被破坏，导致天花板漏水，因为顶楼的屋面属于全体业主的共用部分，这个时候的维修责任在物业管理处，要启用专项维修资金进行维修，包括外墙质量问题导致内墙渗水的，上下排公共排水管堵塞导致漏水问题，维修责任均在在物业管理处。当然有时候区分不清楚到底是公共管道堵塞导致漏水问题还是楼上装修导致漏水问题，这个可以通过鉴定问题解决。另外，现在很多小区是酬金制，专项维修基金的动用，往往需要业委会签字确认，所以，如果没有维修，也可以把业委会作为连带责任方。
六、邻里导致的质量问题——侵权方
邻里导致的质量问题，最常见的就是楼上装修破坏防水层导致漏水，特别是厨房、洗手间装修导致楼下漏水，这个问题本质上不是购买的房屋本身质量问题，而是由于外力第三方导致涉案房屋问题。这是一个侵权问题，第三方侵权问题，最直接的责任方就是侵权方，谁漏水谁维修、谁负责，可以向法院请求侵权方停止侵权，对漏水问题进行修复，漏水导致损失，可以请求赔偿损失。当然我们这里还有一个问题，这种问题出卖人需不需要承担责任，如果有非常明确证据，证明出卖人是明确知道楼上漏水而在交易中故意不告知，属于隐瞒交易中的重要信息，由此导致购房人损失的，同样应当承担赔偿责任。当然购房人承担了责任，可以向实际侵权人追偿。
七、质量问题可以解除合同吗
对于房屋质量出现问题，很多购房人的第一反应是这个房子我不买了，要求解除合同。但是为了维护交易稳定性，不是想解除合同就能解除的。对于质量瑕疵程度较轻的，出卖人应负责维修，或者适当减少房屋价金。对于房屋质量问题较重，甚至不能使用时，购房人可以解除房屋买卖合同，因此给购房人造成的财产及人身损失，出卖人应予赔偿。所以不能说有质量问题就能解除合同，应当看这个质量问题严重情况，如果房屋质量问题严重影响正常居住使用，对购房人的生命和财产安全、身体健康造成重大影响、严重干扰到居住人的正常生活等等，可以解除。这个是可以请求第三方进行鉴定的，一般情况是如果房屋主体结构、房屋地基没有质量问题，那么通常并不认定为房屋质量存在严重问题。当然如果房屋四处漏水根本无法居住，也可以认定为房屋质量存在严重问题。一般情况，通过修复方式可以恢复使用，则不能解除，只能请求出卖人进行维修，影响居住的，可以对维修期间租金进行一定的补偿。在司法实践中，因为二手房质量瑕疵问题而要求退房的，法院支持的非常少，大多数情况是进行修复，赔偿损失。