买不起房，那你得学会如何租房

买房是很多人的一个目标和计划，租房却是很多人的一个现状。尤其是对工作不久的群体来说，租房仍然是其目前的首要选择。
当行政机关突然找上门来，以承租的房屋属于私自改造房屋结构的群租房为由告知你即日搬离该处所。又或者房东告知你，虽然租期未到，但家中急需用钱，这套房子现在高价卖出，希望你择日搬离。众多情况，始料未及，承租人究竟该如何保护自己的权益。如何规避租房风险呢？可以从这两个角度来考虑。
第一，签订有效的租赁合同。
第二，在租赁合同中明确约定违约责任。
一、签订有效的租赁合同
针对第一点，大家可以采用排除法来判断租赁合同是否有效。这几种情况下，租赁合同无效：
1、根据合同法第52条规定，这几类合同无效
（1）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益的合同无效；
（2）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的合同无效；
（3）以合法形式掩盖非法目的的合同无效；
（4）损害社会公共利益的合同无效；
（5）违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。
其中，违反法律、行政法规的强制性规定的合同，比如租赁房屋是未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋。租赁房屋是未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑。
2、租赁期限也不宜约定过长
杭州作为国土资源部确定的第一批租赁住房试点城市，租赁住房政策的变动与创新已经处于探索阶段，但在目前未制定出生效政策的前提下，房屋租赁期限仍然按照法定租赁期限规定，超过20年的，超过部分无效。
3、共有房屋出租应留心
根据《物权法》第97条规定：“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。”在共有人之间没有特别约定的情况下，共有房屋的出租应当经其它共有人同意，否则共有人不予追认的情况下，租赁合同将被认定为无效。
4、租赁擅自转租的房屋可能面临无效合同
承租人未经出租人同意而擅自将房屋转租，出租人有权主张承租人与次承租人签订的转租合同无效。承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。目前租赁市场很多房东是专业的二房东，这时我们就要注意询问并进行必要的证实：其转租房屋是否经过第一出租人同意。否则您与其签订的房屋租赁合同就存在被认定为无效的风险。
ps：只要您租赁的房屋不符合以上几种情况，您大概可以放心的入住了。
二、约定违约责任条款
针对第二点，以书面形式约定违约责任条款。在租赁合同中明确违约金的数额，并约定违约情形。
1、出租人过错导致租赁合同无效的
出租人过错导致租赁合同无效的，此时就按照“无效合同有效处理”的方式，承租人支付“房屋占有使用费”，而出租人则承担相应的违约责任或者侵权损害赔偿责任，若租赁合同中约定了一定数额的违约金，则建议直接主张承担违约责任。
2、出租人违约收回房屋的
出租人违约收回房屋的，承租人就要根据具体情况，以租赁合同为基础，来维护自己的合法权益。以下列案例为例：
（1）当租赁期限未满，而出租人强制闯入房屋，以各种理由要求承租人搬离房屋的。
解决方法：承租人可以在协调未果的情况下，以非法侵入住宅为由报警，继而根据合同的约定，要求出租人承担违约责任，或赔偿损失。
（2）当出租人在租赁期间将房屋出卖给第三人，而要求承租人搬离房屋的。
解决方法：承租人可以买卖不破租赁的法律原则，要求房屋受让人继续履行合同。但也有例外情况，如果房屋在出租前已经设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的，或者是房屋在出租前已经被人民法院依法查封的。为了保护善意第三人、合法债权人的利益，承租人就不能主张买卖不破租赁原则。
（3）租赁房屋是私自改造房屋结构的群租房的。
解决方法：只要租赁合同有效，承租人的权益仍应得到有效保障，承租人被要求搬离该房屋的，就有权要求出租人退还租金、支付违约金、赔偿损失。
维权确实需要勇气，毕竟是时间成本和精力成本的大量投入，但只要我们防患于未然，就能从根本上来减少维权风险的产生。房子是租来的，但生活不是。