暴雨导致房屋受损，应该怎么解决

郑州7.20特大暴雨，部分房屋在水中浸泡多日，或多或少都受到一定程度损害，因此引发的房屋损害问题应该如何解决？
一、房屋损害类型
根据公开信息，本次郑州特大暴雨导致的房屋损害主要有以下几种：
1、影响房屋正常居住使用的损害，比如漏水；
2、影响房屋安全的损害，比如有些房屋地基出现不均匀沉降；
3、次生灾害引发的房屋垮塌，比如洪水、泥石流冲垮房屋。
上述第三种情况不在本文讨论范畴。
二、房屋损害承担基本原则
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定，房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担；买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。
依据上述规定，本次特大暴雨引发的房屋损害，如已经交付业主，则应由业主自行承担。
三、例外情形
1、保修期限内开发商负责修复
国务院《建设工程质量管理条例》第四十条规定，在正常使用条件下，建设工程的最低保修期限为：（一）基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；（二）屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年；（三）供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期；（四）电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，为2年。其他项目的保修期限由发包方与承包方约定。
建设部《房屋建筑工程质量保修办法》第七条规定：在正常使用条件下，房屋建筑工程的最低保修期限为：（一）地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；（二）屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年；（三）供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期；（四）电气管线、给排水管道、设备安装为2年；（五）装修工程为2年。其他项目的保修期限由建设单位和施工单位约定。
交房时，开发商都会向业主出具《住宅质量保证书》，依据上述规定针对房屋质量做出承诺保证。
因此，房屋质量问题若出现在相应部位的保修期限内，开发商应负责免费修复；若已超保修期限，则需业主付费维修。
2、属于住宅专项维修资金使用范围的损害，可动用住宅专项维修资金进行维修
建设部、财政部《住宅专项维修资金管理办法》第十八条规定：住宅专项维修资金应当专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造，不得挪作他用。
该办法第三条规定：本办法所称住宅共用部位，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由单幢住宅内业主或者单幢住宅内业主及与之结构相连的非住宅业主共有的部位，一般包括：住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。本办法所称共用设施设备，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由住宅业主或者住宅业主及有关非住宅业主共有的附属设施设备，一般包括电梯、天线、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。
该办法第二十五条规定：下列费用不得从住宅专项维修资金中列支：（一）依法应当由建设单位或者施工单位承担的住宅共用部位、共用设施设备维修、更新和改造费用：（二）依法应当由相关单位承担的供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等管线和设施设备的维修、养护费用；（三）应当由当事人承担的因人为损坏住宅共用部位、共用设施设备所需的修复费用；（四）根据物业服务合同约定，应当由物业服务企业承担的住宅共用部位、共用设施设备的维修和养护费用。
依据上述规定，暴雨引发的损害如属于住宅专项维修资金使用范围，则可申请使用住宅专项维修资金进行维修。
四、争议问题
开发商要对地基基础工程和主体结构工程承担终身质量保修责任，但住宅专项维修资金的使用范围同样包括住宅的基础以及承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等主体机构。二者不可避免地会出现交叉，而且存在各方原因力参杂的情况，应当如何理解各自涵盖范围？是否在使用寿命内，地基和主体均应由开发商负责保修，不属住宅专项维修资金使用范围？
笔者经检索，找到如下判例，供各方参考：
案例：（2014）昌民初字第06178号
主要案情：2006-2007年，业主所购房屋室内地面沉降挤压地下管道，导致地下公共中水、自来水管道先后破裂跑水。
2013年，北京市建设工程安全质量监督总站出具《工程质量投诉纠纷调解书》，调解意见为“1、投诉人反映×2006年3月份中水管爆裂跑水。目前中水管、自来水管跑水问题均已解决。投诉人认为由于中水管、自来水管跑水导致地面下沉。2、根据《商品房买卖合同》，该房屋交付使用日期为2003年12月，按照《住宅质量保证书》规定，给排水管道保修期限为2年，已经超出保修期限。3、建设单位对投诉人反映的上述情况予以认可。4、建议物业服务单位通过申请使用住宅专项维修资金的办法帮助投诉人解决室内地面沉降问题，建设单位积极予以配合。……当事双方不履行调解意见的，双方可依据合同约定，通过司法途径解决工程质量纠纷”。
案件审理过程中，原告申请对诉争房屋是否存在沉降及沉降的原因进行评估。经北京市高级人民法院摇号确定北京市建筑工程研究院建设工程质量司法鉴定中心对上述事项进行了评估，评估结论为：×房屋室内地面存在不均匀沉降。北京市建筑工程研究院建设工程质量司法鉴定中心出具回复函，作出如下答复：1、地面沉降原因复杂，地面下基层或回填土施工质量缺陷或受水浸泡等均可能导致地面沉降。我鉴定中心无法对地面沉降原因进行鉴定。现场勘验前，我鉴定中心已将上述情况告知鉴定申请人，鉴定申请人已确认。2、现场勘验时原告称已破裂的自来水管已修复，因此，对于沉降是否会造成跑水我鉴定中心无法确定；若跑水导致地面下回填土被浸泡，则可能加重地面沉降。3、根据一般情况，房屋出现沉降属于房屋质量问题。原告装修行为是否造成沉降我鉴定中心无法确定。4、根据《建筑工程施工质量验收统一标准》，房屋地面沉降不属于主体结构质量问题，属于“地基与基础”及“建筑装饰装修”范围。
审判要旨：本案中，原告所有的的由被告开发的涉案房屋确有不均匀沉降的质量问题。鉴定机构出具的回复函中称根据《建筑工程施工质量验收统一标准》，房屋地面沉降属于“地基与基础”及“建筑装饰装修”范围。被告称地基基础的保修期限为70年，原告对此认可，房屋的竣工验收合格之日为2003年10月17日，因此被告应当依约向原告承担保修责任，因施工所产生的材料费、施工费由被告承担。
从本案来看，作为专业机构，质检站和鉴定机构对属于开发商保修范围还是住宅专项维修资金使用范围都有不同理解，对于普通业主来讲，可能更不好区分。
五、小结
本次暴雨引发房屋受损的，应当首先判断受损部位和相应保修期限，如属于开发商保修范围并处于保修期限的，自然可以要求开发商进行维修，如不属于，则只能由业主自行修复。但涉及地基和主体时，各方理解不一，实务中可能存在争议，可能需通过诉讼方式解决通过哪种方式修复。