开发商交付未经竣工备案的房屋之风险应对

开发商提问：
“《商品房买卖合同》约定的交房条件为：房屋办妥竣工验收备案手续，同时也约定了延期交房的违约责任。现在房屋全部验收完毕，可以交付使用，但竣工验收备案手续无法在合同约定时间内办理完毕，我们能否向业主交房？有什么法律风险？如何规避相应的法律风险？”
回答这个问题，我们要先搞清楚工程竣工验收和竣工验收备案的定义、区别和联系：
一、房屋交付法定标准：竣工验收合格即可交付使用
竣工验收，是建设单位依据建设工程管理制度、竣工验收技术标准，以及建设工程合同的约定，组织有关单位对建设工程进行查验接收的行为。
《建设工程质量管理条例》第16条明确，建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。
《建筑法》第61条，“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”
因此，竣工验收合格是房屋交付使用的必经环节，系法定交付最低标准，房屋须经竣工验收合格后，始具备交付使用的条件。
在此情况下，开发商如果向买受人交付未经验收合格的房屋，或者向买受人隐瞒该情况而交房，都不能构成有效交房，竣工验收合格之日为实际交房之日，开发商要承担逾期交房违约责任。
如果开发商在房屋未经竣工验收合格的情况下强行向买受人交付房屋，或者在交房时向买受人隐瞒了房屋未经竣工验收合格，则都不能构成有效交房，即便是房屋已经向买受人交付，开发商也要承担逾期交房违约责任。
二、竣工验收备案系管理性规范而非效力性规定
竣工验收备案，则是建设工程质监部门在建设单位申请备案并提交有关文件的情况下予以备案，以供查考的行为。
《建设工程质量管理条例》第49条：“建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案”。
在竣工验收合格15日，将相关以下申报材料：《建设工程竣工结算备案表》；施工许可证；《建设工程竣工验收规划条件核实证明》；《建设工程中标通知书》；《建设工程施工合同》、《补充协议》；工程竣工结算文件；工程造价咨询企业资质证书）；造价工程师注册证书；工程竣工验收报告；《建设工程工程款支付情况证明表》等。
根据《建设工程质量管理条例》第46条和第49条的规定，可知竣工验收备案是建设行政主管部门对建设工程质量进行监督管理的制度安排之一。
建筑法并未规定在完成竣工验收备案之前，建设工程不得交付使用。而且，竣工验收备案相关规定系管理性法律规范，并非效力性规定，并不能因未取得竣工验收备案，即否定涉案房屋质量存在瑕疵不具备交付条件。
三、竣工验收合格和竣工验收备案的区别和联系
工程竣工验收，是建设单位等平等地位的合同主体基于法律规定及合同约定自主进行的一种行为，是上述平等主体对施工单位是否全面履行合同义务、建设工程质量是否符合合同约定的一种确认，具有民事法律行为的性质，其效力及于合同各方。
竣工验收备案制度是国家行政机关对建设工程质量的一种监督管理制度，是行政质监部门依法在自身职权范围内行使的权力，具有行政法律行为的性质，并未对建设工程质量作任何实体的认定，仅是对建设单位自主组织的竣工验收行为等进行程序性、形式性的审查。
竣工验收备案的申请主体是建设单位，建设单位、勘察单位、设计单位、施工单位、工程监理单位依法对建设工程质量负责。
《建筑法》第61条，建筑工程竣工验收合格后，方可交付使用。因此，建设工程交付使用的条件也是建设工程竣工验收合格，而非通过竣工验收备案。在建设工程质量的实体认定上，竣工验收具有决定性的意义，其也是竣工验收备案的必要前提和基础。
四、约定竣工验收备案作为交房条件的法律后果
合同中约定将竣工验收备案作为建设工程交付使用的条件，法律并不禁止，但是如果约定取得竣工验收备案，作为房屋交付条件而未能达到，交付行为就不生效，业主可以拒绝收房，开发商将承担延期交房违约金。
案例索引
湖北省十堰市张湾区人民法院（2016）鄂0303民初1985
开发商与原告（业主）签订的《商品房买卖合同》约定：该商品房于2016年 9月30日前交房，且应完成建设工程质量监督管理机构办妥竣工验收备案手续。同年9、10月已完成竣工验收，并在2017年2月25日实际交房，但因国家政策调整未完成竣工验收备案手续，业主自2017年8月24日将开发商告上法庭，并承担逾期交房的违约金。
法院认为：虽被告（开发商）已实际交付房屋，但所交付的房屋并不符合双方合同约定的条件，2017年2月25日实际交付行为未生效，故不能认定其履行了交房义务，应承担自交房之日起的延期交房违约金。
五、交付未经竣工备案房屋的风险应对
1、通过竣工验收未取得备案的房屋，可以交付使用。
《商品房买卖合同》约定将取得竣工验收备案表作为房屋交付条件，虽然没有取得竣工备案，但房屋已经过建设单位、监理单位、勘察单位、设计单位和施工单位验收合格的情况下，是可以向业主交付使用的。
2、双方达成“先交房，免逾期”的约定有效。
房屋竣工验收合格，备案手续无法在合同约定时间内办理完毕，开发商与业主达成“先交房，免逾期”的合意，并达成相关协议，如果没有违反法律禁止性规定，约定合法有效。
案例索引
珠海市金湾区人民法院（2018）粤0404民初2872号民事判决
被告（开发商）与业主签订《商品房买卖合同》，约定竣工验收合格并备案为交付条件，同时约定了相应的逾期交房的违约责任，到了交房日期，被告并未办妥竣工验收备案手续，其声称在交房时与原告达成“先交房，免逾期“的协商并完成实际交房。

法院认为：原告在涉案房屋不具备约定交楼条件的情况下进行收楼，又以商品房不具备交付条件为由主张逾期交房违约责任的，应当不予支持，但并无证据证明原告明确表示其放弃追究被告（房产公司）违约责任的权利，被告也未提供证据证明其在与原告办理收楼手续时，已明确告知或举证证明原告收楼时，明知涉案房屋没有取得工程竣工验收备案而自愿继续收楼，庭审中原告亦不予认可，故被告（房地产公司）主张原告自愿收楼表示其放弃追究逾期交楼违约责任的主张不予支持，应支付自2017年3月1日起至2018年8月28日止的逾期交房违约金。
综上，买受人知道商品房不具备约定或者法定交付条件，但同意接收商品房,又以商品房不具备交付条件为由，主张逾期交房违约责任的,不予支持。但买受人可以请求出卖人依据法律规定或者合同约定完善商品房交付条件,并赔偿因此造成的实际损失”。
六、郧和法律顾问建议
1、房屋必须竣工验收合格才能交付使用，这是法定的最低交付条件，未经竣工验收合格交付的，交付行为无效。
2、合同约定竣工验收备案为房屋交付条件，如果没有竣工备案就交付使用，不视为适格交付，仍然应承担违约责任。
3、开发商可以与业主约定提前交付房屋，但应明确约定免除未办理竣工验收备案的违约责任。