笔者近期代理了一件北京市存量房屋买卖合同纠纷案件，具有当下房价下跌形势下买方违约的典型性特征。笔者代理的原告（反诉被告）作为卖方，在2023年初与对方签署了东西城某小区二手房的买卖合同（房本面积72.13平方米，带有阳台自建部分为6.92平方米），我方给予对方半年的窗口期进行筹款（因对方也须卖掉自己的房子才能有钱买我方的房子），相约2023年年中进行商业贷款办理+过户。但房产行情在去年年中下行，导致对方的房子没有顺利卖出（折损100万左右），对方见此，便以我方二手房存在违建以及交易时卖方隐瞒违建构成欺诈为由，拒绝购买，因此成诉。而且对方在案件审理过程中，不停投诉我方违法建筑，最终导致被街道行政处罚定性为违章建筑并限令拆除，同时在不动产登记中心被列为行政限制交易登记。在前一次的专栏文章中，笔者将本案庭审中关于“附有违章建筑（即局部违法建筑）交易的合法性问题”这一争议焦点作出了分析和梳理。
在前一次专栏文章发表后不久，该案作出了一审判决，法院判决支持我方诉求，即解除合同+赔偿损失。通过该案笔者陷入思考，全国房价自2023年下半年开始一路下跌，在房价剧烈震荡的情势下，目前已引发大量的房屋买卖纠纷，主要集中在买方不愿继续履行合同问题上，笔者在本文中全方位盘点当前房价下跌形势下卖方诉讼策略（两期，上和下），本期发表的是（上）。
一、买方不予履约的主要理由包括卖方违约、欺诈、未经配偶同意等；
在面临房价速跌买方不愿继续履约时，买方通常的几种（找茬）理由包括：1、卖方存在违约行为（恶人先告状），比如卖方没有配合办理贷款、卖方没有配合办理央产房上市交易登记；2、卖方隐瞒重大交易信息（如存在违建），属于欺诈；3、卖方卖房未经配偶同意等等。
第2种情形，也是买方自认为可以彻底推翻合同的理由，是比较常见的做法。其实这种情形的举证非常困难，因为根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第一百零九条规定：当事人对欺诈、胁迫、恶意串通事实的证明，以及对口头遗嘱或者赠与事实的证明，人民法院确信该待证事实存在的可能性能够排除合理怀疑的，应当认定该事实存在。根据上述规定，可以推知：高度可能性=证明到75%，排除合理怀疑=证明到90%；高度可能性+对方举证不能=排除合理怀疑。因此，只有当买方的证明承担高达90%的时候，才能达到举证目的。
例如在笔者代理的这起案件中，对方以我方隐瞒违建一事指出我方欺诈。我方提出：根据双方订立的《北京市存量房买卖合同》第6页第三行约定，双方确认：如该房屋在第三方平台所展示的面积等信息与产权证明所载的信息不一致的，均以产权证明所载的信息为准。双方当事人与第三人订立的《居间服务合同》第三条第（二）约定：甲乙丙三方共同确认，该房屋在第三方平台所展示的面积、户型图等相关信息不应作为甲乙双方的谈判和决策依据，有关信息以产权证明文件、专业机构测量结果及房屋实际情况为准。再结合被告数次看房经历、第三人业务员告知其加盖的信息等证据，可以证明在合同订立当时，被告充分知晓或应当充分知晓涉案房屋加盖事实，原告不存在欺诈。而反观被告一方的证据，无法证明原告存在欺瞒加盖事实而诱导被告签约。因此，被告一方的证明程度无法达到“高度可能性+对方举证不能=排除合理怀疑”，最后法院驳回对方诉讼请求。
因此，笔者建议，卖方须积极搜集证据，证明签约当时的意思表示，如对方查阅了房屋产权证书、存量房买卖合同；对方明知房屋现状而未有质疑或相反意思表示；我方没有隐瞒房屋现状，相应口头或书面文件没有虚假表述或足以引导他人误解的表述等等。
二、卖方明确表示不愿意购房时，法院在什么情况下可以判决继续履行；
不管是由买方（违约方）还是由卖方（守约方）提起诉讼，大概率会存在合同是否可以继续履行这一问题。 对于违约方起诉解除合同的，或是法院无法支持守约方继续履行诉求只能判决解除合同的情形，国家层面相应的民事法律规范，主要是《民法典》第580条，以及九民纪要第48条。
《民法典》第580条规定：当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以请求履行，但是有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未请求履行。有前款规定的除外情形之一，致使不能实现合同目的的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求终止合同权利义务关系，但是不影响违约责任的承担。《九民纪要》第48条违约方不享有单方解除合同的权利。但是，在一些长期性合同如房屋租赁合同履行过程中，双方形成合同僵局，一概不允许违约方通过起诉的方式解除合同，有时对双方都不利。在此前提下，符合下列条件，违约方起诉请求解除合同的，人民法院依法予以支持：（1）违约方不存在恶意违约的情形；（2）违约方继续履行合同，对其显失公平；（3）守约方拒绝解除合同，违反诚实信用原则。
上述两个规定，结合具体案情，从两个不同角度规范了继续履行是否可以支持的问题，其中，《民法典》第580条主要说的是当卖方（守约方）提起要求继续履行诉求的话，法院除了“三种情形致使合同目的无法实现的”情况发生之外，均可以支持守约方诉求。九民纪要第48条主要说的是当买方（违约方）提起要求解除房屋买卖合同诉求的话，法院需要审查是否形成合同僵局及双方违约行为具体程度，来判断违约方是否可以解除合同（而不继续履行合同）。所以笔者认为这两个规范说的是一回事情，律师在实践运用中必须全盘掌握灵活运用（以及下面归纳的各地方司法政策性文件规定），不可有所偏颇。
虽然上述规定给予了审判的大方向，但实践情形五花八门千差万别。本文讨论的是在房价出现大幅下降时，买方违约往往会给卖方带来巨大损失，卖方更愿意选择对方继续履行合同来维护自己的权益。实践运用中，法官需要根据案情对“当事人是否存在履行的现实困难”进行判断，即“不存在履行的现实困难，且不存在《民法典》第580条规定不得要求继续履行情形的，守约方要求继续履行合同的，应当予以支持。”
通过笔者查询，各地区对是“是否存在履行的现实困难（包括房价下跌和上涨）”“是否应判决继续履行”的司法政策文件规定及最高人民法院的裁判观点汇总如下：
| 序号 | 地区 | 司法文件名称/裁判书 | 具体规定/裁判观点 |
| 1 | 深圳 | 深圳中院2015年7月8日会议纪要《深圳市各区法院房地产审判庭长关于二手房买卖合同纠纷的会议纪要》 | 三、关于买受人(守约方)请求继续履行合同的问题 买受人请求继续履行合同的，应根据《中华人民共和国合同法》第107条、110条的规定对合同能否继续履行进行认定处理： 1、买受人请求继续履行合同的，应根据广东省高级人民法院、广东省住房和城乡建设厅、广东省司法厅《关于在审判执行、办理公证工作中落实住房限购政策的意见》的规定，要求其向法院提供房屋所在地房地产登记机构出具的《购房资格证明》; 2、买受人具备购房资格的，应分别根据如下情形，判断能否支持其继续履行合同的请求： (1)房屋原设定抵押权的，在当事人已注销抵押登记且买受人已按约定付清购房款的情况下，可以支持买受人继续履行合同的诉讼请求，判令出卖人协助买受人办理房屋过户登记手续。 (2)房屋原设定抵押权的，在当事人已注销抵押登记但买受人未付清购房款的情况下，如果买受人在诉讼前或诉讼中同意在合理期限内一次性付清全部购房款，可以支持买受人继续履行合同的请求。 (3)房屋原设定抵押权的，在当事人未注销抵押登记且买受人未付清购房款的情况下，应当追加房屋抵押权人作为第三人参加诉讼。如果买受人同意代为清偿出卖人的债务以注销抵押登记，并且同意在合理期限内一次性付清购房款，可以支持买受人继续履行合同的请求。 (4)在前述(2)、(3)项情形下，买受人虽不同意在合理期限内一次性付清购房款，但当事人已取得银行贷款承诺函且该贷款银行已经作为第三人参加诉讼的，如果贷款承诺函在一审判决作出时仍有效，或者贷款承诺函虽已失效，但出具该承诺函的银行在诉讼中明确表示同意按原承诺函所载金额向当事人发放贷款的，可以支持买受人继续履行合同的请求。 (5)除上述情形外，买受人请求继续履行合同的，一般应认为存在《中华人民共和国合同法》第110条所规定的有关继续履行之法律或事实上的障碍，对于买受人继续履行合同的请求不予支持。" |
| 2 | 北京 | 《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见（试行）》（京高法发[2010]458号） | 第22条规定：“房屋买卖合同签订后，一方当事人不同意继续履行，愿意以承担相应违约责任为代价解除合同，而另一方坚持要求继续履行，经审查合同继续履行不存在现实困难的，应当判决双方继续履行合同，但合同另有解约定金等约定或符合《合同法》第一百一十条规定情形的除外。” |
| 3 | 上海 | 《上海市高级人民法院关于审理“二手房”买卖案件若干问题的解答》（2005年12月16日） | 第6条规定：“按照约定全面履行合同义务是合同履行的一项基本原则。因此，除合同另有约定或出现可单方解除合同的法定情形外，无论是合同签订后的预期违约还是合同履行期届满后的实际违约，如另一方坚决要求继续履行的，除符合《合同法》第一百一十条规定外，应责令双方继续履行。在履行义务的同时，另一方还有其他损失的，应当赔偿损失。” |
| 4 | 天津 | 《天津市高级人民法院关于依法妥善审理房屋买卖合同纠纷案件的通知》（津高法[2016]158号） | 第4条规定：“当事人按照房地产行政主管部门的要求签订《天津市房产买卖协议》以后，一方已依约履行主要义务并主张继续履行合同，另一方拒绝履行产权过户、交接房款、交付房屋等后续合同义务，除属于《合同法》第一百一十条规定情形以外，人民法院应予支持。当事人已经签订房产买卖协议或者已经与房产中介机构签订包含居间内容的房产买卖协议，但尚未签订《天津市房产买卖协议》的，一方主张继续履行合同，另一方拒绝履行合同义务的，除属于《合同法》第一百一十条规定情形以外，人民法院应综合考量房地产行政主管部门意见、合同履行进度、房款交付情况、房屋实际状态等因素，确定涉案房屋买卖合同是否具备继续履行的条件。如果具备继续履行合同条件的，人民法院可以支持当事人继续履行合同的诉讼请求。如果不具备继续履行合同条件的，人民法院可以向当事人释明无法执行的风险，并告知其可以变更诉讼请求。当事人对合同的履行与解除有特别约定的，从其约定。当事人要求继续履行合同，应当在诉讼请求中明确具体履行内容，如支付购房款、交付房屋、办理产权过户登记等。对于出卖人不履行产权过户义务的，买受人可以按合同约定要求出卖人履行产权过户义务，但不能直接请求人民法院确认房屋产权归其所有。” |
| 5 | 最高人民法院 | 【最高法民终1302号】澄迈裕生置业有限公司、龙元建设集团股份有限公司建设工程施工合同纠纷案 | 法院认为：原告宋某(买方)与被告陈某(卖方)经中介居间签订房屋买卖合同，涉案房屋系被告所有，尚有贷款未还，合同约定由原告垫资清贷后，被告注销抵押权登记双方办理过户手续，全部费用由原告承担，后被告提出解除合同，原告诉至法院要求被告继续履行合同。本案所涉的房屋买卖交易恰逢房价短期内暴涨，合同中约定的违约金数额已明显低于房价的涨幅，本案原告选择要求被告继续履行合同来维护自己的合法权益。本案中，双方当事人签订了房产买卖协议，但尚未签订《天津市房产买卖协议》(即所谓的房管局“网签协议")。但法院认为，本案并不具备《合同法》第110条规定的不得要求继续履行的情形，综合考虑房地产行政主管部门意见、合同履行进度、款项交付情况、房屋实际状态等因素，确认具备继续履行的条件，判决被告履行房屋买卖合同。与一般案件相比，本案所涉房屋买卖合同有一项特别约定，即，“因涉案房屋尚有贷款余额未还清且有抵押登记。双方约定由原告垫资，由被告陈某于2016年2月28日前还清贷款并撤销抵押他项权证。”买方负责为涉案房屋的贷款余额垫资代为清偿，为合同继续履行扫清了障碍。 |
三、律师继续履行/解除合同代理思路设计及注意事项提示：
笔者提示遇到此类案件的律师或当事人，需要在诉前根据案情详细分析对策，特别是选择继续履行还是解除合同的诉讼请求。根据上述第二部分的分析，结合笔者多年案件代理经验，笔者提示如下：
1、重点分析是否要打继续履行之诉还是解除合同之诉，如分析有误，又没有在经过法院释明时变更诉讼请求，则将面临败诉风险；根据上述第二部分的分析，要打继续履行之诉的话，就要考量标的物是否已经转移、是否已经被查封、是否需要第三人配合履行、是否需要行政主管部门配合、是否已会有房地产调控政策变化、权利人是否有经济能力、权利人是否愿意提前履行自身的尚未届至履行期的义务、房屋买受人的付款方式是按揭贷款、房屋是否已领取权属证书等等因素。
2、提示当事人咨询找专业律师，不要轻易答应解约，保留并迅速固定守约证据；卖方在收到买方意图解约的意向时（可能是协商意向或是解约通知），建议当事人不要轻易答应解约，或者有其他任何实质性回应。同时建议委托专业律师介入案件。当事人须尽快搜集自身严格履约的证据，如配合办理银行贷款、配合办理央产房上市登记、配合办理网签等等。以免法院在庭审时作出不利于自身的事实认定。
3、充分考虑时间成本、交易成本及执行风险。随着《合同编通则司法解释》的颁布，笔者也注意到，根据第31条第2款规定：“当事人一方起诉请求对方履行债务，被告依据民法典第五百二十五条的规定主张双方同时履行的抗辩且抗辩成立，被告未提起反诉的，人民法院应当判决被告在原告履行债务的同时履行自己的债务，并在判项中明确原告申请强制执行的，人民法院应当在原告履行自己的债务后对被告采取执行行为。”根据新出台的上述规定，出卖人在请求人民法院强制买受人履行支付购房款义务时，应当自行先履行将房屋过户至买受人名下的义务。如买受人本身欠缺履行能力，新过户的房产将作为买受人的财产予以查封，再通过变卖后的价款清偿出卖人的债务，如此操作明显增加了司法成本和交易成本。律师或当事人除了应当考虑该诉讼策略的时间成本和交易成本，还应考虑违约方是否存在对案外人未予偿尚待执行的债务，执行阶段须注意该房产在过户到对方名下时的保全措施是否落实，是否会转换为案外人的可执行财产，以免财产变现落空。
根据上述分析，如判断继续履行诉求之路艰难，律师应尽快转变思路变更为解约之诉，解约之诉的代理要点将在下期中进行介绍。