私人财富管理中不得不知的房产问题

带着亲朋好友的祝福，披上圣洁美丽的婚纱礼服，婚姻，之与准新人，象征着幸福和美好，怀揣着对未来的无限想象和期待迈入人生新阶段，开启一段全新旅程。
然而，婚姻成就爱情，但爱情却不一定成就婚姻。近年来，婚姻的稳固性遭到许多年轻人质疑，现代女性对于婚姻的看法也和上世纪的观念大不相同，而婚前婚后缠绕着的财产问题更成为时下男女关注的热点话题。作为私人财富管理的一部分，今天就来和大家分享房产管理，尤其是婚前婚后房屋归属的问题。
《民法典》婚姻篇
婚姻
父母出资为子女购房，该出资是对子女的单方赠与还是夫妻共同财产?这个问题的纠纷近年来不断增加。
婚前
2020年12月29日，最高院发布了民法典婚姻编的司法解释 (2021.1.1实施)，其中关于“子女登记结婚前，父母出资购房，视为对自己子女单方的赠与”这一点的规定和之前《婚姻法》司法解释是一致的。
婚后
但是，对于子女登记结婚后，父母出资如何认定则修改为“有约定的按照约定，没有约定或约定不明的推定为对夫妻双方的赠与。”与原来《婚姻法》司法解释二规定的“该出资应当认定为对夫妻双方的赠与，除非父母明确表示只赠与一方的除外”。司法解释三规定的“如果产权只登记在其子女名下，视为对自己子女的单方赠与。”有着明显的差别。
也就是说，该司法解释实施后，子女婚后买房，父母出资的没有约定或约定不明确的，无论是全额出资还是部分出资，无论是登记在一方名下还是双方名下，都优先推定为夫妻共同财产，归夫妻共同共有。
根据这一新规定，建议此后婚后父母出资买房，最好由父母、子女和子女的配偶一起签订书面的协议，明确约定父母出资的性质是借款还是赠与。如果是赠与，需约定清楚是只赠与给子女，还是赠与给子女及其配偶。如果是借款的，约定清楚利息和还款期限等。
一、夫妻一方或夫妻共同出资
婚前买房一人出资
1.结婚前取得房屋产权，房屋登记在出资方名下，并还清个人贷款或全款买房以及结婚前已还清全部贷款，但婚后取得房产证，房屋登记在出资方名下，则认定为出资方的个人财产。
2.结婚前夫妻一方已支付房屋首付款，并向银行申请贷款，房屋登记在该方名下，婚后用夫妻共同财产还贷则认定为产权登记方的个人财产，夫妻二人共同支付的贷款以及房屋对应的财产增值部分属于共同财产，尚未偿还的贷款视为登记方的个人债务。
3.房屋登记在非出资方名下则通常是出资方不具备购房条件，以对方名义购房。若无特殊情况，会视为以结婚为目的的赠与，按共同共有处理，如果有证据证明出资方明确表示归登记一方个人所有，则按产权登记方个人财产处理。
婚前买房双方出资
1.同居生活期间购房，房屋登记在夫妻二人名下，按一般共有财产处理，婚后认定为夫妻共同财产。
2.同居生活期间购房，房屋登记在夫、妻一人名下，按一般共有财产处理。
3.非同居生活期间购房，按照共同财产处理还是按照借款或赠与处理，视具体情况而定。
夫妻一方婚前个人财产购房
房屋登记在出资方名下：
则房屋是出资方个人婚前财产在婚后的转化，应认定为个人财产。
若出资方只支付了首付款，房款尚未偿还部分及房屋增值部分应认定为夫妻共同财产。
房屋登记在夫妻双方名下或非出资方名下：
应认定为夫妻共同财产。
以夫妻共同财产购房
房屋登记在夫妻双方或其中一方名下：
应认定为夫妻共同财产。
房屋登记在未成年子女名下：
夫妻离婚时法院将重点审查夫妻双方在购房时的真实意思表示。
如果确实是将购买的房屋赠与未成年子女，则应将其认定为未成年子女的财产；如果并非真实意思表示，则该房屋作为夫妻共同财产处理。
二、父母出资购房（婚前）
婚前
一方父母全资出资
1.登记在出资方子女名下则认定为产权登记方婚前个人财产。
2.房屋登记在夫妻双方名下或非出资方名下则应认定为夫妻共同财产。
一方父母支付房屋首付款
1.登记在出资方子女名下，夫妻二人共同还贷，离婚时一般将房产判归产权登记方所有，由该方支付剩余贷款。对婚内夫妻双方共同还贷(包括本金与利息)及房屋增值部分，由产权登记方对另一方进行补偿。
2.登记在另一方子女名下则一般认定为夫妻共同财产，父母明确表示赠与登记方或夫妻双方或者有其他相反约定的除外。
3.登记在双方子女名下则认定为夫妻共同财产。若双方约定了共有方式及各自份额，则按照双方约定享有房屋产权。若双方对共有方式未进行约定，视为等份共有。
双方父母均出资
登记在夫妻一方名下或双方名下则应认定为夫妻共同财产，父母的出资应认定为对各自子女的赠与。
二、父母出资购房（婚后）
婚后
一方父母全资出资
1.登记在出资方子女名下，有协议约定的，按照约定；没有约定或约定不明的，推定为对夫妻双方的赠与。
2.登记在对方子女名下或双方子女名下，则一般认定为夫妻共同财产，但协议明确约定赠与一方的除外。
一方父母支付房屋首付款
登记在出资方子女名下或双方子女名下则认定为夫妻共同财产，父母出资部分视为对夫妻双方的赠与，但有协议明确约定赠与一方的除外。
双方父母均出资
登记在一方名下或双方名下通常均按照夫妻共同财产处理。但当事人另有约定的除外。
特别注意
父母出资买房，如未明确表示赠与，则一般会视为借款。
此时如果房产是共同财产则该债务为夫妻共同债务。如房产是一方个人财产，则该债务一般认定为一方的个人