2019年3月19日，西安市人民政府发布《西安市工业企业旧厂区改造利用实施办法》【市政发（2019）14号】。本次《实施办法》的重点内容如下：
一、适用范围
工业企业搬迁改造、退二进三、建设总部经济、改造提升。
二、管理机构
新成立市工业企业旧厂区改造工作领导小组，领导小组下设办公室，办公室设在市工信局。
三、改造利用方式利用方式 适用企业 处理方案 备注 搬迁改造 处于城市建成区内、产品有市场、技术和装备较为先进的老旧工业企业。 企业自愿原则下的引导搬迁至市工业区、政府主导下的限期搬离、政府引导性搬迁。 无力发展三产服务业的，原厂址土地原则上应交由政府统一收储。 退二转三 处于城市建成区内、产品无市场、技术和装备落后的老旧工业企业。 “腾笼换鸟”退出工业生产，发展商贸、住宅、文化创意、工业遗产、工业旅游等服务业。 总部建设 符合规划导向，地处适合发展总部经济和生产性服务业区域的老旧工业企业。 允许在原址建设，从事技术研发、工程设计、行政管理、财务结算、营销贸易、售后服务等总部经济业态。 符合规划导向的，附条件的在原址建设、改造。 改造提升 处于城市建成区内，符合规划要求，技术工艺先进、符合产业导向、产品附加值高、生产过程污染较少、具有核心技术的老旧工业企业。 引导企业进行厂容厂貌、生产过程、污染物治理的技术改造，通过改造改善厂容厂貌，提高工艺技术水平，减少污染物排放，增强企业核心竞争力。 其他方式 纳入优秀近现代建筑和文物保护单位。 对于具有文化价值的危旧厂房，鼓励进行保护性修缮和利用；对于可明显展示城市工业发展轨迹的标志性工业设施要予以科学保护，合理利用。
四、组织实施
企业通过所在区县、开发区，向市旧厂区改造办提出搬迁计划申请-市旧厂改造办审查后提出建议-企业据此建议开展搬迁前期准备工作-市旧厂区改造办下达正式搬迁计划，明确搬迁时限。
开发区、工业园区要严格按照产业定位引导搬迁企业入园进区发展，对不符合工业布局规划和园区产业定位的搬迁项目，不得擅自接收或开展招商工作，避免恶性竞争。
五、政策措施
对旧厂区改造利用项目，各有关部门给予优先审批。旧厂区原厂址土地由土地储备机构收购储备的，按照市场化模式，由市、区具有土地开发职能的机构实施，补偿标准由土地开发机构与土地使用权人，根据土地评估结果，按照实际土地出让收入不高于35%的标准协商确定，补偿费用包括土地收储、政府奖励、搬迁补助、安置职工等。对按期或提前腾交土地的企业，给予不高于5%的奖励。对于旧厂区收储的土地用于城市公用基础设施建设的，土地出让收入参照周边同类地块同期评估标准确定。对优化城市功能和促进工业发展具有重大战略意义的搬迁改造企业，原厂区土地交由土地储备机构收储的，在确定土地补偿时可实行“一事一议”。
鼓励旧厂区工业企业租用、购买标准化厂房，凡租用或购买标准化厂房的企业，开发区、工业园区应予以一定比例优惠，市级给予出租标准化厂房补贴政策支持。
旧厂区改造企业全面负责职工的安置和分流，应通过发展第三产业和招商引资，积极开辟新的就业门路安置富余人员，政府给予必要的政策支持。
六、关于《实施办法》的几点思考
问题一：老旧工业厂区利用的问题
2018年5月14日，西安市人民政府办公厅发布《关于进一步加强建设用地规划管理工作的通知》【市政办发〔2018〕46号】，该通知明确“要进一步加强工业、物流仓储等产业用地管理。工业、物流仓储用地如需变更为其它用途的，按程序重新研究审定、核发规划条件”，本次通知对此的态度：老旧工业企业推出工业生产，发展商贸、住宅、文化创意、工业遗产、工业旅行等服务业。此规定是否意味这老旧工业企业可以申请将工业用地变更为商业、住宅用地？《实施办法》的规定仍需进一步探索。
问题二：对“以实现补偿为目的利用改造老旧厂区”的影响
项目困惑：工业企业的诉求为实物补偿，投资方能承受的补偿金额不足以满足工业企业的补偿要求。政府出于对优质产业的支持，亦同意承担补偿差额，但之前并无承担渠道。在《实施办法》出台后，政府可按照第二十条规定对工业企业进行补偿和鼓励，由此可解决项目困境。
问题三：老旧企业在改造利用中的权益
项目困惑：无法通过协议变更土地用途，需要将土地收储后重新挂牌出让，除附加“承担拆迁补偿款”、“承担员工安置义务”等条件外，工业企业无法确保其可竞得土地。本次《实施办法》，明确了旧厂区原厂址由土地储备机构收购储备的补偿方式，亦规定了搬迁企业后续用地安排，但是第十四条仅规定工业企业申请搬迁等，但是不论第二十条亦或其他条款，并未明确工业企业搬迁后，工业企业是否对原老旧厂区的改造利用享有一定的“优先权”。
重磅来袭，存量工业用地的春天
作者：杨兰来源：大成西安办公室
2019年3月19日，西安市人民政府发布《西安市工业企业旧厂区改造利用实施办法》【市政发（2019）14号】。