给烂尾楼购房人的诉讼建议

目前，伴随着房地产行业融资政策的不断调整，我国楼市隐患愈发增多，许多房地产企业由于融资等各项原因导致延期交房、资金链断裂，最终不得不走上破产的道路。而房企的破产将直接影响到购房人的权益。市场交易中购房人往往都处于弱势地位，若不能采取恰当的方式对自身权益进行保护，则极易导致购房人“房钱两空”的情形出现。基于此，本文以诉讼的角度为如何保护购房人的权益进行简单的探讨。
首先，在选择购买新建商品房时一般分为购买现房、准现房、期房三种。通常来说，现房指通过竣工验收，取得房屋产权证或可以直接交付给购房人使用的房屋；准现房是指房屋主体已基本封顶完工，小区内的楼宇及设施的大致轮廓已经初步显现，工程正处在内外墙装修和进行配套施工阶段的房屋，虽然称为准现房但实际上这种房产的性质仍然属于期房；期房指的是尚未竣工验收的房屋，是房开企业从取得商品房预售许可证开始至取得产权证为止这一段期间内的在建房屋，人们习惯性把在建的、尚未完成不能交付使用的房屋称为期房。对于购房人而言，期房的价格低，未来具有一定的升值空间。但若有房地产企业破产情形的出现，期房的购房人所承担风险和维权的困难远比现房的购房人要严峻得多。因此，对于期房的购房人在购买到开发商破产的房屋后，使用何种法律途径维护自身权益就显得格外重要。
其次，在面对房开企业破产情形出现时，部分购房人往往会选择解除合同或“停贷”的方式作为维权和对抗的方式。在笔者看来这两种途径都是不可取的：
01
购房人通过诉讼途径要求开发商解除合同，退还房款并承担违约金。这种往往都可以取得案件胜诉，但在最终执行过程中却常常不尽人意。换言之，当购房者通过诉讼要求解除合同后，其与开发商之间关系就确定为一种欠钱的债权关系，这种债权在开发商破产分配时，依法是按照普通债权处理的，而普通债权的清偿率极低，使得维权的效果大打折扣，极易造成“房钱两空”的局面出现。
02
部分购房人面对此种情况时，会采取“停贷”的方式作为对抗的方式。实际上此种情形的出现也体现了购房人的无奈。但是以“停贷”这种方式作为维护自身权益的途径是不可取的。这是由于购房人与开发商间的购房合同关系和其与银行之间的贷款合同关系，是两个独立的合同关系。这便意味着在法律上，购房人只能依据购房合同向开发商主张权利。若其冒然选择“停贷”作为对抗，便属于违约，很有可能会陷入不必要的诉讼泥潭。
最后，笔者建议在面对开发商破产和楼盘烂尾浪潮愈演愈烈的环境下，购房人应采取以房为主，主张继续履行合同的同时，要求房开企业承担违约金。这样做的好处在于法院判决后，在开发商的破产程序中按照购房人债权进行优先清偿或保障其房屋物权权益。此处的法律规定来源于《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》，该批复认为建设工程价款优先受偿权不得对抗已经支付全部或大部分商品房购房款的消费者，虽然该《批复》已于2021年1月1日废止，但之后的《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》等相关文件依然体现了购房人债权的重要性和优先性。
综上所述，在面对开发商进入破产程序的购房人，要牢牢将“房”抓在手中，同时搭配合理的诉讼方案与专业律师团队，定能将损失控制在最小的范围之内，同时也能避免不必要的风险出现。
附相关法律规定
《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》（失效）
二、消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（现行有效）
第二十九条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；
（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。