小区停车位的归属：我的地盘我做主？（上集）

一期业主买房子，一家送了一个车位，写在合同里。
二期业主买的也是房子，售楼小姐口头承诺送车位，没写在合同里。
于是乎，每个二期业主都收到了开发商发来的热情洋溢的短消息：
“先生/女士您好，本小区使用权车位欲购从速，每个车位价格25万，使用权20年送20年，月底前购买优惠5万，每家限买两个，车位有限，过期不候。”
二期业主们说，我要维权！车位到底该不该归我们？我们怎么才能维权？
徐斌不才，特地为邻居们撰文一篇，简单的梳理一下关于小区停车位的问题。
在此，我们特地为邻居们撰文一篇，简单地梳理一下关于小区停车位的问题：
小区车位维权多
车位的归属到底如何规定
什么是产权车位
什么是使用权车位
什么是人防车位
车位该如何收费
小区业主该如何就车位问题维权
特别说明：由于停车问题涉及到各地具体操作细节和每个小区、每个业主的合同约定，本文写的部分观点可能和各位实际经验有细节差异，加上本人才疏学浅，见识浅薄，请各位专家海涵。
1、小区车位维权多
一提到车位，我就会想起二手奥拓。在游戏里你只要买个车停到车位里，就能来钱。越贵的车，停一小时赚的钱也越多。然而， 人世间并没有这么美的事情。实际情况是停车就得交钱。车位就得买，或者租。买了车你可能没地方停，越贵的车停着越揪心，生怕蹭了划了。高德地图郭德纲先生怎么说：小剐小蹭都是钱，你不心疼，我心疼。
在小区，因为停车发生的纠纷相当普遍。
从2014年至今，因为停车位问题引起的官司，有 3 万多件。全中国 30 万小区，也就是说，每10个小区，就有1个小区，在最近三年内为了停车位打过官司。而且这里头不但有民事官司，还有刑事案件——为了拼抢车位发生的肉搏。
小区停车纠纷，涉及到业主和开发商，业委会和物业公司之间的纠纷，甚至业主和业主之间的纠纷。是一群人之间进行多对多的高强度对抗。在已知案例中，松散的业主往往都在斗争中输多赢少，难得打赢一次官司，就闹得满城风雨。业主买了房子，没地方停车，感觉就像几百万购房款打了水漂，要不然就得忍气吞声交不合理的停车费，想租车位的开发商只售不租，想买车位的，车位又只租不售。
法律上，小区的车位到底是如何定义的？我们还要翻开2007年10月1日施行的《物权法》：
第七十四条建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。
建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。
占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。
就是这个孤零零的法条，划分了业主和物业公司之间的权力边界。
一方面看好像解决了产权归属问题，而另外一方面，单薄的法条又为数年来屡见不鲜的物业纠纷和官司埋下了伏笔。
2、关于停车位的法律规定：停车位的归属问题
在2007年物权法出台之前，法律就停车位的归属问题没有统一的法律规定，各地执行有不同的政策。比如在北京，2003年到2008年，可以单独转让的地下停车库，只要合同不说清楚，就视为跟着房子一并转让。
《北京市城市房地产转让管理办法》第十三条：按照国家和本市规定可以单独转让的地下停车库等附属建筑物、构筑物不随同转让的，应当在房地产转让合同中载明，
没有载明的，视为一并转让。
这个管理办法是北京市政府2003年的版本，到了2008年就按照物权法的精神进行了修订：

2007年物权法出台之后，关于小区停车位、停车库的问题有了全国统一的法律规定，自然就应该按照物权法来了。
物权法的七十四条一共有三款：
建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。
建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。
占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。
物权法把小区车位分成两种，有规划的、没有规划的：
有规划的车位，由开发商出售或者出租给业主；
没有规划的车位，占了谁的地就是谁的（占了业主共有的就归业主共有）；
物权法变相承认了开发商对小区规划车位的所有权，允许开发商可以和商品房一样卖给业主，而至于到底卖什么价格、租什么价格，怎么优先保障业主使用，他说的是：协商。
物权法写的太简单了，就没想到实践中开发商可以不在卖房的时候一次性解决这个问题，而是在业主收房之后（通常离签合同已经隔了两年时间），再进行二次捆绑销售。这就引发了大量的纠纷。
当有业主因此不满，起诉开发商，要这个车位的时候，法院如何审理呢？
首先要找出小区的规划图纸，看图纸这个车位在哪里，有没有规划出来。如果有，这个车位就不归业主，归开发商。如果没有，就看这个车位占了什么房子或者土地，这个被占的土地是业主的，就归业主。
车位图纸上有，业主就不能取得所有权，只能要求开发商出租或者出售，问题又来了，既然优先保障业主使用，那么应该按照什么价格出租，按照什么价格出售呢？法律规定是：协商。
协商，不等于公平。
车位买卖/租售合同有甲乙两方。协商，意味着双方都可以提条件，也可以不接受对方的条件。
开发商是卖家，他提的条件就是价格，他可以定任意价格。业主是买家，业主只有一个权力，就是不买，不租，自己找地儿停车。这就形成了一个事实上的强买强卖，你已经买了他的房，你没有权利强迫他按照你希望的价格卖或者租给你车位。
用法言法语说，业主没有强制缔约的权力。（参考《卫晓滨与北京悦豪物业管理有限公司服务合同纠纷一审民事判决书北京市朝阳区人民法院一审（2014）朝民初字第07953号》）
通常来说如果你在买房的时候考虑（通过阅读本文知道）了这个问题，那么你可以在买商品房的时候就通过合同判断这个车位按照什么价格，是送还是卖，写到合同里，如果在买卖合同中不能解决的，那么接下来你只能面对开发商的单方定价，如果你接受不了，那只好不买。
所以写本文也有一个作用，就是提醒买商品房的时候，停车位的租售问题最好提前在合同里写进去。
（未完待续）