同居房产怎么分，要看房子啥时候买

当今社会，人们对婚姻的观念越来越多元化：两情相悦，不一定非要领证结婚，非婚同居的现象越来越普遍。相应地，同居期间的财产纠纷也呈现出明显的上升势头。今天，笔者就带大家一起关注同居房产的分割问题。
近几日，广州市中级人民法院发布了《广州法院房地产审判白皮书》（2013-2017年），针对近五年来全广州市各类主要房地产纠纷案件进行统计分析，梳理问题，并提出相应的对策建议。《白皮书》同时还发布了2017年度广州市中院房地产审判的十大案例，内容分别涉及商品房预售、房屋租赁合同、物权保护等多个领域。其中，一则共有物分割纠纷案，也就是我们通常所说的同居析产案引起了笔者的注意。
基本案情
案号：（2017）粤01民终19757号
位于广州市天河区某路某街406房系李某和尉某某在恋爱期间共同购买，该房屋的《房地产登记簿查册表》显示共有情况为共同共有，产权登记时间为2004年。
后双方因感情不和分手，并对房屋分割问题协商不成，尉某某遂向法院起诉，要求确认案涉房屋产权由其占70%份额，李某占30%份额，并由尉某某折价购买李某名下的产权份额。李某提起反诉，要求尉某某立即配合李某将案涉房屋过户至其名下。
裁判结果
一审法院认为，双方当事人对共有的案涉房屋并未约定共有方式，双方亦不具备家庭关系，应当视为双方按份共有。因双方对共有的份额并未做出约定，因此应当依据出资额确定双方对房屋享有的份额。尉某某与李某对案涉房屋的出资分别为26.5万元和17万元，故尉某某对房屋享有60.92%的房产份额，李某享有39.08%的房产份额。由于房屋不存在实物分割和共同使用的条件，现尉某某要求按照评估价格购买李某名下份额公平合理，故判决案涉房屋归尉某某所有，由尉某某按李某享有的房屋份额支付房屋折价款1468587.32元。
二审法院认为,《中华人民共和国物权法》自2007年10月1日起施行，而案涉房屋产权登记的时间为2004年，即双方在《物权法》实施前已取得房屋所有权。根据“法不溯及既往”的原则，应当适用《中华人民共和国民法通则》以及1988年施行的《最高人民法院关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见（试行）》。在无证据显示两人曾另外对房屋约定为按份共有的情况下，应认定房屋为双方共同共有，析产应由双方各占50%的份额。
关于案涉房屋的分割问题，二审中双方经协商后均同意通过竞价方式确定房屋产权归属。经竞价，李某以每平米38040元的价格竞得，故房屋归李某所有，并由李某折价补偿给尉某某。
典型意义
这是一个涉及男女恋爱期间共同购买房屋，在感情不合分手后房屋应当如何分割处理的问题。对此,我国《民通意见》和《物权法》有着不同的规定。
《民通意见》第88条规定：“对于共有财产，部分共有人主张按份共有，部分共有人主张共同共有，如果不能证明财产是按份共有的，应当认定为共同共有。”可见,该条的规定首先推定财产为共同共有，当事人主张按份共有的，应当完成举证责任。
而根据《物权法》的规定，按份共有人对共有物的份额没有约定或约定不明确的，应当按照出资比例进行分割，不能确定出资额的则视为等额享有。这一规定改变了《民通意见》对共有性质的推定原则，将共有性质不明的情形推定为按份共有，除非共有人具有家庭关系等客观情况。
因此在《物权法》施行后，法院审理共有财产分割纠纷案件，应首先考虑适用何种法律来认定共有关系的性质，这个涉及到法律的溯及力问题。根据“法不溯及既往”的原则，《物权法》自2007年10月1日起施行，对于此前形成的共有关系性质的认定不具有溯及力。
因此,《物权法》施行前形成的共有关系应适用《民通意见》88条的规定，而《物权法》施行后形成的共有关系则应适用《物权法》第103条的规定。